最高法院民事判決 九十五年度台上字第一九０七號
上 訴 人 甲○○
12號乙○○共 同訴訟代理人 賴玉梅律師被 上訴 人 行政院衛生署胸腔病院法定代理人 丙○○訴訟代理人 張義祖律師上列當事人間請求確認債權存在事件，上訴人對於中華民國九十四年六月二十八日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度上更㈠字第二四０號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：上訴人甲○○、乙○○對訴外人翟宗建各有新台幣（下同）三百零三萬七千五百元、二百五十八萬元之債權，聲請台灣台北地方法院（下稱台北地院）於上開債權範圍內，扣押翟宗建對被上訴人之租金債權，被上訴人聲明異議，伊即訴請確認翟宗建對被上訴人之租金債權存在，獲得勝訴之確定判決。嗣台北地院於民國九十年十一月八日發移轉命令，將翟宗建對於被上訴人之租金債權，於上述伊之債權額範圍內移轉予伊，乃被上訴人竟對該執行命令聲明異議等情，爰依強制執行法第一百二十條第二項之規定，本於租金債權人之地位，求為命被上訴人分別給付甲○○三百零三萬七千五百元、乙○○二百五十八萬元，並均加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人應先證明其對於翟宗建確有債權存在。且翟宗建於九十一年一月間雖對伊有出租房屋之第三期租金債權六百五十三萬零一百七十一元，惟依土地法第九十九條規定，押租金超過二個月租金總額者，得以超過部分抵付租金，伊租屋之初曾給付押租金，自得以超過部分之押租金與租金抵銷。另翟宗建積欠稅款四百九十五萬一千三百二十七元，該稅款優先於上訴人之債權，翟宗建剩餘之租金債權尚不足以清償稅款，伊對於翟宗建已無給付債務等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：上訴人主張甲○○、乙○○對訴外人翟宗建各有三百零三萬七千五百元、二百五十八萬元之債權，前聲請台北地院於上開債權範圍內，扣押翟宗建對於被上訴人之租金債權，因被上訴人聲明異議，上訴人訴請台北地院以九十年度訴字第一八三九號判決確認翟宗建對被上訴人有租金債權存在確定，嗣台北地院於九十年十一月八日發移轉命令，被上訴人復對該執行命令聲明異議等情，固屬實在，惟按以現金為租賃擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。依被上訴人於八十九年十月一日與翟宗建等人訂立之租賃契約書及訴外人羅馬素鑾、黃世明、劉貴生、黃啟忠等人出具之委託書記載，被上訴人承租標的為台北縣深坑鄉萬順寮六七號、六七－一號、六八號、六八－一號四棟建物之一樓、三樓、五樓、六樓、七樓、八樓全部，出租人則為翟宗建、謝進華、王港濱、羅馬素鑾、黃世明、劉貴生、黃啟忠共七人。另其租約第一、四條分別載明出租面積共計二五八九．六四坪，每坪每月租金一千四百元，第三期（九十一年度）之租金為二千四百四十萬二千八百六十元，於被上訴人完成預算程序後，於期初一次全數給付，被上訴人已交付押金一千五百萬元，於租賃關係消滅時，出租人應一次無息退還等語。再依該租約所附承租大樓面積明細表所載，翟宗建所有出租建物之面積合計為六九一．八五坪，依該面積與租賃物全部面積之比例計算，翟宗建對於被上訴人之第三期租金額應為六百五十三萬零一百七十一元，每月租金為九十六萬八千五百九十元。至於被上訴人九十年三月十二日之聲明異議函記載應付翟宗建第三期租金為一千六百三十七萬七千二百九十四元等語，係包括出租人羅馬素鑾、黃世明及黃啟忠部分，非僅翟宗建一人之租金。又被上訴人已交付押租金一千五百萬元予出租人，依翟宗建出租建物面積比例計算，翟宗建受領之押租金為四百萬七千四百十元，扣除翟宗建部分之二個月租金額後，超額押租金為二百零七萬零二百三十元，與翟宗建之第三期租金債權抵銷後，其租金餘額為四百四十五萬九千九百四十一元。上訴人雖主張依土地法第九十九條規定之立法意旨，該條規定限於城市地方供住宅用之房屋始有適用，被上訴人不得主張以超額押租金抵付租金；且依租約所定租金給付方式及雙方當事人續訂租約情形，應認被上訴人與出租人於訂約之初即有不得以押租金抵付租金之合意，被上訴人於訴訟中再行主張以押租金抵付租金，有違誠信原則云云。惟土地法第九十九條規定及其立法理由，並未區分承租房屋係供住宅使用或非住宅使用，而翟宗建等人與被上訴人之租約關於租金之給付方式固約定於期初一次付清，惟被上訴人於給付租金前，均得主張以超額押租金扣抵租金，且於租約在八十九年十月一日簽訂後即得主張，不因其後執行法院扣押翟宗建對被上訴人之租金債權而受影響。另被上訴人固有於續簽租約前，就租金部分固曾考慮以原押租金抵銷部分租金，惟於續簽租約時決定由出租人繼續保留被上訴人前已交付之押租金，而由被上訴人另行支付租金之事實，然此僅係被上訴人如何議定租約內容事項，尚難據此即謂被上訴人已拋棄以押租金抵付租金之權利，或認其已與出租人合意不以押租金抵付租金。次按稅捐之徵收，優先於普通債權，稅捐稽徵法第六條第一項定有明文。查法務部行政執行署板橋行政執行處於九十年五月三十日，以翟宗建欠稅五百五十三萬六千四百三十七元（含本稅及滯納費用）為由核發執行命令，執行翟宗建對被上訴人之租金債權，該執行命令並於九十年六月六日送達被上訴人。系爭租金債權既先後經上訴人及稅捐機關聲請執行，執行法院自應依法分配，且稅款債權應優先於上訴人之普通債權而受分配，則翟宗建對被上訴人之第三期租金債權餘額四百四十五萬九千九百四十一元，尚不足支付稅款，自無餘額可供清償上訴人。是被上訴人對於執行法院核發之系爭移轉命令，聲明異議，於法並無不合，上訴人依該移轉命令請求被上訴人給付，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；同法第九十八條、第九十九條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與九十七條租金所由算定之利率相等；且擔保金額，不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第九十四條第一項及第九十六條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過二個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租。原審認非供住宅使用之房屋租賃，亦有土地法第九十九條規定之適用，被上訴人就其交付出租人翟宗建逾二個月租金總額之押租金，得主張抵付其應支付翟宗建之第三期租金，所持法律見解即有可議。又關於翟宗建部分之第三期（九十一年度）租金及其受領之押租金，被上訴人所稱數額前後不一，最後則確認係「二個月租金總額為一百九十三萬七千七百三十六元，押租金為四百萬八千元」（見原審更字卷五九頁反面），與原審所稱每月租金九十六萬八千五百九十元，押租金為四百萬七千四百十元，尚有出入，其正確金額為何，亦待釐清。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 八 月 二十五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 高 孟 焄法官 劉 福 來法官 吳 謀 焰法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 九 月 四 日
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