最高法院民事判決 九十五年度台上字第二０四七號
上 訴 人 甲○○
乙○○丙○○丁○○
26號戊○○己○○
3號庚○○辛○○壬○○癸○○子○○丑○○寅○○卯○○
巷17辰○○
號共 同訴訟代理人 蕭顯榮律師被 上訴 人 第七商業銀行股份有限公司法定代理人 巳○○訴訟代理人 吳志清律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十四年七月十三日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十四年度重上更㈠字第四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落台中縣○○鄉○○段（下同）三六九地號、三六九之二二地號、三六九之二三地號、三六九之二五地號、三六九之二六地號、三六九之二七地號、三六九之二八地號、三六九之二九地號、三六九之三Ｏ地號、三六九之三一地號、三六九之三二地號、三六九之三三地號、三六九之三四地號、三六九之三五地號、三六九之三六地號及三六九之三七地號等十六筆土地（下稱系爭土地）為伊所有，惟除三六九地號土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示ＡＡ部分面積七平方公尺外，遭上訴人無權占用，並有渠等所有建物坐落其上（每人占用部分及所有建物坐落位置，如訴之聲明所述），因而受有相當於租金之利益，致伊受損害等情。爰本於所有權之作用及侵權行為、不當得利之法律關係，求為命：（一）上訴人甲○○拆除三六九地號土地上如附圖所示ＡＢ部分面積七七平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＡＣ部分面積二平方公尺土地交還予伊，並給付伊新台幣（下同）四千四百九十六元，暨自民國九十年六月十一日起至交還土地之日止，按上開土地八十九年七月申報地價每平方公尺二千九百六十元計算之總價額年息百分之十計算之損害金（下稱損害金之請求均同）；拆除三六九之二六地號土地上如附圖所示ＥＡ部分面積六七平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＥＢ部分面積二平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千零二十九元暨損害金；拆除三六九之三六地號土地上如附圖所示ＯＡ部分面積五七平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＯＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千一百四十六元暨損害金；
（二）上訴人乙○○拆除三六九之二二地號土地上如附圖所示ＢＡ部分面積六七平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＢＢ部分面積二平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千零二十九元暨損害金；（三）上訴人丙○○、丁○○拆除三六九之二三地號土地上如附圖所示ＣＡ部分面積六九平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＣＢ部分面積二平方公尺土地交還予伊，並連帶給付伊四千一百四十六元暨損害金；（四）上訴人戊○○拆除三六九之二五地號土地上如附圖所示ＤＡ部分面積六九平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＤＢ部分面積二平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千一百四十六元暨損害金；（五）上訴人己○○拆除三六九之二七地號土地上如附圖所示ＦＡ部分面積六九平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＦＢ部分面積二平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千一百四十六元暨損害金；（六）上訴人庚○○拆除三六九之二八地號土地上如附圖所示ＧＡ部分面積六Ｏ平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＧＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千三百二十一元暨損害金；（七）上訴人辛○○、壬○○拆除三六九之二九地號土地上如附圖所示ＨＡ部分面積五九平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＨＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並連帶給付伊四千二百六十二元暨損害金；（八）上訴人癸○○拆除三六九之三Ｏ地號土地上如附圖所示ＩＡ部分面積五九平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＩＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千二百六十二元暨損害金；（九）上訴人子○○之被繼承人吳金榮拆除三六九之三一地號土地上如附圖所示ＪＡ部分面積五九平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＪＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千二百六十二元暨損害金；（十）上訴人丑○○拆除三六九之三二地號土地上如附圖所示ＫＡ部分面積六一平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＫＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千三百七十九元暨損害金；拆除三六九之三三地號土地上如附圖所示ＬＡ部分面積五二平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＬＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並給付伊三千八百五十四元暨損害金；
（十一）上訴人寅○○拆除三六九之三四地號土地上如附圖所示ＭＡ部分面積五三平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＭＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並給付伊三千九百十二元暨損害金；（十二）上訴人卯○○拆除三六九之三五地號土地上如附圖所示ＮＡ部分面積五五平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＮＢ部分面積十四平方公尺土地交還予伊，並給付伊四千零二十九元暨損害金；（十三）上訴人辰○○拆除三六九之三七地號土地上如附圖所示ＰＡ部分面積六Ｏ平方公尺之建物，將該部分及如附圖所示ＰＢ部分面積十四平方公尺土地交還伊，並給付伊四千三百二十一元暨損害金之判決。
上訴人則以：系爭土地原為訴外人吳登瑞及黃來旺所有，彼等出具土地使用同意書及設定地上權，與訴外人廣仕建設股份有限公司合建房屋銷售，伊等善意買受該等房屋而占用系爭土地，自有正當權源。雖系爭土地嗣經法院除去地上權後予以拍賣，但被上訴人明知該等土地上蓋有伊等所有建物，仍予承受，顯已默許伊等繼續使用土地，加上被上訴人拆除伊等所有建物後所取得之利益，低於該等建物之價值，其請求拆除系爭建物，不僅有違誠信原則，亦屬權利之濫用等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回渠等之上訴，係以：被上訴人前訴請塗銷地上權登記等事件（台灣台中地方法院八十六年度重訴字第一一三號），乃以抵押權人之地位請求塗銷地上權設定登記，並代位抵押人即系爭土地原所有人請求塗銷地上權登記及拆屋還地，與本件訴訟標的並不相同。況系爭土地上之地上權，於上開塗銷地上權登記等事件事實審言詞辯論終結後已經塗銷而消滅，並由被上訴人取得該等土地所有權，則該事件確定判決之既判力自不及於本件。被上訴人主張系爭土地為其所有，惟上訴人所有建物分別占用如附圖所示部分之事實，為上訴人所不爭執，且有土地及建物登記謄本可證，並經第一審法院囑託地政機關勘測屬實，製有土地複丈成果圖足稽，自堪信為真實。雖上訴人以前揭情詞置辯，但查系爭土地係以除去地上權之狀態為拍賣，依強制執行法第九十八條第二項之規定，該等土地上之地上權本不隨同移轉，且該地上權嗣亦經執行法院囑託地政機關辦理塗銷登記完畢，自應認被上訴人取得之系爭土地已無地上權存在。而最高法院八十六年度台抗字第一六Ｏ號裁定及七十七年度台上字第一七一八號判決暨大法官會議釋字第三Ｏ四號解釋，其情形與本件不同，均不足資為有利於上訴人之認定。至系爭土地原所有人吳登瑞及黃來旺出具使用同意書，則僅為債之關係，上訴人亦不得以之對抗未繼受該法律關係之被上訴人。又土地所有人於抵押權設定後，在土地上設定地上權或其他使用收益之權利予第三人，供其營造建築物，於抵押權有影響者，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，以保護其利益，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院既須除去該項權利而為拍賣，且依強制執行法第九十九條第二項規定，並應於拍定後解除被除去權利之第三人占有而點交於拍定人或承受人，自無類推適用民法第四百二十五條之一規定，認該第三人或其繼受人與土地受讓人間有租賃關係存在之餘地。況被上訴人以上訴人所有建物使用基地之權源已遭除去，取得後可望排除他人占有收回己用，而予買受，應無同意上訴人繼續使用系爭土地之意，且被上訴人曾於所提塗銷地上權登記等事件中請求拆屋還地，亦已明白表示反對上訴人繼續占用系爭土地。是上訴人以被上訴人於承受系爭土地時，知悉其上有渠等所有之建物，辯稱應推斷被上訴人同意渠等繼續使用該等土地云云，為不可採。按占有人不得以民法第九百四十三條之推定，作為其有占用之權源，且該條所推定之所有權，亦與系爭土地為被上訴人所有不符，則上訴人據以抗辯渠等有占用系爭土地之正當權源，亦無足取。而被上訴人既已提出其於塗銷地上權登記等事件判決後取得系爭土地所有權之新訴訟資料，自得就該事件之重要爭點再為相反之主張，上訴人所辯被上訴人於本件不得為相反之主張一節，並不可採。再者，被上訴人請求上訴人拆屋還地所獲利益，縱如上訴人所稱僅有系爭土地公告現值二千餘萬元之利益，亦非小數。況該等土地上之建物拆除後，其價值當必遠高於被上訴人承受之價格五千三百二十萬元，相較於上訴人所有建物之價值即令合計達六千四百萬元，亦不能謂系爭土地收回後之價額為少。而上訴人願以每坪七萬元購買系爭土地，與被上訴人承受系爭土地（含實際由上訴人占用之三六九地號土地未請求部分及三六九之二四地號土地）之價額相較，差額高達二千八百八十萬元。且經法院之拍賣，其拍定之價格往往低於市價，此為眾所皆知，被上訴人係於系爭土地經三次減價拍賣，無人應買後，始以五千三百二十萬元承受，則以其財產係對存款大眾之擔保，無法依上訴人提議之價格出售，自難認為違法。故被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人拆屋還地，實乃權利之正當行使。末查上訴人無權占用系爭土地，既受有相當於租金之利益，致被上訴人受損害，上訴人即應返還自被上訴人取得該等土地所有權之日（九十年三月三十日）起算之相當於租金之不當得利。而上訴人應返還相當於租金之不當得利，爰參酌土地法第一百零五條、第九十七條第一項之規定，及上訴人所有建物為人車分道封閉式之四層樓別墅，屬住宅社區等情，按系爭土地申報總價額年息百分之十計算，亦屬相當。綜上所述，上訴人占用除如附圖所示ＡＡ部分外之系爭土地，既無正當權源，且被上訴人請求上訴人拆除渠等所有建物，亦非權利之濫用，則被上訴人本於所有權之作用及不當得利之法律關係，請求上訴人各應將其所有建物拆除並交還占用土地予被上訴人暨返還不當得利，如前揭訴之聲明所示，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人雖先稱僅願以每坪七萬元之價格向被上訴人買受系爭土地，但嗣又謂願以專業機構鑑定價格買受，並聲請鑑定該等土地之時價（原審更字卷一Ｏ二頁），且渠等所有建物為四層或三層兼地下層之鋼筋混凝土造建物，自八十五年二月十日建築完成起，至今約十年半（見一審卷二六至四四頁之建物登記謄本），亦非甚為老舊，而被上訴人係於九十年三月三十日取得系爭土地所有權（見同上卷一Ｏ至二五頁之土地登記謄本），依銀行法第七十六條之規定，除符合同法第七十四條或第七十五條規定或經主管機關核准者外，既應自取得之日起四年內處分系爭土地，則在上訴人願以專業機構鑑定之時價買受系爭土地之情形下，被上訴人仍請求上訴人拆除並非甚為老舊之渠等所有建物，能否謂非權利之濫用，即有再推研之餘地。乃原審就此未加審酌，即以前揭理由，為上訴人不利之判決，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 九 月 十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 九 月 二十八 日
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