最高法院民事判決 九十五年度台上字第二一四八號上 訴 人 彰化縣農會
樓法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳世煌律師被 上訴 人 行政院農業委員會農糧署中區分署法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳忠雨律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九十四年九月十三日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十三年度重上字第四四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上建號四八─一、四八─二、四八─三、四八─四、四八─六建物、坐落同段六三五地號及六七八地號土地上建號四八─七建物及坐落同段六三四地號及六三五地號土地上建號四八─一三建物，門牌號碼皆為彰化縣○○鄉○○村○○街○○○號（整編前為二八之一號，以上建物合稱系爭建物、以上土地合稱系爭土地），均屬中華民國所有，由伊（精省改制前為台灣省政府糧食局肥料運銷處）為管理機關。詎上訴人竟自民國八十三年起，無權擅將建號四八─一、四八─二、四八─七建物出租予第一審共同被告台灣化學纖維股份有限公司（下稱台化公司）使用；將建號四八─六建物出租予第一審共同被告味王股份有限公司（下稱味王公司）使用；將建號四八─四建物出租予第一審共同被告丹瑋股份有限公司（下稱丹瑋公司）使用；將建號四八─三、四八─一三建物出租予第一審共同被告力客多有限公司（下稱力客多公司）使用，收取自民國八十六年五月起至九十一年四月止至少新台幣（下同）一千五百萬元以上租金，獲有不當利得等情，爰本於民法第一百七十九條規定，求為命上訴人給付六百萬元並加計法定遲延利息之判決（被上訴人超過上開金額之請求，經原審駁回後，未據聲明不服。另被上訴人請求台化公司遷出建物部分，經第一審判決駁回，未據被上訴人聲明不服；請求味王公司、丹瑋公司、力客多公司遷出建物部分，第一審為被上訴人勝訴判決，丹瑋公司未聲明不服，味王公司、力客多公司提起第二審上訴，經原審駁回後，未提起上訴）。
上訴人彰化縣農會則以：系爭土地為伊所有，被上訴人基於地上權於系爭土地建築包括系爭建物在內之十三棟倉庫，於地上權存續期間屆滿後，伊表示願以時價一千零五十萬零八百元購買上開十三棟倉庫，依民法第八百三十九條第二項、第八百四十條第一項規定，兩造間就系爭建物已經成立買賣契約。又不當得利之成立，必須受利益之原因事實與受損害之原因事實為同一事實，如非同一事實即無因果關係存在，伊占用系爭建物而得出租之利益，與被上訴人受未占用系爭建物之損害，二者並非同一事實，而無因果關係。且伊將系爭建物作為經營租賃倉庫業之用，所花費之人力、物力、財力至極可觀，非通常所謂出租房屋所得收受之租金可比，被上訴人縱得請求不當得利，應只限於伊因占用系爭建物所須給付之租金，不得包括伊因經營倉庫租賃業所得之利潤，而依台灣省公有房屋租賃契約第三、四條約定，房屋之租金僅得按當年課稅現值百分之十計算，再者，因被上訴人於地上權屆滿後，其所有之系爭建物，已失去占有系爭土地之正當權源，伊得依不當得利之法律關係，請求被上訴人按申報價額年息百分之八計算相當於租金之不當得利，其中土地部分為二百六十五萬六千八百十九元、建物部分為一百九十三萬八千五百二十三元，並以此金額與被上訴人之請求抵銷等語，資為抗辯。
原審依調查證據審理之結果以：被上訴人為系爭建物管理人，上訴人將系爭建物分別出租與台化公司、味王公司、丹瑋公司、力客多公司使用，自八十六年五月一日起至九十一年四月三十日止受領租金超過一千五百萬元等事實，為兩造所不爭，堪信為真實。被上訴人雖曾於七十九年十一月八日向上訴人表示系爭土地上省有倉庫十三棟（包括系爭建物）帳面價值一千七百三十一萬四千六百九十六點五四元，依彰化縣稅捐稽徵處所核發七十九年房屋現值為一千零五十萬八百元，若上訴人有意承購，請依規定按呈報台灣省政府後所核定之房屋價款承購，並函請台灣省政府財政廳（下稱財政廳）同意將系爭建物等變更為非公用財產，編造出售清冊及位置圖送請財政廳查核，惟被上訴人所為僅係要約引誘及準備出售之程序而已，在被上訴人依台灣省省有財產管理規定之審議、核准程序決定買賣價格並通知上訴人准予承購前，難認兩造就系爭建物成立買賣契約。上訴人對系爭建物自無使用收益之權限，其未經被上訴人之同意，擅將系爭建物出租，收取租金營利，其所受領租金之利益，違反權益之歸屬，難謂具有法律上之原因。而所有人得自由使用收益其所有物，所有人對所有物之使用收益處分權能受侵害者，即可認為損害之發生。上訴人擅將被上訴人所有之建物予以出租，使被上訴人無法對其所有物為使用、收益，客觀上已使被上訴人受有相當於建物租金之損失，被上訴人據此請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即無不合。又不當得利法之功能並不在於填補損害，而係使受領人返還其無法律上原因所受之利益，所謂受利益致他人受損，基本上係指受益人取得依權利內容應歸屬於所有人之利益，受益人應負返還不當得利之義務。上訴人出租系爭建物而獲取租金，既無法律上之原因，且致被上訴人遭受損害，上訴人受益與被上訴人受損害之間，自有相當因果關係。上訴人出租系爭建物獲有一千五百萬元租金之利益，惟出租系爭建物當然包括土地之使用在內，系爭土地為上訴人所有，被上訴人請求返還之不當得利，應僅限於建物部分之租金，不包括土地部分之租金，而兩造就系爭建物並未成立租賃契約，上訴人辯稱應依台灣省房屋租賃契約第三條及第四條約定按建物課稅現值年息百分之十計算建物租金，並不足採。查被上訴人同意一千五百萬元租金中，屬於土地部分之租金占百分之六十即九百萬元，已超過上訴人主張土地部分應扣除之二百五十八萬一千四百元，又上訴人雖為系爭土地所有人，惟其將系爭建物出租，其就土地之使用收益未因被上訴人所有系爭建物占用而受影響，且上訴人非經營倉庫業或寄託業，無從以對被上訴人之不當得利請求權或所支出費用八百五十九萬二千三百六十六元主張抵銷。被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還扣除上開九百萬元後之六百萬元，即無不合，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法因事證已臻明確而無礙判決結果，無庸調查或一一論述，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回上訴人之上訴，洵無違誤。按地上權消滅時，土地所有人以時價購買其上工作物或竹木者，地上權人不得拒絕。地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償；土地所有人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間；地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償。民法第八百三十九條第二項及第八百四十條第一項、第二項分別定有明文。依上開規定，以建築物為目的之地上權因存續期間屆滿而消滅時，除有延長地上權之期間或地上權人拒絕延長之情形外，土地所有人負有以建築物時價補償（購買）地上權人以取得建築物所有權之權利、義務。易言之，地上權人於土地所有人不行使延長期限請求權，又不欲購買時，得訴請法院裁判，強制其訂約；土地所有人提出時價補償（購買）時，地上權人無正當理由予以拒絕時，土地所有人亦得訴請法院強制訂約並移轉所有權登記。而建築物之時價不能協議者，地上權人或土地所有人非不得聲請法院裁判之，在土地所有人提出經協議或經法院裁判之建築物時價補償前，尚難謂土地所有人與地上權人就建築物已成立買賣契約。兩造就系爭土地上原來地上權標的之建築物（倉庫）之價值既未達成一致之協議或經法院裁判，就系爭建物買賣契約難認已經成立。系爭建物係供倉庫使用，非供住居之房屋使用，其租金無土地法第九十七條規定之限制，兩造亦未達成以台灣省政府頒布之省公有房屋租賃契約租金標準為計算系爭建物不當得利之標準，原審因認無前開租賃契約租金標準適用，並未違背法令。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 九 月 二十八 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 十 月 十八 日
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