最高法院民事判決 九十五年度台上字第二五八九號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 徐南城律師被 上訴 人 乙○○
丙○○上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國九十四年二月一日台灣高等法院第二審判決（九十二年度重上字第六三三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十九年四月十七日與被上訴人訂立土地買賣契約，向乙○○購買坐落台北縣五股坑段冷水坑小段四○之三九，向丙○○購買同段四○之四○號土地（以下分別簡稱四○之三九、四○之四○號土地），總價新台幣（下同）八百十五萬元，伊已支付價金六百二十五萬元、代書費二萬元、鑑界雜支費一萬五千元，合計六百二十八萬五千元。系爭二筆土地雖於八十九年六月二十七日移轉登記予伊指定之人，惟伊於八十九年六月八日申請鑑界，始發現系爭土地遭他人侵占搭建鐵皮屋約一百坪，而兩造於訂約時言明以擋土牆往西三百坪為伊買受之土地，被上訴人以詐騙之手段為錯誤之指界，致伊陷於錯誤，伊自得依民法第九十二條第一項規定撤銷買受之意思表示。且被上訴人實際交付之土地短少約一百坪，致伊興建廠房之目的無法達成，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，伊亦得依民法第三百五十九條規定解除買賣契約，被上訴人應負回復原狀義務等情，爰求為命被上訴人連帶給付六百二十八萬五千元並加計法定遲延利息之判決。
被上訴人丙○○則以：伊係向訴外人陳憲任購買四○之四○號土地，當時並未鑑界，伊於本件訴訟始知悉土地遭地人占用，惟伊已非土地所有人，無從對第三人主張權利，應由上訴人自行處理。被上訴人乙○○則以：伊與上訴人未成立買賣關係，伊係以四○之三九號土地與同段四○之四二號土地所有人張正德交換，為登記上之方便並節省代書費、規費、稅金等費用，始由伊與上訴人簽定買賣契約，及直接將四○之三九號土地移轉登記予上訴人指定之人。訂約當時四○之三九號土地未遭他人占用，伊未詐騙上訴人，且上訴人亦得本於所有權排除侵害，土地價值及效用並未因此減少，伊不負瑕疵擔保責任各等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於八十九年四月十七日與被上訴人乙○○、丙○○訂立土地買賣契約，購買四○之三九、四○之四○號土地，已為所有權移轉登記。而四○之三九號土地移轉登記之義務人為乙○○，另參酌證人張正德之證言及其所有四○之四二號土地係以「買賣」為原因移轉登記予乙○○等情，尚難認乙○○係以四○之三九號土地與張正德之四○之四二號土地交換後，再由張正德將四○之三九號土地出賣予上訴人，應認乙○○為系爭買賣契約之出賣人。次查，上訴人雖主張其係受詐欺而為買受之意思表示云云，惟系爭土地於八十九年六月八日申請鑑界時，四○之四○號土地上固有越界建築之鐵皮屋，惟四○之三九號土地則無房屋，另該二筆土地上建有擋土牆（位置如證人即當日測量之地政事務所人員趙書城標示虛線位置），在虛線（即擋土牆）位置落差約二公尺左右，蓋鐵皮屋一側較低等情，業經證人趙書城證述在卷，並有其提出之複丈圖可按。比對第一審九十二年二月二十六日勘驗現場囑託地政事務所製作之複丈成果圖，堪認於八十九年測量時僅有該第一審複丈圖所示坐落四○之四○號土地之Ｂ建物存在，四○之三九號土地上並無該複丈圖所示之Ａ建物。系爭買賣契約訂立時，四○之三九號土地既未有建物，自難認出賣人乙○○蓄意詐欺。至於卷附八十六年十月六日之土地複丈成果圖雖標示四○之四○號土地蓋有鐵皮屋，然該圖係審理陳憲任違反山坡地保育條例刑事案件之法院囑託地政人員測量製作，丙○○非該刑事案件之當事人，無從認其於八十五年五月四日取得該土地所有權或出售土地予上訴人時知悉土地遭他人占用，亦難認其有詐欺情事。況證人劉瑞徵證稱「訂約之後伊才去看現場，當時已經蓋了勘驗筆錄相片內的鐵皮屋。起訴狀所附照片上的紅點是地政機關說的界址，可以看出同一界址有兩條線。第一次定的界址沒有被侵占的情形，過了半小時後他們說要重測，就發現被侵占了」、「第一次看土地是陳憲任指界，從陳憲任到乙○○說的位置都是錯的，乙○○也有指界，以沒有被侵占的線為準，伊不知乙○○是否知悉土地被侵占。第一次測量時，不知為何從被侵占剩下的開始算，經過一段時間討論後再測，就發現被侵占了」等語，可見系爭土地於陳憲任第一次指界即有錯誤，被上訴人亦沿用而為錯誤之指界，尚無證據證明被上訴人係故意示以錯誤之界址，上訴人自不得依民法第九十二條第一項規定撤銷意思表示。且兩造於八十九年四月十七日簽訂系爭買賣契約，上訴人於九十年四月二十五日始以書狀主張因錯誤而撤銷意思表示，已逾民法第九十條所定之一年除斥期間。末按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十九條定有明文。該條所稱顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。查系爭土地於八十九年六月八日測量時，四○之四○號土地上有鄰地越界建築之鐵皮屋，且二筆土地上建有擋土牆，雖應構成物之瑕疵，惟系爭土地於八十九年六月二十七日即移轉所有權予上訴人指定之人，而上訴人早於同年六月八日即發現土地遭第三人占用，當可立即與出賣人商議如何解決，並暫緩所有權移轉登記，奈竟完成移轉登記，自可由新所有人本於所有權排除侵害，回復土地之完整狀態，倘因第三人占有受有損害，亦可請求損害賠償。若准許上訴人解除契約，回復原狀，則被上訴人須負擔已繳納之稅費、重新出售之費用及不動產跌價之價差損失，上訴人因該瑕疵所受之損害與被上訴人因解約所受損害，顯有失衡，應認其解除契約顯失公平，不應准許。從而，上訴人本於撤銷意思表示及解除契約回復原狀之法律關係，請求被上訴人給付六百二十八萬五千元及其遲延利息，即非正當，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭土地於八十九年六月八日測量時，除四○之四○號土地上有鄰地越界建築之鐵皮屋外，系爭二筆土地上建有擋土牆，其位置如複丈成果圖標示之虛線部分，在虛線（即擋土牆）位置落差約二公尺左右，蓋鐵皮屋一側較低；擋土牆往右到隔壁地號大約五點七、五點八公尺等情，業經證人趙書城證述在卷，並有其提出之複丈圖及被上訴人乙○○提出之照片可按（見原審卷一三
八、一三九、一四三、一四四頁）。依該圖、照片及證人所述，是否係指系爭土地擋土牆右側部分（依證人趙書城標示約占系爭土地三分之一）與左側落差二公尺？又原審既認定系爭土地於陳憲任第一次指界即有錯誤，被上訴人亦沿用而為錯誤之指界云云（見原判決第九頁），則是否兩造於訂約時，均認被上訴人所購買之土地係趙書城標示之擋土牆左側部分？系爭土地如確存有二公尺之落差，上訴人復稱：其購地時即明確告知係為建工廠，須有一定之寬度、長度，長度係南北界線，寬度係由東往西三百坪，未達此條件，即不能為工廠使用。系爭土地上有擋土牆及鐵皮屋，即無法完整使用等語（見原審卷一六二頁），則該落差土地占全部土地面積之比例為何？是否影響系爭土地之價值及效用？被上訴人購買時是否知情？以上均與判斷系爭土地有無瑕疵及其瑕疵程度暨上訴人據以解除買賣契約是否顯失公平，所關至切，自不得恝置不論。原審未遑調查審究，遽為不利上訴人之論斷，即屬理由不備。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人請求被上訴人負連帶責任，其依據為何？另其請求被上訴人給付六百二十八萬五千元，惟其中僅六百二十五萬元為價金，其餘二萬元為代書費、一萬五千元為鑑界雜支費，就該三萬五千元部分，係本於何法律關係請求？案經發回，亦請一併調查之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 十七 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 高 孟 焄法官 謝 正 勝法官 黃 秀 得法官 吳 麗 女本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 十一 月 二十八 日
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