最高法院民事判決 九十五年度台上字第二六四九號上 訴 人 高雄市政府法定代理人 亥 ○ ○訴訟代理人 王 伊 忱律師
陳 景 裕律師張 宗 隆律師被 上訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○寅○○○
卯 ○ ○
辰 ○ ○
巳 ○ ○
午 ○ ○
未 ○ ○
申 ○ ○
號4樓
酉 ○ ○
戌 ○ ○
24號上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十五年三月一日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十四年度重上字第五八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由上訴人主張：伊於民國八十三年間，就所有坐落高雄市○○區○○○段二小段一四三三地號、面積八六二平方公尺土地（下稱系爭土地）上之眷舍，改建為中庸街公教住宅，出售予被上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、申○○、酉○○、戌○○及訴外人劉福仁（即被上訴人子○○、丑○○之被繼承人）、鄭榮德（即被上訴人寅○○○、卯○○、辰○○、巳○○、午○○、未○○之被繼承人），及其他承購戶，依當時中央各機關學校國有眷舍房地處理作業要點第三十一條第一款規定，就地改建眷舍之土地價格，應按繳款當期土地公告現值計算，故系爭住宅每戶住宅土地價金，應依繳款當期公告現值乘以土地總面積，再按每戶住宅之土地應有部分，計算土地價金。被上訴人均任職於伊機關，應深知系爭土地之計價標準，而與伊達成按公告現值計價之合意。惟伊之承辦人員於內部作業計算總價時，將系爭土地之總面積八六二平方公尺誤為三六二平方公尺，據此計算土地總價，再依每戶住宅之土地應有部分計算每戶住宅之土地價金，以致伊通知所屬公教人員提出申購之八十三年九月十七日高市府公福字第三○八六五號函所檢附之中庸街公教住宅售價計算表記載之每戶售價中之土地款部分，均短計價金，故伊實際收取之土地總價僅新台幣（下同）一千一百七十六萬五千元，共短收一千六百二十五萬元。而系爭土地總面積為八六二平方公尺，按繳款當期公告現值每平方公尺為三萬二千五百元，依上述原則計價，被上訴人尚有如第一審判決附表所示金額之土地價金迄未給付（其中癸○○部分已扣除其事後再繳納之十八萬九千一百三十元；子○○、丑○○部分已扣除其被繼承人劉福仁事後再繳之十萬元，詳後述），伊自得依買賣關係，請求被上訴人分別如數給付。又伊出售之系爭土地若認僅其中面積三百六十二平方公尺為買賣標的，因伊已將系爭土地全部登記予承購戶共有，則系爭土地超過三百六十二平方公尺以外之五百平方公尺部分，登記由各承購戶取得之應有部分，各承購戶就此部分即受有利益，致伊受損害，應屬不當得利，因該部分性質上無法返還，故伊亦得依不當得利規定，請求被上訴人依公告現值償還其價額。爰依買賣及不當得利之法律關係，擇一求為判決被上訴人應如數給付如第一審判決附表所示金額之判決。
被上訴人則以：承購戶就買賣標的物及價金已達成合意，並早已付清價金，並未積欠土地價款自無不當得利可言等語，資為抗辯（未繫屬本院之反訴部分，不予贅列）。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張出售中庸街公教住宅與被上訴人及其他承購戶，其已將系爭土地總面積八百六十二平方公尺，按承購戶所買受之應有部分，辦理移轉登記完畢；及系爭土地於繳款當期每平方公尺之公告現值為三萬二千五百元之事實，業據提出土地所有權狀與移轉登記申請書、上揭第三○八六五號函、買賣所有權移轉契約書及土地登記謄本為證，並為被上訴人所不爭，堪信為真實。查上訴人與承購戶間並未簽訂土地買賣契約書，而係先由上訴人於八十三年九月十七日以（八三）高市府公福字第三○八六五號函將其受理申請配售標的之系爭住宅，其門牌號碼、型式、戶數及房地面積、售價（詳如該函附表中庸街公教住宅售價計算表），通知其所屬公教人員提出申購，並影印該函送交上訴人所屬各科室，由符合申請資格條件並有意申購之員工依限提出申購，申購戶並依通知於八十三年十二月六日在上訴人之人事處會議室辦理選購住宅戶號。嗣經上訴人核配後，通知各承購戶依其所製系爭住宅承購戶簽約名冊上記載每戶售價、貸款額、自備款暨代收費用，於八十四年一月二十四日至高雄銀行總行辦理承購手續。迨八十四年三月八日上訴人將各承購戶所購住宅之土地應有部分移轉登記予各承購戶等情，有上開第三○八六五號函暨附表即中庸街住宅售價計算表、（八三）高市府公福字第三八三號函暨附表即中庸街住宅售價計算表及（八四）高市府宅三字第一五九五號函暨附表即高雄市政府國民住宅八十四年一月公教住宅承購戶簽約名冊及繳款通知書、土地登記謄本暨戶籍謄本可稽，並為兩造所不爭。而上開中庸街公教住宅售價計算表記載申請配售標的之每戶售價（即房屋款及土地款之合計），與上開高雄市政府國民住宅八十四年一月公教住宅承購戶簽約名冊記載之每戶售價，金額相同（即同一代號住宅之售價金額相同），亦與繳款通知書上記載之金額相符。參以系爭土地買賣所有權移轉契約書上記載之買賣價款總金額為一千一百七十六萬五千元，此與上開中庸街公教住宅售價計算表上記載每戶售價之土地款總和相符。則上訴人受理申購期間，其中庸街公教住宅售價計算表記載之土地款，雖僅為預估價款，惟上訴人所屬公教人員既依該表所載售價（包括房屋款及土地）申購，並經上訴人核准配售且辦理承購手續，足證買賣雙方所合意之土地價金係上開計算表所載之土地款。至於當時行政院公布之中央各機關學校國有眷舍房地處理作業要點第三十一條第一款規定僅係上訴人內部作業計價標準之依據。又上訴人內部審議委員會提案資料亦僅係上訴人內部作業資料，均非買賣雙方約定之內容。且上訴人與承購戶間就土地價金既有具體約定，自無民法第三百四十六條第一項規定之適用。上開計算表既未記載每戶售價之計算標準，亦未記載系爭土地之售價係按當期公告現值或應依現值計價等情，是系爭承購戶不知上訴人之計價標準，難謂有何違經驗法則可言。丙○○等五人向上訴人提出陳請書，無非於其繳交土地增值稅時發覺產權移轉證明書記載系爭土地出售價格每平方公尺三萬二千五百元、面積三六二平方公尺，而與土地登記謄本記載之移轉現值為每平方公尺一萬三千六百四十八元不符，唯恐日後再轉賣時，將負擔巨額土地增值稅而請求更正移轉現值而向上訴人提出陳請，與常情尚無不合，要難以上開陳請書，遽認上訴人與承購戶間就系爭土地之價金於訂約時已達成按土地公告現值計算之合意，故系爭承購戶依該計算表及簽約名冊上所載售價，付清買賣價金，自無未繳足土地價金之可言。又上訴人與承購戶間合意買賣之土地總面積為八六二平方公尺等情，為兩造所不爭，並經上訴人自認屬實，則上訴人將系爭土地按各承購戶所購住宅之土地應有部分，辦理移轉登記予各承購戶共有，係履行其本於買賣契約所生之義務，是被上訴人各取得系爭土地之應有部分，即非無法律上之原因。其等受讓系爭土地無不當得利情事。系爭承購戶既係依與上訴人所合意之售價，付清買賣價金，並無違反誠信原則之問題。至於上訴人未能收取依規定計算之土地價款，乃係因其承辦人員於內部作業計算總價時，錯誤計算土地總面積所致，上訴人逾期未撤銷其錯誤之意思表示，自不得以其出售系爭土地應有部分之售價低於公告現值，另主張被上訴人未依公告現值補繳土地價款，有違誠信原則。從而上訴人依買賣及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付如第一審判決附表所示之價款，即非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院十九年上字第四五三號判例參照。查依上揭中央各機關學校國有眷舍房地處理作業要點第三十一條第一款規定：就地改建之眷舍，基地位於都市計畫住宅區部分，按照繳款當期土地公告現值計算。而上訴人當時所出具之高雄市政府出售市有基地產權移轉證明書明載係以每平方公尺三萬二千五百元為計價標準。且上訴人所屬財政局審議申購戶等申請資料，亦載明：本案土地都市計畫使用分區為住宅區，面積三六二平方公尺，其地比照中央各機關學校國有眷舍房地處理作業要點第三十一條第一款：就地改建之眷舍，基地位於都市計畫住宅區部分，按照繳款當期土地公告現值計算。另上訴人於同時所出售之其他地區多處公有眷舍亦同以每平方公尺之公告現值計價。而被上訴人承購當時均任職上訴人所屬各機關單位，是否不知讓售之土地價款係以當時之每平方公尺之公告現值即三萬二千五百元乘以所出售之土地面積，即非無疑。倘被上訴人係以每平方公尺三萬二千五百元購買八百六十二平方公尺土地，而僅繳納三百六十二平方公尺之地價，是否有補繳地價之義務，即待研求。上訴論旨，執以指摘此部分之原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 二十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 十二 月 六 日
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