最高法院民事判決 九十五年度台上字第二六八七號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 李文禎律師
黃如流律師黃小舫律師被 上訴 人 華胤實業有限公司
號法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡將葳律師上列當事人間請求確認租賃權存在等事件，上訴人對於中華民國九十五年一月十一日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十四年度上字第四四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決暨第一審判決關於確認兩造間租賃關係存在及命上訴人負擔訴訟費用部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在原審之上訴及其第一審之訴均駁回。
改判部分各審訴訟費用由被上訴人負擔。
理 由按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。民國八十五年十月九日修正公布之強制執行法第九十八條第一、二項定有明文。又債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。復為同法第九十九條第一、二項所明定。是依現行強制執行法規定，不動產經執行法院依法除去租賃關係而為拍定者，即排除民法第四百二十五條第一項規定之適用，其原有之租賃關係並不隨同移轉於拍定人，原承租人不得主張租賃契約對於拍定人仍繼續存在；於此情形，原承租人縱於查封前即占有該不動產，執行法院亦應解除其占有，點交於拍定人。本件被上訴人主張：執行債務人統全食品工業股份有限公司（下稱統全公司）於八十二年、八十三年間，在執行債務人郭月女所有坐落屏東縣里○鄉○○段○○○號及國有之同段八二八號土地上興建污水處理場（未辦理建物所有權第一次登記，暫編建號第四六八號，下稱系爭污水處理場），嗣於八十九年七月二十四日將系爭污水處理場，連同同段九二六之四號等土地暨其上冷凍工廠廠房、設備等，出租予訴外人富景國際工程股份有限公司（下稱富景公司），租期至九十九年七月二十一日止。伊於九十一年七月二十九日與統全公司、富景公司簽訂冷凍工廠租賃移轉協議書，由伊承受富景公司之權利義務，並占有使用租賃標的物迄今。而郭月女為擔保其與統全公司對訴外人中國國際商業銀行股份有限公司（下稱中國商銀）所負債務，於八十五年四月二日將上述八二七號等五筆土地設定抵押權予中國商銀，嗣中國商銀聲請台灣屏東地方法院（下稱屏東地院）以九十一年度執字第一○九八四號強制執行事件對該五筆土地及系爭污水處理場為強制執行，執行法院竟以系爭污水處理場之營造及出租均在設定抵押權後，影響抵押權，除去該租賃關係而為拍賣，並於九十二年十一月六日由上訴人拍定。惟執行法院所為除去租賃權之處分，並無確定實體上法律關係存否之效力，系爭污水處理場既在設定抵押權之前營造，且非抵押權標的物範圍，執行法院即無除去租賃關係而為拍賣之法定原因，執行法院所為除去伊租賃權之處分，於法無據。伊之租賃權於上訴人取得所有權後仍屬有效存在，就執行法院點交之執行程序，自得提起異議之訴等情，爰求為確認兩造間就系爭污水處理場之租賃關係存在，上開強制執行程序就系爭污水處理場不得為點交之強制執行之判決。惟被上訴人就系爭污水處理場之租賃權，業經執行法院除去，被上訴人對之聲明異議，經執行法院裁定駁回，抗告法院亦裁定駁回其抗告確定。其後執行法院即於拍賣公告中載明系爭污水處理場之租賃權業經排除，拍定後點交等語，並於九十二年十一月六日由上訴人拍定取得所有權等情，係原審斟酌被上訴人之主張（見一審卷第六、七頁起訴狀所載）、屏東地院九十一年度執字第一○九八四號、台灣高等法院高雄分院九十二年度抗字第三六○號裁定及權利移轉證書等（見一審卷三一至三四、一○九頁），所確定之事實。執行法院既除去被上訴人就系爭污水處理場之租賃關係而為拍賣，並由上訴人拍定；而執行法院除去租賃關係之執行命令，被上訴人聲明異議，亦經執行法院裁定駁回，並經抗告法院為駁回被上訴人之抗告裁定而確定。依上說明，上訴人取得該不動產所有權即無民法第四百二十五條第一項規定之適用，被上訴人自不得對其主張租賃契約繼續存在；其以租賃關係存在為由，提起異議之訴，亦非有據，應認其訴均為無理由。第一審判決確認兩造間就系爭污水處理場之租賃關係存在，另以被上訴人係點交執行程序之債務人，非屬強制執行法第十五條所稱之第三人為由，駁回被上訴人其餘之訴。其中關於被上訴人勝訴部分，尚有未洽，原應予以廢棄，改判駁回被上訴人之訴，至關於駁回被上訴人其餘之訴部分，理由雖有不同，但結論尚無二致，仍應予維持。原審見未及此，竟認被上訴人之訴均為有理由，因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，改判如其聲明，及維持第一審判決關於被上訴人勝訴部分，駁回上訴人之上訴，於法自有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。爰將原判決廢棄，並依已確定之事實，自為判決，以臻適法。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項第一款、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 三十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 高 孟 焄法官 謝 正 勝法官 袁 靜 文法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 十二 月 十二 日
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