最高法院民事判決 九十五年度台上字第二七五一號上 訴 人 德星建設開發事業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳志忠律師被 上訴 人 甲○○
號3樓訴訟代理人 陳文億律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十四年十二月二十日台灣高等法院第二審判決（九十四年度重上字第一二七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國九十二年三月九日將其所有坐落台北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一（下稱系爭土地），提供伊投資興建房屋，兩造並簽訂「提供土地合作興建房屋契約書」（下稱系爭契約），約定由被上訴人先將系爭土地所有權移轉登記予伊、配合伊向銀行辦理信託、按伊或信託銀行之通知，於七日內將土地使用同意書、土地權狀或影本、稅單正本、申請地上物拆除、申請建造執照及申請建物滅失登記等一切證件書類，蓋妥印章，交付予伊或信託銀行，並同意由伊指定代書辦理土地合併，及備齊分割、合併、移轉所有權登記有關證件、蓋妥印鑑之有關書類交付伊。迨同年五月三日伊完成設計圖面，經被上訴人確認，兩造乃訂立房屋分配協議書。伊於同年九月十六日及十月二十一日兩度通知被上訴人依約履行，詎被上訴人竟拒不履行，嚴重影響合建進度及其他合建地主之權益。被上訴人甚而於九十三年二月間違背禁止買賣之約定，將系爭土地售予訴外人張智翔，致伊付出更多之合建條件，始於同年六月五日另與張智翔簽約合建，依系爭契約第二十一條第一、二項約定及民法第二百二十六條規定，被上訴人應加倍賠償伊所受全部投資及支出費用之損害。爰以起訴狀繕本之送達，為解除系爭契約意思表示之通知，並基於懲罰性違約金請求權及損害賠償請求權之法律關係為請求等情，求為命被上訴人給付伊新台幣（下同）一千四百三十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加算法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人與伊所概括委任之訴外人林漢祥洽談系爭土地合建事宜，曾應允以蓋兩棟、增加容積率及建造兩層平面停車場，為合建之條件。上訴人嗣於九十二年三月九日在未獲其他地主同意下，提出系爭契約及簡報手冊向林漢祥諉稱：此為草約，你先簽名以為不同意合建地主之說帖文件，俟談成後另簽正式合約，致林漢祥信以為真，未詳閱內容而以自己名義簽名，經上訴人公司職員陳慧茹指正，方改簽被上訴人名義。林漢祥未受伊特別授權而於系爭契約上簽具伊名義，依民法第五百三十四條但書第一款規定，對伊不生效力。上訴人依系爭契約請求伊賠償損害，即非有據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張被上訴人概括委任林漢祥與伊協談系爭土地合建事宜，林漢祥以被上訴人名義與上訴人簽訂系爭契約之上開事實，為被上訴人所不爭，且有土地登記謄本、系爭契約影本為憑，堪信真實。按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為；但為不動產之出賣或設定負擔，須有特別之授權，民法第五百三十四條第一款定有明文。查系爭契約第一條至第三條係約定由被上訴人提供土地，上訴人出資建築房屋，並分配房屋及基地，亦即被上訴人以上訴人分到部分之房屋基地所有權，與自己分到部分上訴人所建房屋之所有權互易，應準用買賣之規定，自屬不動產之出賣。被上訴人之弟林漢祥雖受被上訴人概括委任與上訴人協談系爭合建事宜，惟依民法第五百三十四條第一款規定，林漢祥簽訂系爭契約須受特別之授權，而上訴人無法舉證證明被上訴人特別授權林漢祥與之簽訂，則依民法第一百七十條第一項規定，被上訴人抗辯系爭契約對其不生效力，尚非無據。上訴人雖以九十二年五月三日之房屋分配協議書及建造執照申請書所附土地使用權同意書上有被上訴人之印文，主張被上訴人已於用印時發生承認系爭契約之效力。惟被上訴人不僅否認印文之真正，且系爭契約第二十二條第三項、房屋分配協議書第三條分別約定：「本合建契約於不違反建築相關法規之情形下須經由甲、乙雙方簽認本合建案建築設計平面圖說無誤後，始生效力」、「本合建案甲方（指土地所有人）可分得之房屋、車位區分所有其他相關事項如附圖及附表，甲方於確認無誤後於圖面及坪數表簽認位置及坪數」，均未據上訴人提出經被上訴人簽認之建築設計平面圖說、圖面及坪數表，此項主張自無所據。系爭契約第七條約定上訴人簽約時須開立兩百萬元之保證票，存放地主指定之律師處為先期保證，基地全部騰空拆屋時交付第二期四百萬元之保證票，上訴人卻未依約於簽訂系爭契約時，交付二百萬元之保證票予被上訴人，上訴人遲至簽約後之九十二年十月二日始交付未載發票日、面額四百萬元之無效支票予非被上訴人所指定之徐松龍律師。雖系爭契約第四條第一項約定：「本合建案雙方同意甲方將過戶給乙方之土地先行過戶，以便享有增值稅減半之優惠，其過戶時間應於簽訂本約同時開始交付辦理」，但系爭契約第六條有關文件交付，約定：「甲方於簽訂本約後，應依乙方或信託銀行之通知，於七日內將全部土地使用同意書、土地權狀或影本、稅單正本、申請地上物拆除、申請建造執照、申請建物滅失登記一切證件書類備齊蓋妥印章交付乙方或信託銀行，由乙方或信託銀行進行規劃設計、申請建造執照」，上訴人即有先行交付保證金之義務，契約相對人即地主始有交付土地過戶文件資料之義務，被上訴人抗辯上訴人未履行其交付履約保證金在先，伊自無交付土地過戶文件資料之義務，亦非無據。至上訴人提出九十二年九月十六日及十月二十一日之存證信函主張已有通知，被上訴人未依約於七日內交付過戶文件云云，惟上開存證信函係以徐松龍律師名義發函通知，並無代理上訴人之意旨，且通知將上列有關文件交付非契約所約定之徐松龍律師，不生通知之效力。另系爭契約第九條約定：「本案為銀行信託案，起造人一律為承辦信託銀行為之」，然上訴人於九十二年十月十四日為建造執照之申請，並非以承辦之信託銀行為起造人，而係以上訴人及訴外人銘基建設事業有限公司為起造人。上訴人雖謂已於九十三年九月一日變更起造人為土地銀行，但其變更係在上訴人以同一事實起訴之前訴訟（台灣台北地方法院九十三年度重訴字第四四六號事件，嗣經上訴人撤回起訴），及本件起訴經被上訴人抗辯後之事實，上訴人復於前訴訟以其起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，上訴人謂已變更起造人名義，仍難卸除其違約責任。雖上訴人主張被上訴人於九十三年二月十二日將系爭土地出售張智翔，違反系爭契約之約定，惟上訴人既已於前訴訟事件解除系爭契約，上訴人於九十三年六月十七日始將所有權移轉登記予張智翔，而上訴人已於同年六月五日即與張智翔就系爭土地簽約合建，此有上訴人自行提出之房地買賣契約書、土地登記謄本、提供土地合作興建房屋契約書等為憑。是上訴人對於被上訴人出售系爭土地予張智翔顯無反對之意思表示，且係在上訴人解除系爭契約之後，被上訴人出售系爭土地自不受系爭契約之拘束。綜上，上訴人迄無反證足以證明系爭契約對於被上訴人有拘束力。從而上訴人主張被上訴人違背系爭契約，致伊受有一千四百三十四萬元本息之損害，請求被上訴人給付，尚非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。又由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第一百七十條第一項、第一百六十九條前段分別定有明文。查上訴人於原審主張：被上訴人嗣後已於九十二年五月三日房屋分配協議書上用印簽名，依法已對本人即被上訴人發生效力。又上開合建契約於九十二年三月九日簽訂時，上訴人係通知被上訴人參與合建案簡報及簽約，而卻由林漢祥（被上訴人之弟）參與簡報並以被上訴人之名義到場簽約，則由外觀上即具有表見代理之形式，事後被上訴人又與上訴人簽訂該房屋分配協議書，被上訴人顯已知悉林漢祥以其名義代理簽約，而無任何反對之表示，顯亦足以構成民法第一百六十九條所定表見代理等情（見原審二卷一一五至一一六頁），自屬重要之攻擊方法，乃原審恝置不論，遽為上訴人敗訴之判決，難謂無判決不備理由之違法。次查上訴人於第一審已提出前開房屋分配協議書附具被上訴人名義所簽署蓋章之建築設計平面圖說、房屋坪數分配表為證（見一審卷二八頁正背面、二二七至二二八頁、二三二頁），其上關於被上訴人之印文與卷附台北縣汐止市戶政事務所函送甲○○之印鑑登記申請書及印鑑登記證明申請書上之印文（見一審卷一九六至一九七頁），以肉眼觀察比對，似相脗合。原審察未及此，誤認上訴人未提出經被上訴人簽認之建築設計平面圖說、圖面及坪數表，而為不利上訴人之論斷，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 三十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲法官 黃 義 豐法官 簡 清 忠法官 劉 靜 嫻本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 十二 月 八 日
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