最高法院民事判決 九十五年度台上字第二八五六號上 訴 人 辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○
寅 ○ ○
卯 ○ ○共 同訴訟代理人 顏 廷 鈺律師被 上訴 人 甲 ○ ○
庚 ○ ○乙○○○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○上列 一 人法定代理人 巳 ○ ○ 住同上兼上列一人法定代理人 辰○○○ 住同上共 同訴訟代理人 王 正 喜律師上列當事人間請求遷讓房屋及交還土地等事件，上訴人對於中華民國九十五年四月六日台灣高等法院第二審判決（九十四年度重上字第四九０號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落台北市○○區市○段三小段五三五地號之土地（下稱系爭基地），及其上門牌號碼台北市○○○路○○○巷○○號建物如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分（下簡稱系爭房屋）為訴外人即上訴人之父柯堯銓（下稱柯堯銓）所有，柯堯銓於民國七十二年二月十日死亡，由上訴人等七人共同繼承，基地部分並已辦妥遺產分割登記而為上訴人分別共有。被上訴人（其中庚○○為於原審追加之被告）共同無權占有系爭房屋與基地，爰依民法第七百六十七條規定之物上請求權，求為命被上訴人應自系爭房屋及基地遷出，並將系爭房屋及基地返還上訴人之判決。
被上訴人則以：系爭房屋連同隔鄰門牌號碼台北市○○○路○○○巷七、九、十一、十三號（下各稱隔鄰七、九、十一、十三號房屋）合計五間房屋，與系爭基地及同小段五三六地號之二筆土地，在日據時期原為日人澀谷嘉助所有，由柯堯銓之父柯錦津所購買，惟當時除隔鄰七、九、十一、十三號房屋及其等坐落基地已移轉柯錦津所有外，系爭房屋及基地均未完成移轉登記。台灣光復後，系爭房屋及基地並由台灣省公產管理處（後改為台灣省政府財政廳）接管。柯錦津於四十二年死亡，柯錦津七名子女柯堯銓、柯震勝、柯明鐵、柯福賢、柯福壽（以上五人，下稱柯堯銓等五子）、柯麗秀與柯世好等人（下稱柯堯銓等七名子女）至四十七年十二月二十七日，才將隔鄰七、九、十一、十三號等四間房屋辦妥繼承登記，並由台灣省公產管理機關將此四間房屋坐落之基地，以出售之原因，移轉登記柯堯銓等七名子女分別共有，應有部分各七分之一。至系爭房屋及基地則於四十七年三月三十一日，由柯堯銓代表柯家向台灣省政府財產廳申購，並於同年四月三十日完成所有權移轉登記，但柯錦津死亡前，即已將上開五間房屋，按第一審判決附表所示方式，分配予柯堯銓等五子各自管理使用，期間長達數十年之久。故柯堯銓等五兄弟間，就前述五間房屋，應有分管及交換使用契約存在。因此，系爭房屋雖登記為柯堯銓所有，然實際管理使用權人向為訴外人柯明鐵，柯堯銓所能管理使用者，係隔鄰十一號房屋，其二人間就系爭房屋與隔鄰十一號房屋存在互為交換使用之租賃關係。此租賃關係在柯堯銓死亡後，即應由上訴人繼承。至於伊共同居住系爭房屋，因被上訴人甲○○與其弟庚○○於五十二年間共同向柯明鐵承租，並於五十五年間，由被上訴人甲○○兄弟二人偕其餘被上訴人與柯明鐵簽立書面租賃契約。租約簽訂當時，柯明鐵即向被上訴人甲○○借款新台幣（下同）十三萬元，以押租金之名義載於租約之內，嗣後柯明鐵更陸續向被上訴人甲○○借款三十二萬元，合計達四十五萬元，均未收取利息，雙方遂約定以借款利息代租金之支付。系爭租賃契約租期屆滿後，雖未再以書面續約，但該租賃契約已變更為不定期租賃。在柯明鐵於七十三年十月二十九日死亡後，被上訴人未終止其與柯明鐵繼承人間關於房屋交換使用之租賃契約前，或柯明鐵之繼承人未清償柯明鐵積欠被上訴人甲○○、庚○○借款債務前，伊均有權繼續居住系爭房屋等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴及駁回其追加之訴，無非以：系爭房屋及基地均為上訴人共有，應有部分各七分之一。被上訴人甲○○、乙○○○及庚○○自五十五年起即居住於系爭房屋，其餘被上訴人未占有系爭房屋。訴外人柯明鐵於七十三年十月二十九日死亡，其繼承人為訴外人柯福賢、柯福壽、柯世好、柯麗秀。又上訴人之被繼承人柯堯銓於七十二年二月十日死亡之事實，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、戶籍謄本、繼承系統表等可按，並經履勘現場無訛，有第一審勘驗筆錄及台北市建成地政事務所測繪之土地複丈成果圖及原審法院勘驗筆錄可參，自均堪信為真實。查柯明鐵確於五十九年六月八日將系爭房屋出租予被上訴人甲○○、庚○○，租約係以被上訴人庚○○名義訂立，簽約當時柯明鐵保證其有出租權利，關於租金金額原約定為五百元，嗣再更改為柯明鐵向被上訴人甲○○、庚○○兄弟借款十三萬元不須付利息，租金亦不須支付，而係以上揭借款利息抵付。且系爭房屋租期屆滿後，被上訴人甲○○、高國華仍繼續使用系爭房屋，柯明鐵或上訴人等均未為反對之意思表示，有租賃契約書、借據原本可稽，並經證人即系爭租約介紹人之一周陳寶桂證述屬實，再參以該借款金額十三萬元，如以法定利率年息百分之五計算，每月利息約為五百四十二元，經核該借款利息金額與當時雙方原所約定之租金五百元亦屬相當，足證柯明鐵確有向被上訴人甲○○、庚○○兄弟借款十三萬元，雙方當時確有約定以借款利息抵付租金，並非無租金之約定。又依證人柯福賢、柯福壽及住於系爭房屋之老鄰居李文良、陳林秀陽之證述，足認系爭房屋確係原所有權人柯堯銓分配予柯明鐵居住管理使用，並未定期限或為不得出租或其他處分之限制，且柯堯銓知悉柯明鐵將系爭房屋出租予被上訴人甲○○、庚○○，迄至上訴人提起本件訴訟止，柯堯銓或上訴人均未曾異議或為任何權利主張為真實。依民法第四百六十四條規定，柯明鐵與柯堯銓對於系爭房屋應成立不定期之使用借貸關係，自堪認定。另被上訴人甲○○、庚○○果為無權占有人，所有權人柯堯銓或其繼承人即上訴人等對於知悉系爭租約訂定後，以至於租期屆滿被上訴人甲○○、庚○○繼續使用租賃物，迄至上訴人提起本件訴訟止，豈有知情仍未曾異議，或為任何權利主張之理，足證柯明鐵本於其與柯堯銓對系爭房屋之使用借貸關係，確有出租系爭房屋之權利。而系爭房屋租期屆滿後，被上訴人甲○○、庚○○仍繼續使用系爭房屋，出租人柯明鐵或其繼承人及所有權人即柯堯銓或其繼承人即上訴人等均未為反對之意思表示，按之民法第四百五十一條規定，自應認系爭租約已視為不定期限繼續契約，被上訴人甲○○、乙○○○夫婦及被上訴人庚○○占有系爭房屋，並非無權占有。柯明鐵、柯堯銓二人於生存期間並未終止系爭使用借貸契約，柯明鐵、柯堯銓之繼承人迄今亦仍未曾表示終止其間之使用借貸契約，則系爭使用借貸契約仍繼續存在於柯明鐵、柯堯銓之繼承人間。又系爭租賃契約已於六十二年六月八日起成為不定期租賃契約，上開使用借貸關係復未終止，則該不定期租賃契約與使用借貸契約均仍繼續存在，柯明鐵之繼承人與柯堯銓之繼承人即上訴人均應繼承上開不定期租賃契約及使用借貸契約之效力。承租人即被上訴人甲○○、庚○○即得對柯堯銓之繼承人即上訴人主張不定期租賃契約之效力，被上訴人甲○○、庚○○仍得本於不定期租賃契約關係占有使用系爭房屋，被上訴人乙○○○既係經承租人同意使用系爭租賃物，亦非無權占有。從而，上訴人依民法第七百六十七條所有物排除侵害與返還請求權之規定，訴請被上訴人自系爭房屋及基地遷出，並將系爭房屋及基地返還上訴人，洵屬無據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
按借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物，此觀民法第四百六十七第二項規定自明。查依證人柯福賢、柯福壽之證言，堪認柯堯詮並不知柯明鐵出租系爭房屋情事，另證人李文良、陳林秀陽亦未證述柯堯詮就系爭房屋有無限制柯明鐵出租或處分之情形，亦即未能證明柯堯詮有同意柯明鐵出租系爭房屋情事。原審逕以證人柯福賢、柯福壽之證言與證人李文良、陳林秀陽證述大致相符，即認定柯明鐵有出租系爭房屋之權利，已有可議。次按上訴人曾於七十四年七月間委請律師以存證信函予被上訴人甲○○及庚○○之妻，催請渠等將無權占有之系爭房屋返還與上訴人等，已經被上訴人自認，且自行提出該存證信函為證。查上訴人既以被上訴人甲○○等人無權占有系爭房屋為由，請求其遷讓房屋交還土地，則上訴人是否已依民法第四百七十二條第二款、第四款規定向借用人柯明鐵之繼承人表示終止使用借貸契約，即有詳為查明之必要。倘上開使用借貸契約業經終止，則柯明鐵之繼承人已無使用系爭房地之正當權源，被上訴人就系爭房地縱與之有不定期租賃關係存在，得否以之對抗上訴人，主張其對系爭房地非屬無權占有，即有再事斟酌之必要。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十二 月 十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 十二 月 二十六 日
Ｑ