最高法院民事判決 九十五年度台上字第二八○五號上 訴 人 甲○○○
乙○○○丙○○○丁○○○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○共 同訴訟代理人 李 衍 志律師被 上訴 人 子 ○ ○
寅○○○
丑 ○ ○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十五年四月十八日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第一一○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人林金城與伊十人之被繼承人林金龍於民國三十八年六月二十四日依耕地三七五減租條例之規定，就坐落新竹市○○段○○段一七、一九、五○、五七、五
九、六三、六四、七三、九三及九五號土地（下稱系爭土地）訂立耕地租約（即南區外字第一四五號，嗣改為南新字第一四五號新竹市私有耕地租約，下稱系爭租約），並依法每六年期滿續約，其後兩造分別因繼承關係而成為系爭租約之當事人，且均依法登記。然系爭土地已由新竹市政府重劃為都市計畫之住宅區使用，住宅區內之公共設施亦已施工完竣，早無水利設施可供農耕灌溉之用，系爭土地已非耕地，無耕地三七五減租條例之適用，伊自無於九十一年十二月三十一日租約期滿後同意與被上訴人續約之義務。況被上訴人未依系爭租約所定位置及面積耕作，而有與他人交換耕作及未自任耕作之情事，系爭租約亦屬無效。兩造間已無租賃關係存在，被上訴人仍占有系爭土地，即屬無權占有等情，求為確認兩造間就系爭土地之系爭租約之租賃關係不存在；並命被上訴人返還如原判決附圖（下稱附圖）所示 19A 、l9B、50A、50B、59A、63A、63D、63F、73B、93A部分土地及系爭一七號土地予伊之判決。
被上訴人則以：系爭土地原由訴外人林金城、韓萬福及韓民雄共同承租耕作，嗣林金城死亡由伊三人繼承，韓民雄死亡由韓明德繼承，均已變更租約登記。系爭土地先後於六十六年及七十一年間實施土地重劃，迨七十七年十一月間重劃後因土地地號、面積及位置均與重劃前不同，而上訴人於土地重劃時並未到場指界、點交土地，致伊及韓萬福、韓明德（下稱韓萬福等二人）無從知悉就重劃後之土地如何調整承租土地範圍，伊乃與韓萬福等二人協議仍依土地重劃前原定承租土地範圍繼續耕作，並無交換耕作或不自任耕作情事。系爭土地雖經變更為住宅區使用，惟依相關規定，上訴人應以土地公告現值三分之一補償承租人始得終止租約，兩造間系爭土地之租賃關係並不因此當然消滅，伊依系爭租約占有使用系爭土地，自非無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：林金龍與林金城於三十八年六月二十四日就坐落新竹縣新興段九二號等五筆土地內承租面積共計○‧五七四六甲訂立系爭租約，由林金城承租；林金龍另將同段一○○號等三筆土地其餘部分承租面積共計○‧七九八四甲出租予訴外人韓魚，訂有南新字第一四九號耕地租約。嗣林金城於六十一年一月一日死亡由被上訴人丑○○及訴外人林炎村、林攀桂共同繼承，林炎村及林攀桂死亡後分別由被上訴人子○○、寅○○○繼承；韓魚死亡則由訴外人韓萬福及韓民雄共同繼承，韓民雄於八十六年七月十七日死亡由訴外人韓明德繼承。系爭土地原出租人林金龍於七十年三月二十五日死亡經上訴人共同繼承，於九十年六月五日辦畢分割登記。其中九五、一○○、一○一及一一○號土地於六十六年間經重測合併編為新竹市○○段○○○○號土地面積一萬二千九百六十七平方公尺，九二號土地亦經重測編為同段一八五五號土地面積三百八十八平方公尺，該一八七六及一八五五號土地又於七十七年十一月間經土地重劃編為系爭土地，面積合計九千七百五十點八七平方公尺，新竹市政府乃將系爭租約及上開一四九號耕地租約有關租賃土地標示部分，依原約定承租土地面積比例分配重劃後之土地，逕為租約變更登記，此有私有耕地租約及附表、土地登記謄本、新竹市政府七十七年十二月二日函、新竹市東區區公所九十三年七月十六日函、租約登記彙整表及戶籍謄本可稽，且為兩造所不爭。按訂有三七五租約之耕地，在租賃關係存續中雖經依法編定或變更為非耕地使用時，亦僅係出租人得終止耕地租約，而非謂該耕地租約因此當然歸於消滅，此參耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、平均地權條例第七十六條第一項等規定即明。系爭土地之地目均仍為田，原均屬耕地，已因都市計畫改編為住宅區使用（八十七年十一月二十六日新竹西南地區細部計畫），有土地登記謄本及新竹市政府都市發展局九二局都計字第二九三七號簡便行文表可稽。上訴人自認系爭租約原約定租期至九十一年十二月三十一日屆滿，被上訴人於此期間自仍得依從來之使用繼續使用系爭土地，並仍有耕地三七五減租條例之適用。又耕地租約期滿時，除出租人依耕地三七五減租條例第十九條第一、二項及第二十條之規定收回自耕外，如承租人請求續租，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。系爭租約原約定租期雖於九十一年十二月三十一日屆滿，惟被上訴人願繼續承租；而上訴人於上開租期屆滿前即已拒收租金，致被上訴人將各期應繳租金提存，此有提存書及存證信函可證，上訴人亦謂伊於原約定租期屆滿後無與被上訴人續訂租約之義務，顯見上訴人有於系爭租約期滿時拒絕將系爭土地繼續出租予被上訴人。上訴人復自承伊未終止租約，又未舉證證明有合於得收回自耕之法定要件，則上訴人於原約定租期屆滿後既有與被上訴人續訂租約之義務，系爭租約自不因原約定租期屆滿而當然消滅。又系爭土地重劃前即由被上訴人與韓萬福等二人共同承租，彼等就系爭土地現實際耕作範圍及面積詳如原判決附表（下稱附表）及附圖所示，業經第一審履勘及囑託鑑測屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖足稽，兩造且不爭執。被上訴人現實際耕作範圍及面積與系爭租約所登記之租賃土地標示固不相符，被上訴人亦自承伊係與韓萬福等二人協議按照系爭租約原約定承租範圍繼續耕作之情，然被上訴人所承租之土地面積原登記為○‧五七四六甲折合五千五百七十三平方公尺，而韓萬福等二人所承租之土地面積原登記為○‧七九八四甲折合七千七百四十四平方公尺，合計一萬三千三百十七平方公尺，系爭土地嗣於六十六年及七十七年十一月間分經重測合併、土地重劃而編為系爭土地，重劃後之土地面積合計九千七百五十點八七平方公尺，而依變更登記後之系爭租約附表所示，被上訴人登記之承租土地面積減為三千四百四十七平方公尺，韓萬福等二人登記之承租土地面積減為六千三百零四平方公尺，顯見系爭土地於重劃前後之地號、面積及所登記承租土地面積均不相同。上訴人亦自認系爭土地重劃後，因部分土地劃歸公共設施致土地位置有變動，伊就被上訴人原承租之土地範圍及重劃後所承租之土地範圍均不清楚，足見被上訴人抗辯系爭土地經重劃後，因土地位置與面積均有變動，而上訴人亦未於土地重劃時到場指界及點交，嗣後亦未協同辦理租約變更登記，致伊與韓萬福等二人無從知悉就重劃後之土地應如何分配及調整承租土地，乃協議依重劃前原約定耕作範圍繼續耕作等語，應屬可取，難認被上訴人有將所承租之土地與韓萬福等二人所承租之土地交換耕作之情事。況系爭土地經第一審勘驗結果，發現其上大部分均有農作物，僅小部分未種植作物，雖被上訴人就如附表所示編號３、６、９部分土地並未耕作，然觀諸被上訴人與韓萬福等二人就系爭土地實際耕作情形，應係彼等依土地重劃前原約定耕作範圍繼續耕作所致，難謂被上訴人就所承租之耕地消極不為耕作。縱被上訴人就所承租之部分耕地有消極不為耕作情形，亦非屬不自任耕作。被上訴人就系爭土地除如附表編號10部分土地外，均與韓萬福等二人共同承租，則上訴人於土地重劃時既不到場指界、點交，重劃後復拒不協同辦理租約變更登記，尚難認被上訴人已得於土地重劃後片面確定其所承租之土地範圍，而得單獨申請租約變更登記及自行調整耕作土地範圍。至上訴人所稱如附圖 19A所示土地上之建物，其內置放雜物，無法供人居住；自該建物門口沿聯外小路上固舖有人工草皮，惟該草皮附近仍植有果樹，另大型管路係沿鄰屋牆壁設置，縱有占用部分如附表編號２土地，亦難謂被上訴人未從事耕作。如附圖 50B所示土地上種有竹子，間有枯死竹木，仍難憑認被上訴人確未於該土地上從事耕作，均非所謂承租人不自任耕作。綜上，兩造就系爭土地之租賃關係既非於九十一年十二月三十一日原約定租期屆滿當然消滅，系爭租約亦無上訴人所指無效之情事，兩造間就系爭土地依系爭租約之租賃關係自仍繼續存在。被上訴人基於該租賃關係而占用系爭土地內上開部分土地，具有正當權源，非屬無權占有。從而上訴人請求確認兩造間就系爭土地依系爭租約之租賃關係不存在，並請求被上訴人返還所占有系爭土地內上開部分土地，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（本院六十三年台上字第五九九號判例參照）。又市地重劃區內，經重劃分配之土地，重劃機關應以書面分別通知原土地所有權人及使用人，限期辦理遷讓或接管；逾期不遷讓者，得移送法院強制執行；逾期不接管者，自限期屆滿之日起，視為已接管，平均地權條例第六十六條定有明文。又重劃土地完成地籍測量後，主管機關應以書面通知土地所有權人及使用人定期到場接管。土地所有權人未按指定期間到場接管者，自指定之日起自負保管責任，平均地權條例授權訂定之市地重劃實施辦法第五十一條亦有明訂。查系爭土地於七十七年十一月間業經土地重劃，為原審所確定之事實，惟原審就重劃機關是否曾以書面通知兩造，限期辦理遷讓或接管，未予論及，尚屬不明。則被上訴人是否已得辦理遷讓或接管重劃後之系爭土地而有得知其耕作之面積與位置之機會，洵非無疑。原審未遑詳查究明，遽認被上訴人抗辯系爭土地經重劃後土地位置與面積均有變動，伊與訴外人韓萬福、韓明德無從知悉就重劃後之土地應如何分配及調整承租土地，乃協議依重劃前原約定耕作範圍繼續耕作等語，應屬可取，難認被上訴人有將所承租之土地與韓萬福等二人所承租之土地交換耕作之情事云云，為不利上訴人之論斷，自嫌速斷。又查上訴人於原審主張：被上訴人自承其等已依變更登記後之租約提存租金，卻仍與韓萬福、韓明德協議依系爭土地重劃前約定之耕作範圍繼續耕作，應屬交換耕作等情（見原審卷一三六頁），此與判斷被上訴人是否與韓萬福、韓明德為交換耕作，被上訴人有無不自任耕作，兩造就系爭土地之租賃關係是否存在之認定攸關，自屬重要之攻擊方法，原審恝置不論，亦難謂無判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十二 月 八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲法官 黃 義 豐法官 簡 清 忠法官 王 仁 貴本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 十二 月 十五 日
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