最高法院民事判決 九十五年度台上字第三七號
上 訴 人 甲○○原名李
樓丙○○乙○○共 同訴訟代理人 郭睦萱律師被 上訴 人 元家建設股份有限公司
樓法定代理人 江文章訴訟代理人 高進發律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十三年三月二日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度上更㈠字第一二三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：上訴人丙○○、乙○○之被繼承人蕭銘煌（民國八十八年七月一日亡故）及上訴人甲○○（原名李雲鶯、李柔瑩）於七十四年三月二十八日，與被上訴人之代理人蕭清芬（為本件共同被告，已判決上訴人敗訴確定）訂定預定土地房屋讓渡契約書，向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段二小段五九五號、五九八號、五九九號、六○二號、六○三號（已重測合併為同小段五九五號）土地內興建之十一層鋼筋混凝土加強磚造編號Ｃ棟及Ｄ棟四樓房屋各一戶（現門牌號碼編為台北市○○街○段○○○號四樓及同所一○五之一號四樓）及其基地所有權應有部分（下稱系爭Ｃ棟、Ｄ棟四樓房地），並已繳付價金新台幣（下同）五十六萬元。惟被上訴人非但未依約移轉系爭房地所有權與伊，反將該房地轉賣他人並辦畢所有權移轉登記，顯已構成給付不能等情。爰依民法第二百二十六條第一項規定，求為命被上訴人給付丙○○及乙○○一百萬元、甲○○一百萬元，並各加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭兩戶房地買賣契約均係由甲○○與伊簽訂，甲○○並未依約按期繳交價金，伊業已按系爭買賣契約之約定解除契約，並於解約後將系爭房地轉賣他人，上訴人無由本於買賣契約，主張給付不能請求賠償損害等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：甲○○與被上訴人簽訂之系爭契約書第五條係約定：「所定之總價款，非經雙方同意均不能要求對方增減，甲方（指買方）每期繳款時間應依本約所訂之繳款時間規定，或乙方（指賣方）將繳款通知發出後五天內，以現金或即期支票一次繳付給乙方或繳交乙方指定之人抑銀行帳號內，繳交銀行時，以銀行收款章代替正式收據，不能拖延，逾期每逾壹日甲方願意加付該期款繳滯納金仟分之參，上項滯納金在繳付該期款時一同繳清，絕無異議。但若逾期限二十天後經乙方正式函件通知一星期內仍未繳清當時之價款及滯納金時，視同甲方違約，乙方為顧及全部工程之進行，不再通知甲方，本契約自動解除……甲方預購之房地，完全無條件由乙方全權處理，所有進行中之建物及移轉中之產權歸還乙方，甲方絕無異議」字樣。又依該契約書附件一、甲分期付款表所載，買方應依工程進度繳納房地分期價金，其中第一期定金款為每戶五萬元，第二期簽約款為每戶二十萬元，第三期款變更起造人名義時之分期款為每戶十萬元，第四期開工款為每戶五萬元。而甲○○雖以簽發本票之方式，先後於七十四年三月十九日繳付第一期定金款兩戶共十萬元，第二期簽約金二戶共四十萬元（分十六張本票，每張二萬五千元），第三期及第四期款二戶合計二十四萬元（分八張本票，每張三萬元）。惟其就第三期款及第四期款本應給付兩戶價金共三十萬元，卻僅交付面額各三萬元之本票八張，共計二十四萬元，尚不足六萬元，且其先前交付充作第一期至第四期款之本票亦僅兌現四十七萬五千元。雖上訴人主張甲○○共給付五十六萬元與被上訴人。惟甲○○所稱退票及交付現金之情形，與其於被上訴人原法定代理人江新人被訴偽造文書刑事案件中之陳述相異，且自承七十四年五月三日以後即未再繳款，復無法證明有交付現金之事實，所提六萬元收據影本一紙，經被上訴人否認其真正後，亦未能舉證證明該文書為真實，且無法提出原本以供比對，該項主張自無可取。上訴人另主張被上訴人曾同意甲○○得不適用系爭契約第五條之約定一節，固據提出於契約書附件一、乙貸款部分⑵銀行貸款欄之末行加註：「合約第五條不算」字樣之契約書為證，惟其前所提契約書並無此項加註，且該加註部分未加蓋被上訴人代理人蕭清芬之印文，僅蓋用買受人「李雲鶯」及蕭銘煌之印文，亦與同契約書內其他增刪部分迥異，已難認為真實。況依甲○○所稱加註之時間，係在七十四年十二月間被上訴人催告繳納價金之前，甲○○既於七十九年三月間決意對江新人提出刑事告訴，自無可能將未加註之契約書影印交付律師，直至提出告訴後三個月之同年六月間始補提有加註之契約書，亦與常情有悖，尤難認該加註之契約書為真正。此外，甲○○並無法舉證兩造間確曾合意不適用系爭契約書第五條之約定，上訴人此項主張亦不足取。甲○○既有前述繳款不足之違約情形，被上訴人於其所簽發最後一張本票到期（七十四年十一月二十三日）不能兌現後之七十四年十二月十八日，委託律師寄發存證信函，定七日期限催告甲○○付清已到期之價金，否則依系爭契約書第五條規定辦理。被上訴人顯已依系爭契約書第五條但書之約定，於甲○○逾期二十天以上仍未繳款後，定一星期之期限催告繳納，上訴人不爭執已收受該存證信函，而甲○○並未依約繳清價金，依上開契約約定，被上訴人自可不再通知，系爭買賣契約自動解除。次查甲○○於江新人被訴偽造文書刑事案件偵查時，自承系爭Ｃ棟四樓房地係伊以私房錢所購買，蕭銘煌不知道等語，證人高玉良亦證稱，當時是甲○○本人來訂約，其夫並未出面，況查系爭二戶房地之定金、簽約金及二次分期款之給付均係由甲○○簽發本票支付。足證系爭房地均係甲○○所購買，僅其中Ｃ棟四樓房地係以當時尚為其配偶之蕭銘煌名義訂約，該二戶房地之買賣契約，均成立於甲○○與被上訴人間，與蕭銘煌無涉。被上訴人向甲○○催告繳款，甲○○逾期未繳，依據系爭契約書第五條但書之約定，系爭二戶房地買賣契約即自動解除，被上訴人業已合法解除該二買賣契約。上訴人主張系爭Ｃ棟四樓房地買賣契約並未解除云云，委無可取。至民法第二百五十四條之規定，僅為法定解除權之一種，並非禁止契約當事人間另為保留解除權之特別約定。故買賣契約當事人間，就買受人一方支付價金之履行期有特別重要之意思表示，如買受人一方不按照時期履行者，則出賣人一方自得依同法第二百五十五條之規定，不經催告逕行解除其契約。依系爭契約書第五條但書之約定觀之，甲○○與被上訴人間顯已有保留解除權之特別約定，自無適用民法第二百五十四條規定之餘地。依該約定，系爭買賣契約既視為自動解除，被上訴人自無庸再為另一解除契約之意思表示。上訴人主張被上訴人未合法解除系爭買賣契約云云，亦無可取。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人嗣將該房地另行出售，自無違約可言。買賣契約既因解除而不存在，上訴人本於契約之約定，主張被上訴人有給付不能之情事，訴請被上訴人給付丙○○及乙○○一百萬元、甲○○一百萬元，並加計法定遲延利息，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭契約書第五條所謂之「契約自動解除」，究係「保留解除權」之特別約定？抑或是契約附解除條件？若為前者（即「保留解除權」之約定），依法仍應為解除契約之意思表示，始生解約之效力；若係後者（即契約附解除條件），則無庸為解除之意思表示，於約定之解除條件成就時，即生解約之效力。乃原審未探求當事人之真意，審認明晰，一面稱前開契約約定係甲○○與被上訴人間保留解除權之特別約定，且未說明是否符合民法第二百五十五條規定「得不經催告解除契約」之要件，遽謂依該項約定「得不經催告逕行解除其契約」，被上訴人已合法解除其契約，一方面又稱「契約視為自動解除」，被上訴人無庸另為解除契約之意思表示，已不無前後矛盾之違法。次查系爭Ｃ棟四樓房地係甲○○以其配偶蕭銘煌名義買受，為原審確定之事實。足見「蕭銘煌」確有其人，非僅係甲○○之代號或別名，則甲○○以蕭銘煌之名義購屋，能否認契約存在於被上訴人與甲○○之間，而與蕭銘煌無涉，攸關被上訴人對甲○○一人為催繳價金之意思表示是否發生催告效力之問題，經本院前次發回意旨指明。乃原審未詳加調查審認明晰，徒以該房地實為甲○○所買受，定金簽約金及二次分期款均由甲○○支付，即謂被上訴人對甲○○一人為催繳價金之意思表示，可生催告之效力，進而謂依契約書第五條之約定，該契約業經被上訴人合法解除或「自動解除」，而為不利於丙○○、乙○○之判決，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 一 月 十二 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 陳 淑 敏法官 蘇 達 志法官 黃 義 豐法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 一 月 二十七 日
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