最高法院民事判決 九十五年度台上字第三八三號
上 訴 人 甲 ○ ○
辛 ○ ○乙○○○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○日萬汽車有限公司上 列一 人法定代理人 壬 ○ ○
號共 同訴訟代理人 陳 慶 尚律師複 代理 人 宣 玉 華律師被 上訴 人 台北市政府工務局衛生下水道工程處法定代理人 癸 ○ ○訴訟代理人 古 明 峰律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十三年六月二日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第二九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北市○○段○○段（變更前為濱江段四小段）七六五之一地號及七六五之二地號土地（下合稱系爭土地）係伊管理之台北市市有土地。上訴人辛○○無正當權源占用系爭土地，將之無償借予其子即上訴人甲○○使用。甲○○嗣於民國八十年間將七六五之二地號土地出租予第一審共同被告蔡文生，由蔡文生於其上建造門牌號碼台北市○○街○○○巷○弄臨六號、臨八號及臨十號之建物（下稱臨六號建物、臨八號建物、臨十號建物）轉租，其中臨八號現由甲○○使用中，並有上訴人乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○設籍其中；臨十號建物現由甲○○出租上訴人日萬汽車有限公司（下稱日萬公司）使用；並有上訴人己○○、庚○○設籍其中。甲○○復將系爭土地部分出租予第一審共同被告姜薛玉蘭，由姜薛玉蘭於其上建造門牌號碼台北市○○街○○○巷臨二號建物（下稱臨二號建物）。上訴人等均屬無權占有，且辛○○、甲○○無權占有系爭土地獲有不當得利致伊受有損害等情，爰本於民法第七百六十七條規定，求為命㈠甲○○、辛○○於姜薛玉蘭將七六五之二地號土地上臨二號建物如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分拆除後，與姜薛玉蘭共同將上開建物坐落基地返還，甲○○、辛○○並共同給付新台幣（下同）四十二萬三千四百八十八元本息及自九十年十一月一日起至返還上開基地之日止，按月給付八千一百五十六元；㈡甲○○與蔡文生拆除臨六號建物後，與辛○○共同將上開建物坐落基地返還並共同給付五十七萬零八百九十元本息及自九十年十一月一日起至返還上開基地之日止，按月給付一萬零九百九十六元；㈢乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○自臨八號建物如附圖所示Ａ、Ｂ部分遷出；㈣甲○○與蔡文生拆除臨八號建物如附圖所示Ａ部分後，與辛○○共同將上開建物坐落基地返還並共同給付七十九萬零四百五十五元本息及自九十年十一月一日起至返還上開基地之日止，按月給付一萬五千二百二十五元；㈤甲○○與蔡文生拆除臨八號建物如附圖所示Ｂ部分後，與辛○○共同將上開建物坐落基地返還並共同給付六十九萬六千三百七十二元本息及自九十年十一月一日起至返還上開基地之日止，按月給付一萬三千四百十三元；㈥己○○、庚○○、日萬公司應自臨十號建物遷出；㈦甲○○與蔡文生拆除臨十號建物後，與辛○○共同將上開建物坐落基地返還並共同給付七十萬零二千六百三十三元本息及自九十年十一月一日起至返還上開基地之日止，按月給付一萬三千五百三十三元（第一審判決命姜薛玉蘭拆除七六五之二地號土地上臨二號建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分，姜理泉、林秀芳自建物遷出；蔡文生拆除臨六號建物、臨八號建物、臨十號建物後返還土地；壬○○自臨十號建物遷出部分，未據姜薛玉蘭、姜理泉、林秀芳、壬○○聲明不服）。
上訴人則以：系爭土地原為葉炳煌、葉中川、葉周招治（下稱原地主）等人所有，辛○○向原地主承租作為耕作使用，嗣因缺水、污染等問題而逐漸廢耕，辛○○嗣於八十年初將土地無償借貸予甲○○使用。台北市政府雖於七十七年十一月三十日公告徵收系爭土地，並發放土地補償費完畢，但旋於七十八年十月二日撤銷徵收，故系爭土地上地上物之補償費作業未繼續辦理，是系爭土地仍屬未「徵收完畢」，依土地徵收條例第五條、第二十二條、第三十一條規定及「台北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法」，台北市政府尚未取得系爭土地之占有，該土地仍由上訴人合法占有中，被上訴人自不得請求上訴人拆屋還地；而系爭土地之地上物補償費既未發放，於八十九年一月十日繳回土地補償款期限屆至後，因地主逾繳款期限未繳還土地徵收價款及利息而無法回復權利，則系爭土地於八十九年一月十日之前其權利義務乃屬浮動狀態，在該期限屆至前，並未有對台北市政府造成損害之問題，上訴人並無不當得利等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭土地係自同地段七六五地號土地分割而來。該七六五地號土地原由原地主出租於辛○○及訴外人陳清祿、陳清正等人耕作使用，租約至七十九年十二月三十一日期滿。台北市政府於七十七年間為興辦汙水處理場濱江街維護場工程（下稱系爭工程），經報奉行政院核准後，由台北市政府地政處於七十七年十一月三十日公告徵收，並經原地主及土地承租人領取補償費完畢，辛○○之租約亦因而註銷。惟辛○○將系爭土地借予甲○○使用，甲○○於八十年間再將七六五之二地號土地部分出租予蔡文生，蔡文生於其上建造臨六號建物、臨八號建物及臨十號建物再轉租他人使用。其中臨八號建物現由甲○○使用中，並有乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○設籍其上；臨十號建物由甲○○出租日萬公司使用；並有己○○、庚○○設籍其上。台北市政府於七十八年十月二日撤銷徵收系爭土地，乃通知原地主及土地承租人繳回補償價款及利息以回復原土地所有權及耕地租約。惟原地主逾繳款期限未繳還徵收價款及利息，台北市政府乃通知承租人毋需繳還佃農部分之土地補償費，於八十七年九月二十三日逕行登記台北市政府為系爭土地所有權人，管理機關則為被上訴人等事實，為兩造不爭執，堪信為真實。按依土地法第二百三十五條之規定，被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，又依民法第七百五十九條規定之反面解釋，公用徵收取得土地權利，係基於法律賦予國家之強制權力，屬於原始取得，不以登記為生效要件。查系爭土地係台北市政府為興辦系爭工程而公告徵收之工程用地，原地主及土地承租人已於七十八年一月二十五日前領取土地補償費完畢，台北市政府即原始取得系爭土地所有權，辛○○向原地主承租之耕作權當然隨之終止。用地機關嗣雖經報奉行政院核准撤銷徵收，台北市政府地政處並於七十八年十一月七日函請原地主繳還原徵收價款，惟原地主迄未繳還，所喪失之權利義務並不當然恢復，系爭土地亦於八十七年九月二十三日辦理所有權登記為台北市政府所有，管理機關為被上訴人，有土地登記簿謄本可稽，系爭土地仍應為台北市政府所有。而限於當時中央政府作成「採先辦理土地徵收，另配合公共設施開闢時程再予以徵收地上物」之決策，系爭土地上有無地上物均不影響土地徵收作業。系爭土地之徵收係在八十九年二月公布施行之土地徵收條例之前，尚無該條例之適用，況土地徵收條例第五條，係規定徵收土地時，其土地改良物應一併徵收，同條例第二十條復規定徵收土地或土地應發給之補償費，應於公告期滿後十五日內發給之，顯見徵收土地與徵收其上土地改良物乃屬可分之不同程序，參酌內政部訂定之「土地徵收法令補充規定」第十五點：徵收土地程序於直轄市或縣（市）地政機關公告期滿後十五日內，將補償地價補償費發給完竣後即告完成之規定，益徵不問系爭土地上是否有地上物，地上物在七十八年土地徵收前是否存在，應否發放地上物補償費予土地承租人，均不影響土地所有權已於徵收發放補償費時即歸台北市政府所有之事實。辛○○不得以地上物未經補償為由主張對系爭土地有合法之占有權源。上訴人辯稱伊等非無權占有系爭土地云云，即非可採。被上訴人本於系爭土地之管理機關之地位，依民法第七百六十七條規定，請求甲○○與蔡文生共同拆除地上建物；乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○、日萬公司自建物遷出；甲○○與辛○○返還占用之土地，即屬有據。次按無權占有他人土地，依社會通常之觀念，可獲得相當於租金之利益，故土地所有人得於相當法定最高限額租金數額之範圍內，依不當得利之法則請求返還。甲○○、辛○○自台北市政府發放土地補償費後仍繼續占用系爭土地，既無正當權源，其使用系爭土地受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人得向甲○○、辛○○請求返還自八十五年十月一日起至返還系爭土地日止相當於租金之不當得利。而租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條第一項分別定有明文。查系爭土地公告現值每平方公尺四萬八千二百元，審酌系爭土地地理環境位置，緊鄰松山機場起降處，附近多為汽車修理廠，飛機起降時，聲音吵雜，被上訴人以申報總價年息百分之五為計算所受相當租金之損害之標準，尚屬適當等詞，為其判斷之基礎。
按人民之財產權應受國家保障，惟國家因公用需要得依法限制人民土地所有權或取得人民之土地，此觀憲法第二十三條及第一百四十三條第一項之規定自明。徵收私有土地，給予相當補償，即為達成公用需要手段之一種，而徵收土地之要件及程序，憲法並未規定，係委由法律予以規範，此亦有憲法第一百零八條第一項第十四款可資依據。八十九年二月土地徵收條例公布施行前，徵收私有土地之要件、程序之規定散見土地法、水利法、市區道路條例等法律，惟各相關法律就徵收土地之要件有欠具體明確，徵收程序之規定亦不盡周全，立法機關乃制定土地徵收條例以為土地徵收及撤銷徵收之基準。故於土地徵收條例施行前，關於徵收土地或撤銷徵收之相關規定有未臻周全者，自得以該條例相關規定為法理而為適用。系爭土地被徵收時，所適用之土地法第二百十五條規定：徵收土地時，其改良物應一併徵收。其所謂一併徵收，非指於徵收土地之同時徵收。興辦事業之需用土地人先行徵收取得土地，俟視其興辦事業之需要，再行辦理徵收補償及拆遷土地改良物，對需用土地人與土地改良物之權利人並無不利，自無不可（土地徵收條例第五條第二項規定參照）。至所謂應一併徵收之改良物，指該建築改良物係依法令建造或農作改良物係於正常情形種植者而言，若徵收土地上建築改良物之建造係違反法令或於徵收土地上搶植作物以套取補償費者，徵收機關即無一併徵收發給補償費義務（修正後土地法第二百十五條第一項第三款、第四款、第三項；土地徵收條例第五條第三款、第四款、第三項規定參照）。又徵收土地應補償之地價及其他補償費，應於公告期滿後十五日內發給之；被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，在補償費未發給完竣前，有繼續使用該土地之權。系爭土地被徵收時，土地法第二百三十三條、第二百三十五條分別定有明文。上開規定，於徵收土地改良物時，應為相同之解釋（土地徵收條例第二十一條規定參照），即應一併徵收之土地改良物權利人，對於土地改良物之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，在補償費未發給完竣前，得繼續為從來之使用。而土地及其上應一併徵收之改良物既得非同時徵收，徵收土地之補償費與徵收改良物之補償費自亦得分別發給，需用土地人於補償費發給完竣後，分別原始取得徵收之土地及其上改良物所有權。徵收土地之補償費已發給完竣，應一併徵收之土地改良物所有權人不得以改良物尚未徵收發給補償費為由而認需用土地人尚未取得徵收土地所有權。再已徵收之土地，需用土地人向中央機關申請撤銷徵收，經原核准徵收機關核准撤銷徵收後，需用土地人原始取得土地所有權之原因消滅，惟土地並非當然回復為原所有權人所有，直轄市或縣市主管機關應予公告並通知被徵收土地所有權人於一定期間內繳清應繳回之徵收價額後發還其原有土地，未於一定期間內繳清應繳回之徵收價額者，不予發還，仍維持原登記；土地徵收經撤銷後，原一併徵收之土地改良物尚未完全滅失者，應一併辦理撤銷徵收，撤銷徵收之土地與一併辦理撤銷徵收之土地改良物原所有權人相同者，應同時繳清土地及其土地改良物應繳回之徵收價額後，始發還其原有土地及現存之土地改良物（土地徵收條例第五十一條、第五十四條、第五十五條規定參照）。已徵收之土地經撤銷徵收，其上應一併徵收之改良物非屬原土地所有人所有，原土地所有人未於前述期間內繳清應繳回之徵收價額時，被徵收土地維持原登記，如該改良物已一併徵收並發給補償費完竣者，改良物原所有人無從回復其權利，不得繼續使用土地；如改良物尚未徵收或尚未受領補償費完竣者，改良物所有人未喪失改良物所有權，得繼續為從來之使用；至改良物非屬應一併徵收者，其所有人則無繼續使用被徵收土地之正當權源。查台北市政府為進行系爭工程公告徵收土地之徵收計畫書載明「本案用地之地上物，大抵為合法房屋、違章汽車修理廠．．，其使用人之姓名、住所俟另案辦理徵收時，以實際勘估為準」（見一審卷㈡一六九頁），似認系爭工程所徵收之土地上仍有合法建築之房屋待辦理徵收。上訴人一再主張：辛○○、甲○○之祖先向原地主之祖先承租系爭土地耕種，世居系爭土地上，於六十三年間為飛安問題拆遷舊有建物而經台北市政府核准興建臨時性農舍（見一審卷㈠七四頁、原法院卷一一一頁至一一三頁），並提出戶籍謄本及台北市政府工務局函（見一審卷㈠一一一頁）、照片、電費收據（見一審卷㈡八頁至一二頁）為證。顯見上訴人對於系爭土地被徵收時，其上有無建築改良物及該建築改良物是否蔡文生所建，非無爭執，原判決竟謂系爭臨六號、臨八號、臨十號建物係甲○○出租土地與蔡文生興建，為兩造所不爭，所為認定與卷內資料不符，已有判決理由不憑證據之違法。果系爭建物係辛○○、甲○○祖先於六十三年間合法建築屬應一併徵收之建築改良物，能否逕因系爭土地經台北市政府徵收後又撤銷徵收，即謂辛○○、甲○○無占有系爭土地之正當權源，已滋疑問。原審未遑詳為調查審認，遽行判決，未免速斷。又對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第九百四十條定有明文，單純設籍於某建物非必對該建物有事實上管領之力，而房屋之拆除，為事實上之處分，須對房屋有事實上處分權者始得為之。原審認系爭臨六號建物、臨八號建物及臨十號建物係蔡文生建造，似應由蔡文生原始取得上開建物之所有權。原審並未說明甲○○如何取得對上開建物事實上之處分權，亦未說明設籍於臨八號建物之乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○及設籍於臨十號建物之己○○、庚○○、壬○○對各該建物有無管領之力，遽認被上訴人得依民法第七百六十七條規定請求甲○○與蔡文生共同拆除上開建物，及請求乙○○○等人遷出建物，均有判決不備理由之違法。系爭臨二號、臨六號、臨八號、臨十號建物於系爭土地徵收時是否存在？若係存在，上開建物係何人所建？是否為依法令不得建造者？甲○○有無取得上開建物事實上處分權？攸關被上訴人可否為如其聲明之請求，有待事實審法院調查釐清，本件事實未臻明瞭，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。又依附圖所示，臨二號Ａ、Ｃ部分建物似部分位於七六五之一地號土地，部分位於七六五之二地號土地，臨十號建物位於七六五之二地號土地，第一審判決主文第一項、第八項及原審判決第十二頁、第十四頁之記載與附圖不符部分，應屬錯誤，案經發回，併請注意及之。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 三 月 九 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 三 月 二十三 日
Ａ