最高法院民事判決 九十五年度台上字第四○號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 康春田律師上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳浩華律師被 上訴 人 中邑產業開發股份有限公司法定代理人 梁春木訴訟代理人 廖健智律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國九十三年六月八日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十二年度重上字第四八號），提起一部上訴或上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○反訴請求被上訴人給付違約金新台幣三百五十一萬四千七百五十八元之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
上訴人甲○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人甲○○負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人乙○○之子即訴外人黃崇軒於民國八十六年六月十六日，與伊訂立買賣契約，購買伊在台中市○○區○○○段二○八之五一六地號等筆土地所建「中邑國家公園城」皇家特區編號Ａ15之房屋一戶（下稱系爭房屋２），嗣黃崇軒於八十七年十一月十一日將該房屋買賣契約之一切權利義務讓渡與乙○○並通知伊，茲伊已依約將房屋所有權移轉登記及完成交屋手續，惟乙○○迄今尚有價金新台幣（下同）三十三萬七千六百十四元，拒不給付。又上訴人甲○○同於八十六年六月十六日，與伊訂立買賣契約，購買上述伯爵特區編號Ａ18房屋一戶（下稱系爭房屋４），伊已依約將該房屋為所有權移轉登記，並完成交屋手續，甲○○迄今亦有價金二百九十二萬五千七百七十五元未付等情，爰本於買賣契約之法律關係，求為命乙○○、甲○○依序給付伊三十三萬七千六百十四元及二百九十二萬五千七百七十五元，並均自訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。（按：原審就乙○○部分，維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，該部分已因其未上訴而告確定。又原審除維持第一審判命甲○○給付九十五萬八千七百二十一元本息外，其餘則判決被上訴人敗訴，該部分亦因其未聲明上訴而告確定。另被上訴人訴請第一審共同被告吳淑梅等人敗訴部分，同因其未上訴而告確定，不予贅列。）上訴人乙○○則以：被上訴人於八十八年一月三十一日書立檢修單，自承售與伊之房屋有庭院燈柱未完成、門窗邊及磁磚邊不佳處收矽利康、衛浴設備矽利康未完成、雲田瓦全面檢修、油漆全面檢修、水電弱電全面檢修、三樓主臥天窗粉刷修補、一樓外玄關天窗邊洞石塗料未收等瑕疵，願於同年二月十五日以前修補完成，迄今仍未修補，應依檢修單按日給付伊違約金五千元，伊得以之與價金抵銷等語，資為抗辯，並提起反訴，求為命被上訴人自八十八年二月十五日起至上述「房屋檢修單」所載瑕疵修補完成之日止，按日給付伊違約金五千元之判決。（按：乙○○於第一審另反訴請求被上訴人返還價金一千零四十五萬元本息，原審除就上開違約金部分改判被上訴人給付六十七萬五千二百二十八元，經抵銷尾款三十三萬七千六百十四元後，應給付三十三萬七千六百十四元本息【利息部分為訴外裁判，被上訴人對之未聲明不服】外，就其餘違約金暨上開價金本息部分則判決乙○○敗訴，乙○○僅就其中請求給付違約金三百五十一萬四千七百五十八元暨自八十八年二月十六日起算利息部分提起一部上訴，其中八十八年二月十六日起算利息部分，因屬第三審上訴聲明之擴張，業經本院另以裁定駁回其擴張之訴。）上訴人甲○○亦以：系爭房屋４瑕疵甚多，經台灣省建築師公會鑑定，修繕費達八十四萬二千一百九十六元。被上訴人復未依約於八十八年二月十五日以前修補，依「房屋檢修單」所載，應按日罰款五千元。又被上訴人施工毀損伊花園，經伊僱工修補支付修繕費三十萬八千三百元。另被上訴人於八十八年二月十五日就瑕疵，同意折讓價金六十萬元，伊得以之與被上訴人請求之價金抵銷等語，資為抗辯。
原審以：㈠本件依上訴人乙○○系爭房屋２「房屋檢修單」所載，被上訴人應於八十八年二月十五日前將瑕疵修繕完畢，逾期每日罰款五千元，被上訴人迄未修復瑕疵，自應依「房屋檢修單」之約定給付罰款，該約定性質上屬懲罰性之違約金。審酌兩造簽立「房屋檢修單」，旨在督促被上訴人限期修補房屋瑕疵，該「房屋檢修單」所載瑕疵（與台灣省建築師公會鑑定報告書所載內容大致相符）修補費用為三十三萬七千六百十四元，房屋部分之總價祇四百二十五萬元，瑕疵又為細微項目，房地產多年不景氣，社會經濟狀況非佳及系爭房屋其餘部分已完工並已交屋等一切情狀，認被上訴人應給付之違約金，以房屋瑕疵之修補費兩倍即六十七萬五千二百二十八元為適當，乙○○以之與被上訴人請求之三十三萬七千六百十四元尾款價金抵銷，並無不合。是被上訴人應再給付乙○○之逾期違約金為三十三萬七千六百十四元，乙○○據以反訴請求被上訴人給付逾此金額部分，即非有據，不應准許。㈡被上訴人主張上訴人甲○○與其訂約，購買系爭房屋４，其已將房屋為所有權移轉登記，並完成交屋手續等情，業據提出房屋預定買賣契約書、交屋明細表各一份為證，復為甲○○所不爭，自堪信為真實。查系爭房屋４之施工過程有鋼筋未依規定錨定，混凝土澆灌未搗實而形成多處蜂窩現象、污水管未以扎筋圍束與柱成一體等瑕疵，業據甲○○提出照片為證，且兩造與承包商啟阜工程股份有限公司（下稱啟阜公司）於八十八年一月十五日簽立協議書就上述施工瑕疵，約定啟阜公司保證於八十八年一月二十日前修繕完畢，買方（甲○○）接受六十萬元之折價等語，參以該房屋「交屋明細表」亦載稱：「工程折讓：600000（依協議內容）」，顯見上開協議書上所載之六十萬元，確係因系爭房屋４有瑕疵被上訴人同意對甲○○之買賣價金折讓款無誤。又系爭房屋４「房屋檢修單」（八十八年一月三十一日簽訂為可採），載稱：「以上瑕疵修繕工程須於二月十五日前完成，逾期每日罰款五千元」，且兩造書立上述「房屋檢修單」後，觀之兩造於同年七月十六日另立之協議書內容，及於八十九年一月十四日仍簽立協議書，載曰：「伯爵區Ａ18，與中邑公司於．．協議書內之工程缺失改善部分，因中邑公司延至今仍未改善，而本人（甲○○）亦於八十九年一月三日函請．．改善完妥，否則將自行雇工施作」云云，足見被上訴人並未依「房屋檢修單」之約定於八十八年二月十五日前修補瑕疵。惟該「房屋檢修單」按日罰款五千元之約定，性質上屬懲罰性違約金。查該「房屋檢修單」所載瑕疵之修補費用計為六十七萬一千二百七十七元，已據台灣省建築師公會鑑定明確。爰審酌甲○○請求之違約金數額，已逾購買之房屋總價四百四十五萬元，該違約金之約定在促使被上訴人限期修補瑕疵，房屋之瑕疵項目僅為庭院燈、柱燈、二丁掛勾縫等細微項目，房地產多年不景氣，社會經濟狀況非佳及系爭房屋其餘部分已完工且已交屋等一切情狀，認被上訴人應給付之違約金，以房屋瑕疵之修補費用額兩倍即一百三十四萬二千五百五十四元為適當。次查被上訴人公司因重行施作圍牆、步道時，不慎毀損甲○○房屋庭院花園所種之台北草及金露花，甲○○自行僱工修復所支出之二萬四千五百元，甲○○請求被上訴人給付該金額固屬有據，但其主張其他損害部分，所提之工程請款單僅能證明其有僱工進行庭園綠化、燈具、外圍硬體及補植、噴灌等工程，並未舉證證明係被上訴人毀損該部分項目設備，參以被上訴人指稱甲○○於其興建圍牆、步道後，擅自僱工於其屋旁加蓋違章建築，並沿著步道佔據公用之土地修築私有花圃等情，且提出照片數張為證，以及甲○○於第一審法院九十年度中簡字第六○○號確認本票債權不存在事件，自認其曾於拆除圍牆後在該處增建房舍等情觀之，具見該庭院花園其他項目之毀損，或因甲○○自行增建房舍所致，上開請款單之工程項目亦或因甲○○占用公地修築私人花圃所為，該請款單自難採為被上訴人毀損其花園以外其他物品之依據。是甲○○對被上訴人尚有價金二百九十二萬五千七百七十五元未付，以上開同意折價六十萬元，被上訴人未依約修補瑕疵應付之違約金一百三十四萬二千五百五十四元，及台北草及金露花受損之損害二萬四千五百元，與之抵銷，並無不合，經抵銷後應給付之金額為九十五萬八千七百二十一元。則被上訴人本於買賣關係，請求甲○○給付該金額價金本息，洵屬有據，應予准許。為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張、抗辯及聲明證據因何不足採之理由，因將乙○○反訴請求給付違約金逾三十三萬七千六百十四元本息部分，維持第一審所為其敗訴之判決，駁回其該部分之上訴；並維持第一審所命甲○○給付九十五萬八千七百二十一元本息之判決，駁回其該部分之上訴。
一、關於廢棄發回部分（即原判決關於駁回上訴人乙○○反訴請求被上訴人給付違約金三百五十一萬四千七百五十八元之上訴部分）：
查依上訴人乙○○系爭房屋２「房屋檢修單」各欄所載之內容，並無隻字片語提及該房屋瑕疵之修補費為三十三萬七千六百十四元（見一審卷㈠一八七之一頁）。原審逕以之採為核定逾期違約金之依據，已有認定事實不憑卷內所存資料之違法。且該三十三萬七千六百十四元之修補費額，與被上訴人所請求乙○○之本件房屋價金數額同一，是否有錯置誤認之情形，亦非無再進一步推求之必要。又上開「房屋檢修單」所載之九欄瑕疵，原審既認定與台灣省建築師公會鑑定報告書之內容大致相符，則該鑑定報告書所列之「修補費概算表之金額」是否即為「房屋檢修單」所載之瑕疵修補費？得否憑為核定該逾期違約金之鵠的？原審未遑詳為探明，遽行判決，尤有可議。上訴論旨，執以指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，不能認為無理由。
二、關於駁回上訴部分（即原判決關於駁回上訴人甲○○之上訴【對命其給付九十五萬八千七百二十一元本息之上訴】部分）：查原審本於上述理由而為此部分上訴人甲○○敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及逾期違約金核定之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴人乙○○之上訴為有理由，上訴人甲○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 一 月 十二 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 袁 靜 文法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 一 月 二十六 日
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