最高法院民事判決 九十五年度台上字第五０二號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 蕭炳旭律師被 上訴 人 啟聖實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳國雄律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國九十三年九月二十一日台灣高等法院第二審判決（九十二年度上字第七四三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人在第一審之訴、上訴及其餘追加之訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國八十七年九月十四日簽立房地預定買賣合約書（下稱系爭合約），由伊向被上訴人預購坐落台北市○○區○○段○○段○○○號土地及其上門牌號碼台北市○○路○段○○巷○弄○號四樓（即第五七三建號）建物暨地下一層平面式車位編號第四四號車位一座（以下合稱系爭房地），約定總價為新台幣（下同）一千零五十八萬元，並於九十年八月八日前已依約繳清系爭房地各期自備款合計二百零二萬元，於九十年八月三十一日依被上訴人之指示將代辦費用二十萬元交付其指定之代書王麗婷，且配合辦理完成相關銀行貸款手續，被上訴人依約最遲應於九十年十一月八日前辦妥系爭房地所有權移轉登記；然系爭房屋基地於同年六月六日及十月二十四日卻遭訴外人王積祝、於貽勳聲請假扣押查封，致被上訴人無法繳納土地增值稅並辦理過戶，顯已違反出賣人之契約義務。嗣伊多次定相當期限催告被上訴人履行出賣人之移轉系爭房地所有權義務，未獲置理，不得已於九十一年三月十一日解除契約，依民法第二百五十九條第二款請求返還價金二百零二萬元，及依民法第二百三十一條第一項請求上開代辦費用二十萬元。另以被上訴人遲延辦理所有權移轉登記，比照援用系爭合約第十五條第四項約定，請求被上訴人賠償十三萬七千六百四十元之遲延損害；及比照援用系爭合約第二十二條第一項約定，請求二百十一萬六千元違約金等情，以上合計四百四十七萬三千六百四十元等情，求為命被上訴人如數給付並加給法定遲延利息之判決（第一審判命被上訴人給付上訴人二百零二萬元本息，駁回上訴人其餘之請求。兩造各就敗訴部分上訴第二審。嗣上訴人在原審以被上訴人遲延完工，追加依系爭合約第十三條第二項約定及民法第二百三十一條第一項規定，請求被上訴人賠償依遲延日數四十六天計算之損害四萬六千四百六十元本息。原審就上訴人第一審勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，就追加之訴部分，命被上訴人給付上訴人七千零七十元本息，駁回上訴人之上訴及其餘追加之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，被上訴人敗訴部分，依法不得上訴第三審，已告確定）。
被上訴人則以：上訴人於伊完成系爭房地產權移轉登記義務前，依系爭合約第十五條第三項第二款之約定，有先為履行：「提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方」之義務，惟上訴人竟指示台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）暫緩系爭房地貸款之核撥，致台新銀行承辦人侯嘉琦暫停本件貸款作業，以致伊未獲核撥、完成貸款手續。再上訴人對侯嘉琦於九十一年三月十三日函請重新於新年度對保所需使用之設定產權文件上用印，亦未配合辦理，顯已違反上開約定義務，依約伊自得拒絕辦理系爭房地產權移轉登記。是上訴人於九十一年二月二十一日所為要求伊理清並辦畢系爭房地所有權移轉登記之催告，尚非有據，不得據以解除系爭合約。至上訴人請求返還系爭代辦費用，不屬系爭房地價款之一部，係經王麗婷所受領，自不屬民法第二百五十九條第一款、第二款規定應返還「給付物」之範圍。本件上訴人並未舉證證明因伊債務不履行而受有何種損害，徒據系爭合約第十五條第四項之約定，請求伊賠償十三萬七千六百四十元，洵非有理。又伊已於九十年八月三日及十一月十九日為系爭房地提供反擔保，撤銷王積祝、於貽勳所聲請之假扣押查封登記，縱認上訴人前開催告為合法，然斯時已無上訴人所稱系爭房地遭第三人假扣押之情形，其據以解除契約，亦非有理。況上訴人迄今未能舉證證明上開假扣押查封，係因伊一屋數賣或占用他人土地等情況所致，亦未於發現上開房地產權糾紛致影響其權益時，依系爭合約第二十一條第一項之規定催告伊出面解決，竟引用系爭合約第二十二條第一項之規定，請求伊給付違約金二百十一萬六千元，顯非有據等語，資為抗辯（被上訴人在第一審提起反訴，請求上訴人給付被上訴人一千零五十八萬元本息，經第一審判決駁回，被上訴人未聲明不服）。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其該部分之訴，並駁回上訴人之上訴及其餘追加之訴，無非以：兩造於八十七年九月十四日簽訂系爭合約，由上訴人向被上訴人買受系爭房地，上訴人已依約繳清系爭房地買賣價金之全部自備款二百零二萬元，及依被上訴人之指示將系爭代辦費用二十萬元交付其指定之代書王麗婷，被上訴人則於九十年五月八日取得系爭建物之使用執照等事實，為兩造所不爭，並有系爭房地預定買賣合約書、收款收據及匯款委託書、台北市政府工務局九十使字第一四九號使用執照、系爭房地登記謄本等件可證，堪信為真實。依王麗婷所證，系爭房地已於九十年八月二十四日填載登記申請書，辦理所有權移轉登記；參諸九十年十一月二十七日與上訴人聯名以存證信函催告被上訴人辦理房地所有權移轉登記之吳秋弘，其所買受「國家山莊」Ａ二棟五樓（即台北市○○區○○段三小段五八六建號，門牌：台北市○○路○段○○巷○弄○號五樓）於九十年十二月二十六日辦理房地所有權移轉登記，有土地暨建物登記謄本可據，及依台北市稅捐稽徵處文山分處通知兩造繳納土地增值稅之九十年十二月二十日北市稽文山乙字第九０六二０九六九０三號書函上記載系爭房地所有權移轉登記案，係於同年九月四日收件，亦有該書函附卷可佐。足證被上訴人所稱系爭房屋基地遭假扣押查封業已解決，不影響所有權移轉登記，應可採信。另由侯嘉琦、證人即上訴人之夫林瑞豐、證人即被上訴人之員工馬紹南分別於第一審及原審證述內容對照以觀，再參酌上訴人聯名寄予被上訴人之前開存證信函暨被上訴人隨即於同年十二月十日回覆上訴人之文件記載觀之，足證兩造就系爭房地登記內容及有無「重大瑕疵」曾有所爭執。是被上訴人抗辯上訴人通知辦理系爭房地抵押貸款之台新銀行暫緩撥款，致未能辦理系爭房地所有權移轉登記，為可採信。上訴人既未履行其依系爭合約第八條第一項所負「按照金融機構之規定，辦妥賣方領款之一切手續」，達使被上訴人於系爭房地所有權移轉登記及抵押權設定登記完竣時，「即可領取核貸款項」之先行義務，即難認有催告被上訴人移轉系爭房地所有權之權利。則其以被上訴人經催告後仍未為履行而解除系爭合約，即非有據。從而上訴人請求返還價金、代辦費用、遲延損害、違約金，合計四百四十七萬三千六百四十元本息部分，尚屬無據，不能准許。另上訴人追加請求遲延損害四萬六千四百六十元部分，依系爭合約第十三條第一項約定，系爭房屋「應在八十七年十一月十五日之前開工，自開工日起算九百個日曆天完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要之設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」。另同條第二項約定：「賣方如逾前項期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方（即上訴人）」，上訴人並未證明實際開工日為何，則以最末日八十七年十一月十四日為開工日，最遲應於九十年五月一日完工，然系爭房屋使用執照係九十年五月八日由台北市政府工務局核發，被上訴人遲延完工計有七天，則被上訴人除應給付上訴人七千零七十元本息應予准許外（此部分已確定）。其餘追加之訴部分之請求，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」。「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」。「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」。民法第二百五十四條、第二百五十九條第一、二款、第二百六十條分別定有明文。次按「房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個內辦理所有權移轉登記完畢」。「買方於賣方房地產權移轉登記前應履行下列義務：……⒉提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方，賣方於買方繳清全部款項後，退還該本票予買方」。兩造不爭執之系爭合約第十五條第二項、第三項第二款亦分別約定甚明（見第一審卷第二一頁）。查依證人馬紹南及侯嘉琦之證言（見第一審卷第二六九頁至第二七二頁、原審卷第二七四頁至第二七九頁）及參酌被上訴人對於上訴人已簽妥取款、委託撥付文件暨開立與原預定貸款同額之本票亦不爭執等事實。則上訴人主張其已依約配合辦理本件系爭房地買賣之貸款手續，並定相當期限催告被上訴人履行出賣人之移轉系爭房地所有權義務未果，遂解除系爭買賣契約，尚非全然無據。再被上訴人雖提出九十年十二月十日回覆上訴人之函件為證（見第一審卷第六八頁以下），惟查該函件僅係被上訴人公司內部之函稿，且上訴人亦否認收受上開函件，而被上訴人迄未提出上訴人確有收受上開函件之證明文件，則該函稿得否執為本件論斷上訴人確有撤銷撥款之證據，非無研求之餘地。原審就此未詳加審究，遽採為上訴人不利之論斷，亦有可議。又上訴人主張被上訴人係於八十七年十月二十三日開工，並提出使用執照存根為證（見第一審卷第五四頁），依系爭合約第十三條第一項約定，被上訴人最遲應於九十年三月二十二日完工，卻延至同年五月八日始取得使用執照之核發（見第一審卷第五一頁），計遲延完工四十六天。惟原審竟對上開證物未敘明不予採用之理由，遽認上訴人並未證明實際開工日為何，而以最末日之八十七年十一月十四日為開工日，最遲應於九十年五月一日完工，系爭房屋使用執照係九十年五月八日由台北市政府工務局核發，認定被上訴人遲延完工僅有七天，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 三 月 二十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來法官 黃 秀 得法官 吳 謀 焰法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 四 月 三 日
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