最高法院民事判決 九十五年度台上字第八一八號
上 訴 人 高雄縣內門鄉公所
號法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳俊偉律師被 上訴 人 甲○○
號乙○○上列當事人間請求返還價金（返還押金等）事件，上訴人對於中華民國九十四年二月五日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十三年度上字第二二四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：被上訴人甲○○於民國八十一年間向上訴人購買其興建之高雄縣內門鄉公所內埔公有市場內，門牌號碼為同鄉內門村六七之三○號房屋及基地，總價金為新台幣（下同）二百五十萬元，訂約時先給付一百萬元，餘款則自同年十一月十九日起至九十一年十二月一日止十年期間，按半年期於每年六月一日、十二月一日繳交七萬五千元。被上訴人乙○○亦於同年間向上訴人購買同村六七之三一號及六七之三二號二樓房屋及基地，總價金為三百五十萬元，訂約先付一百五十萬元，餘款付款方式與甲○○相同，但期間至九十一年七月一日止。因系爭房地屬公共造產之特定事業用地，按法令規定不能買賣、分割及移轉所有權，雙方乃形式上以分期繳款租賃契約（下稱系爭契約）方式簽訂，並於該契約第十五條約定，將來該房地之特定事業用地地目變更或消失，上訴人即應將所有權登記為伊所有，如不能移轉所有權時，應將所繳之房地款無息全部退還，伊等如有異議不願承受退款時，可免繳租金繼續使用。嗣伊等均按期繳款，已分別繳付二百二十七萬五千元及三百四十萬元。詎上訴人於約定之十年期滿後，仍未能履行所有權移轉登記義務而陷於給付不能，經伊等選擇退款並催告給付，上訴人竟不予置理等情，爰依系爭契約第十五條之約定，求為命上訴人給付伊等二百二十七萬五千元及三百四十萬元及均自訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。（按：原審除判命上訴人於被上訴人交付系爭房地後，給付被上訴人二百二十七萬五千元及三百四十萬元外，其餘判決被上訴人敗訴，被上訴人對該部分未聲明不服。）上訴人則以：系爭房地乃伊向台灣省公共造產基金貸款所興建之公有市場攤位及店鋪，其處分使用須受相關法令限制，兩造所訂之租賃契約實為買賣，並附有伊就該房地確實無法為所有權移轉登記時，解約及返還價金條件視為成就之約定。系爭房地依現行法令得為所有權移轉登記，高雄縣政府已准予出售，系爭契約第十五條所定之條件尚未成就。又被上訴人各有價金二十二萬五千元及十萬元之餘款未付，經伊催告後亦未履行，伊已依法解除契約。況伊除得以交付房地之對待給付行使同時履行抗辯權外，更可就被上訴人占用期間受有租金之利益及契約第十三條所定每日五百元計算之違約金，與被上訴人請求之上開債權相抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所命上訴人於被上訴人各交付系爭房地後，給付被上訴人二百二十七萬五千元及三百四十萬元之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：本件兩造均不爭執系爭契約為買賣而非租賃，且斟酌系爭契約約定被上訴人須於十年間繳清全部餘款，基於契約對等原則，並參酌民法第三百六十九條、第三百七十條規定，價金與標的物之交付原則上應同時為之，具見系爭契約第十五條約定之內容，應係指上訴人最遲應於十年間負責將系爭房地不能移轉所有權之不能情形除去，並將房地為所有權移轉登記而言，上訴人於十年期滿後若仍不能將系爭房地移轉登記時，則賦予被上訴人得選擇⑴請求上訴人將已繳納價金返還。⑵不退款仍繼續使用系爭房地。即以「十年期滿後，如不能轉移產權」之約定作為「解除條件」，該條件成就時，買賣契約失其效力，被上訴人得請求返還價金，或選擇維持契約效力，並繼續使用系爭房地，待日後產權得移轉時再為移轉登記，始符合兩造訂約之真意及目的。按債務人是否陷於給付不能，應以當事人約定之給付期限為準。查系爭房屋用地雖經高雄縣政府於九十四年一月十四日發函准予辦理出售，然依系爭契約約定，上訴人應「轉移產權」之給付期限於九十一年七月一日及同年十二月一日即已屆至，其在客觀上既仍未能為給付，即屬給付不能，被上訴人自得依約選擇解除條件成就之法律效果。上訴人雖於九十一年五月至十一月間先後催告被上訴人給付價金、解除（終止）契約或遷還房地，但乙○○部分，其契約已因所定之十年期間於同年七月一日不能給付，解除條件成就而失其效力，上訴人於該期日後所為之催告及解約不生其效力。而甲○○部分，其契約於同年十二月一日屆滿十年，距解除條件成就僅不足二個月，甲○○並已給付九十一％之價金，自得類推適用民法第二百六十五條之規定而拒絕給付，上訴人認已合法解約之抗辯，即非足取。另上訴人主張抵銷部分亦無理由。從而，被上訴人據以訴請上訴人返還價金二百二十七萬五千元及三百四十萬元，及上訴人另以被上訴人應同時交付系爭房地同時履行之抗辯，均屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，或摭拾書據中片斷或一二語，任意推解致失真意。查系爭契約僅於「特別約定事項」第十五條約定：「本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用地地目變更或消失，出租人（上訴人）應將店鋪產權登記為承租人（被上訴人）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用」，並於契約「租賃期間」欄載明：「店舖自八十一年十一月十九日起至九十一年十二月一日止」，「押租金」欄載明：「押金店舖每間○○萬元，每年繳款○○萬元，分二次繳款（每年六月一日、十二月一日）」云云（分見一審卷九～十六頁），該實質上為買賣之租賃契約，似以「將來特定事業用地地目變更或消失」為店鋪產權登記之時點，必該「將來特定事業用地地目變更或消失」之條件陷於客觀上給付不能而不能轉移產權時，被上訴人始得請求上訴人將所繳價金無息退還，如不願退款時，亦得免繳租金繼續使用，並未約定該用地於分期繳款之十年期間內如不能轉移產權時，契約即失其效力，或該「將來不能轉移產權」之將來期間為何時？亦未約定「轉移產權」之最後給付期限即為「分期繳款之十年期間」，原審徒摭拾契約「租賃期間」及「押租金」欄所載，遽以「分期繳款期間」即為約定上訴人「轉移用地產權」之給付期限，並認上訴人逾該十年期間仍未轉移用地產權即屬客觀上給付不能，已非無再進一步推求必要。且原審既認定系爭契約十五條，上訴人於十年期滿後若不能移轉登記時，賦予被上訴人得選擇⑴請求上訴人將已繳納價金返還。⑵不退款仍繼續使用系爭房地之權利，並謂被上訴人亦可選擇維持契約效力，並繼續使用系爭房地，「待日後產權得移轉時再為移轉登記」云云（見原判決四頁）。倘被上訴人於十年期滿時，選擇不退款仍繼續使用該房地，則能否再於九十三年間以該特定事業用地地目未經變更或消失為由請求返還價金，亦滋疑問。原審未遑詳為深究，遽行判決，未免速斷。又被上訴人於上訴人九十一年間五月至十一月間先後催告其給付價金、解除（終止）契約或遷還房地時，依上訴人各該相關函文所載，當時似尚未「選擇」返還價金而仍繼續使用該房地，原審逕以乙○○部分已因其契約所定之十年期間，於同年七月一日解除條件成就而失其效力，逕認上訴人於該期日後之催告及解約不生其效力，亦有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 四 月 二十七 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 五 月 八 日
Ａ