最高法院民事判決 九十五年度台上字第八六四號
上 訴 人 媚婷峰美容股份有限公司法定代理人 癸 ○ ○訴訟代理人 林 永 頌 律
黃 韋 齊 律上 訴 人 甲 ○ ○
路2
乙 ○ ○
九街
丙 ○ ○
丁 ○ ○
6樓
己 ○ ○
壬 ○ ○
戊 ○ ○庚○○○
路1
辛 ○ ○
9巷共 同訴訟代理人 劉 喜 律上列當事人間請求返還租金等事件，兩造對於中華民國九十三年十月二十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十二年度重上字第一號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人媚婷峰美容股份有限公司（下稱媚婷峰公司）主張：兩造於民國八十七年十二月二十二日，就對造上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、己○○、壬○○、戊○○、庚○○○、辛○○等人（下稱甲○○等人）共有之房屋即台中市○○路○段○○○號二、三樓（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃意願同意書（下稱同意書），約定甲○○等人應於八十八年二月二十八日前完成系爭房屋使用執照用途變更（下稱用途變更）及協助伊取得合法營利事業登記，俟甲○○等人完成變更登記後，兩造應另訂立正式租賃契約，伊並已支付保證金新台幣（下同）一百萬元。嗣甲○○等人無法於上開期間前完成用途變更登記，兩造於八十八年三月二十二日合意解除該同意書，惟伊仍願承租系爭房屋，遂再與甲○○等人簽訂房屋租賃合約書（下稱系爭租約），租賃期間自八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，每月租金二十萬元，押租保證金一百萬元（以訂約前支付之保證金作為押租保證金）及伊須支付權利金一百萬元承購系爭房屋內部設備，伊並一次支付三年期代扣繳所得稅後之租金六百四十八萬元及權利金一百萬元予甲○○等人依彼等對於系爭房屋之應有部分比例收受。依系爭租約第十五條、第十九條約定，甲○○等人應辦理用途變更登記，如未完成，伊得解除契約並請求渠等返還預收之租金及押租保證金。兩造訂約後，甲○○等人遲未能完成用途變更登記，伊遂自行委請訴外人即建築師廖宜洲辦理用途變更事宜，惟廖宜洲尚在辦理之際，台中地區於八十八年九月二十一日發生九二一地震，地震後台中地區法定之大樓防震標準由四級提高為六級，致系爭房屋欲辦理用途變更，須先請結構技師至現場鑑定，判斷是否須補強及如何補強，該項費用應由甲○○等人負擔。但彼等拒絕負擔是項費用，伊乃放棄承租，於八十八年十二月間由伊公司行政部經理劉志峰告知甲○○等人之代理人廖森禧解除契約，及於八十九年八月十七日委由律師發函重申解除契約之意思，暨以本件起訴狀表明解除契約之意思。甲○○等人依約應辦理用途變更登記而未能完成，伊得依系爭租約第十九條約定及給付遲延規定解除契約。系爭租約第十八條非買賣之約定，實係伊補償甲○○等人屋內設備之損失。縱認係買賣契約，亦為系爭租約之從屬契約，於系爭租約解除時一併解除。依民法第二百五十九條回復原狀及同法第一百七十九條不當得利之規定，甲○○等人應自受領上開租金、押租保證金及權利金之日起附加利息返還等情。爰求為命甲○○、乙○○、丙○○、辛○○（下稱辛○○等四人）應各給付一百五十一萬四千二百八十五元；壬○○、己○○、丁○○、庚○○○（下稱壬○○等四人）應各給付四十萬三千八百零九元；戊○○應給付八十萬七千六百十八元，及均加給法定遲延利息之判決（媚婷峰公司於第一審起訴請求甲○○等人各應給付九十四萬二千二百二十二元本息，第一審為媚婷峰公司敗訴之判決，媚婷峰公司提起第二審上訴，並減縮及擴張聲明如上。原審將第一審所為媚婷峰公司敗訴之判決部分廢棄，改判辛○○等四人各應給付媚婷峰公司五十五萬八千八百零八元，壬○○等四人各應給付媚婷峰公司十四萬九千零十五元，戊○○應給付媚婷峰公司二十九萬八千零三十一元及均加付法定遲延利息，駁回媚婷峰公司其餘上訴及追加之訴）。
甲○○等人則以：伊等依系爭租約僅負提供辦理用途變更登記相關證明文件之義務，應由媚婷峰公司統籌辦理用途變更登記及自行負擔相關費用，伊等已將相關證明文件交予媚婷峰公司委託之廖宜洲並已交屋，自無給付遲延之情事。迨九二一地震後，因政府單位對大樓耐震系數要求提高，媚婷峰公司於評估後認為用途變更過程曠日費時，所費不貲，逕行通知廖宜洲停止辦理用途變更手續，非可歸責於伊等之因素；且縱認伊等依約應負此項辦理用途變更之義務，惟依系爭租約第十四條約定，解除契約應於三個月前以書面通知，媚婷峰公司未依約定方式向伊等表示解除契約，不生解除契約之效力。系爭租約就應於何時完成用途變更作業並無期限之約定，媚婷峰公司未經催告即主張解除契約為不合法。媚婷峰公司依同意書所支付之保證金一百萬元，與其對甲○○等人應負擔之解約款一百萬元相扣抵，已無餘存保證金，媚婷峰公司請求返還押租保證金一百萬元，並無理由。系爭租約第十八條為獨立之買賣契約，媚婷峰公司無解除契約之事由。依系爭租約第十一條約定，應由媚婷峰公司負擔之管理費，因媚婷峰公司積欠由伊等代墊，若媚婷峰公司可部分退款，伊等主張應予抵銷等語，資為抗辯。
原審將第一審所為媚婷峰公司敗訴之判決部分廢棄，改命甲○○等人各應為給付，並駁回媚婷峰公司其餘之上訴及追加之訴，無非以：媚婷峰公司在原審聲明中「上訴聲明」及「追加之訴聲明」，核係減縮及擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款規定，無須他造同意，自得為之。媚婷峰公司在原審陳明依民法第一百七十九條不當得利規定，請求甲○○等人返還系爭租金及押租保證金，係屬訴訟標的之追加，核其請求之基礎事實同一，揆諸前揭條項但書及第二百五十五條第一項第二款規定，亦應准許，合先敘明。兩造就系爭房屋訂有同意書，媚婷峰公司並支付一百萬元保證金，嗣經合意解除後，另訂系爭租約，媚婷峰公司依約一次支付三年期代扣繳所得稅後之租金六百四十八萬元及權利金一百萬元，已由甲○○等人受領之事實，業據媚婷峰公司提出上揭同意書、房屋租賃合約書、各類所得扣繳憑單、廖森禧簽收支票存根、支票等件為證，復為兩造所不爭，此部分之事實，自堪信為真實。系爭租約第十四條所稱解約者，依兩造往來之函件，各有停止承租及終止租賃契約之意思表示，廖森禧於八十九年八月二十八日委請律師致函媚婷峰公司表明自八十九年十一月十九日起終止系爭租約，及其願接受退還自該日起之預收租金扣抵大樓管理費。媚婷峰公司縱不同意函述退還金額，仍非不生系爭租約之終止效力，堪認系爭租約已自該日起合法終止。系爭租約第十五條所稱甲○○等人同意辦理者，係承接自媚婷峰公司須辦理營利事業登記之合法登記事項等文句之下，並未如同上款就媚婷峰公司所負義務僅稱辦理，及下款就甲○○等人所應繳納代金即稱負責繳納者予以明白記載。對照兩造所簽同意書第二條、第五條均明載甲○○等人應完成變更登記之用語，明顯有別。再稽諸證人劉志峰證稱當初約定變更程序由媚婷峰公司處理，媚婷峰公司委託廖宜洲處理等語。足認甲○○等人辯稱伊等僅須同意辦理用途變更，尚可採信。又依證人廖森禧、郭秀球等人之證詞，可知甲○○等人已將系爭房屋點交予媚婷峰公司及將相關證明文件交付廖宜洲辦理申請變更手續，甲○○等人應已同意辦理用途變更登記，洵堪認定。至兩造簽訂系爭租約後，台中地區因發生九二一大地震，政府對大樓法定防震標準由地震前之可承受四級地震，提高為可承受六級地震，須先請結構技師至現場鑑定，尚須支出鑑定及後續補強費用，屬雙方於訂約後法令變更之情事變更，應由何造負擔並未約明，尚難遽認此項費用即應由甲○○等人負擔，亦難以甲○○等人縱不負擔，即謂有可歸責之事由而得由媚婷峰公司據以解除契約。縱認甲○○等人有辦理用途變更登記及負擔該鑑定與後續修補費用之義務，但系爭租約第十五條、第十九條並未約定甲○○等人完成用途變更作業之期限，為兩造所不爭，應認係屬給付無確定期限之情形。且依系爭租約第十九條並未約定媚婷峰公司得不經催告逕行解除契約，則媚婷峰公司未經催告即逕依系爭租約第十九條約定及給付遲延規定，主張解除契約，尚有未合。按合意解除或終止契約，乃屬契約行為，須經雙方意思表示合致始能成立。媚婷峰公司雖舉證人劉志峰證稱：於八十九年一月中告知廖森禧，媚婷峰公司不承租該房屋云云，但為廖森禧所否認，觀諸系爭租約第一年滿期後，媚婷峰公司由其公司周小姐於八十九年一月二十七日傳真廖森禧，略以因同年月三十一日前得辦理扣繳所得稅，故請其傳送身分證正反面及八十七年房屋稅單影本，有傳真函及甲○○等人租金所得稅扣繳憑單可考，足徵媚婷峰公司於彼時並無解除或終止租約之意。媚婷峰公司主張兩造已於八十九年一月間合意解除或終止系爭租約，自不足採。次按契約終止後，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百六十三條準用同法第二百五十九條第一款規定甚明，是當事人應將所受領之給付物，返還與契約當事人。又契約經當事人終止後，當事人間之契約關係應向將來失去其效力，如當事人之一方因終止契約而受有損害，而另一方當事人因此受有利益者，此項利益與所受損害間即有相當因果關係，核與民法第一百七十九條後段所定之情形相當。因此，受有損害之一方當事人自得本於不當得利之法律關係，請求受有利益之另一方當事人返還不當得利及不當得利為金錢時之利息。足徵契約之終止，僅使契約自終止之時起嗣後消滅，並無溯及效力，使契約自始歸於消滅。故在終止前之契約關係，尚不發生回復原狀之問題。本件系爭租約既已終止，媚婷峰公司據以請求甲○○等人返還租金及押租保證金，自非無據。關於媚婷峰公司請求之項目及金額，審酌如下：㈠租金部分：系爭租約自八十九年十一月十九日起終止，甲○○等人自承應退還自是日起之預收租金計二百四十一萬二千元，復為媚婷峰公司所不爭，甲○○等人自應返還此部分預付之租金。㈡押租保證金部分：系爭租約第二條約明租賃期間自八十八年一月一日起算五年，媚婷峰公司並支付自該日起算先計三年之租金，則八十八年一月至三月份之租金已然支付，應係涵蓋上開解除條件內載本標的物三個月房租共六十萬元；又系爭租約第六條約明媚婷峰公司「於訂約前已提交之一百萬元作為押租保證金」，應已達致合意。系爭租約既經甲○○等人於八十九年八月二十八日致函而自同年十一月十九日起終止，媚婷峰公司應無違反系爭租約第十四條約定未盡通知應賠償對方損失之情事，甲○○等人應返還押租保證金一百萬元。㈢權利金部分：依系爭租約第十八條約定，媚婷峰公司需支付權利金一百萬元以承購甲○○等人系爭房屋內部所有設備，殊難謂無買賣契約之性質。此項約定縱隱藏於系爭租約內，亦非單純租賃契約條款內容。甲○○等人抗辯系爭權利金為買賣價金，尚非無據。媚婷峰公司於系爭租約有效存續期間，及應自八十九年十一月十九日起終止，嗣後失其效力之前，均未合法解除契約，甲○○等人基此約定，受領媚婷峰公司交付之權利金一百萬元，即非無法律上之原因。媚婷峰公司主張契約解除，依民法第二百五十九條有關回復原狀規定請求返還；並主張如係買賣契約，亦為系爭租約之從屬契約，而於系爭租約解除時一併解除，並基於不當得利規定，請求甲○○等人返還權利金一百萬元，尚難謂合。㈣甲○○等人另抗辯依約應由媚婷峰公司負擔之管理費故由彼等代墊，如自八十八年一月份起算至八十九年十一月十九日止，代墊金額為二十八萬二千六百七十六元，應由媚婷峰公司給付，爰併主張應予抵銷等語，並提出管理費明細表本一件及管理費收費單二十二張為憑。綜上所述，預付租金及押租保證金共計三百四十一萬二千元，經抵銷媚婷峰公司應負擔之管理費二十八萬二千六百七十六元後，剩餘三百十二萬九千三百二十四元。經核系爭租約係載明出租人為甲○○等人，媚婷峰公司既將系爭租金及押租保證金交付出租人，基於債之相對性法理，甲○○等人於租約終止後，依上規定，即負有返還之義務。媚婷峰公司乃據甲○○等人狀載比例換算為辛○○等四人各八四分之十五，壬○○等四人各八四分之四，戊○○八四分之八。甲○○等人對此比例，復不加爭執，則甲○○等人就該應返還之金額為辛○○等四人各應返還五十五萬八千八百零八元，壬○○等四人各應返還十四萬九千零十五元，戊○○應返還二十九萬八千零三十一元，及均應加給法定遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分所為請求，尚有未合，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按民法第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之，同法第二百六十三條定有明文。依上規定，同法第二百五十九條契約解除後回復原狀之規定，於契約終止之情形，並不在準用之列。原判決一方面認「契約終止後，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百六十三條準用同法第二百五十九條第一款規定甚明，是當事人應將所受領之給付物，返還與契約當事人」。一方面又認「契約經當事人終止後，當事人間之契約關係應向將來失去其效力．．．足徵契約之終止，僅使契約自終止之時起嗣後消滅，並無溯及效力，使契約自始歸於消滅。故在終止以前之契約關係，尚不發生回復原狀之問題」（見原判決第四二頁第八段）。顯有適用法規不當及判決理由矛盾之違法。再經原審訊以兩造曾否合意自八十九年十一月十九日終止租約及甲○○等人退還自該日起之預收租金，媚婷峰公司之訴訟代理人答稱：「被上訴人（指甲○○等人）之代理人廖森禧有寄存證信函給上訴人（指媚婷峰公司），但是上訴人方面並沒有同意」（見原審卷㈠第一０三頁），且原判決亦認定合意解除或終止契約，乃屬契約行為，須經雙方意思表示合致始能成立（見原判決第四一頁㈦第八行以下），媚婷峰公司既不同意終止系爭租約，得否認定兩造終止系爭租約之意思表示已合致而自上開期日起終止，尚非無疑。原審就此未詳加審究，遽認系爭租約自八十九年十一月十九日起終止，並認媚婷峰公司請求返還自該日起預收之租金及押租保證金為有理由，尚嫌率斷。次按系爭租約第十九條所稱解約，係指解除契約，為兩造所不爭（見原審卷㈠第六二頁）。媚婷峰公司於原審九十三年七月九日提出之民事辯論意旨狀，猶稱本件係契約解除，請求權基礎係基於契約（民法第二百五十九條、租約第十九條），嗣於狀末固記載系爭租約如於八十九年十一月十九日合法終止，就租金部分，甲○○等人亦自認應返還二百四十一萬二千元及其訴訟代理人於言詞辯論期日曾陳述媚婷峰公司已終止合約等語（見原審卷㈡第一二四頁至第一二八頁、第一三六頁）。惟其真意究為行使契約解除回復原狀之請求權，抑為終止契約後之請求權，原審未命媚婷峰公司為完足而明確之陳述，顯未盡審判長闡明之義務，亦有可議。又原判決先認定甲○○等人就用途變更作業無法完成，未有可歸責之事由。繼又認定甲○○等人縱令依約負有辦理用途變更之義務，以及應負擔增加結構技師鑑定費用及如需補強之費用非虛，但依系爭租約第十五條、第十九條約定，係屬給付無確定期限之情形，且此條款並未約定媚婷峰公司得不經催告逕行解除契約。是媚婷峰公司既未定期催告甲○○等人履行，即逕主張解除契約，自非可取云云。究竟甲○○等人依約是否負有辦理用途變更，以及應負擔增加結構技師鑑定費用暨如需補強之費用之義務，未見原審明確審認，此部分事實尚欠明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。再者，民法第二百五十四條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權。苟如原判決所認，甲○○等人所負之給付義務屬無確定期限之情形，惟媚婷峰公司主張其於起訴前之八十九年十一月六日，已委請林永頌律師發函催告甲○○等人之代理人廖森禧履行，有該存證信函可證（見第一審卷㈠第七九頁以下），但廖森禧表示拒絕給付，其於九十年六月十一日提起本件訴訟，乃再以起訴狀表明解約之意思（見第一審卷㈠第一一頁）。依上說明，得否謂媚婷峰公司仍未催告而不發生契約解除權，非無研求之餘地。兩造上訴論旨，分別指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，均有理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 四 月 二十七 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來法官 黃 秀 得法官 吳 謀 焰法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 五 月 十 日
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