最高法院民事判決 九十五年度台上字第九五一號
上 訴 人 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 徐芳貴律師被 上訴 人 甲○○
弄12訴訟代理人 劉明益律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十四年一月五日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度重上更㈠字第一六三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊之被繼承人江義龍（民國九十年四月十日死亡，由上訴人承受訴訟）所有坐落台北縣○○鄉○○段老崩山小段一六五號土地（下稱系爭土地），於八十五年十一月二十八日以新台幣（下同）七百八十萬八千一百元售予被上訴人，於八十六年一月二十日完成所有權移轉登記，依約被上訴人即應給付尾款一百萬八千一百元，屢催未果。經以訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，被上訴人依民法第二百五十九條第一款規定自有回復原狀之義務。求為命被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。
被上訴人則以：出賣人江義龍於出售系爭土地時，隱瞞該地對外通行道路有糾紛，及訴外人朱語有通行系爭土地之權，並虛構系爭土地之對外通行道路為鄉公所鋪設，致伊陷於錯誤而購買系爭土地後却無法使用。且朱語已於系爭土地聯外道路上設置路障，致不能與公路相通，亦見系爭土地存有權利及物之瑕疵，伊據此解除契約，自無給付尾款之義務。縱應給付尾款，於上訴人依約排除前開瑕疵前，伊仍得行使同時履行抗辯權，暫不給付尾款等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，無非以：系爭土地因買賣關係於八十六年一月二十日移轉登記為被上訴人所有、被上訴人經催告後迄未給付尾款一百萬八千一百元、系爭土地須經過訴外人朱語所有之同地段一六四之一號土地（下稱聯外道路）始能與公路聯絡，暨朱語已於八十六年初在聯外道路上設置路障等情，有地籍圖謄本可稽，且為兩造所不爭，堪認為真正。依朱語及其子朱順田之證詞，足認其設置路障之行為，係於兩造簽約之後，即難認系爭土地自始有通行權之糾紛，況江義龍與朱語係兄妹關係，朱語一向同意其兄長通行聯外道路，縱江義龍有向被上訴人表示通行無問題，亦無蓄意隱瞞之可言，不能執此遽謂上訴人（江義龍）有詐欺之行為。此外，台北縣石門鄉公所於八十四年間確有補強、修復聯外道路中之後段部分，而江義龍與朱語簽立之分割土地協議書，又為有關通行道路之約定，並非限制通行或限制使用，江義龍據此向被上訴人表示該聯外道路係鄉公所鋪設及被上訴人需連同一六五之一號土地一起購買，路才能全部通行云云，固均不構成詐騙之行為。惟查土地與公路如無適宜之聯絡，即無法為通常之使用，其地價必大為減少。出賣人因此所應負物之瑕疵擔保責任，尚不因契約中未明文約定而得以免除。系爭土地為一袋地，其聯外道路為朱語所有之同地段
一六四、一六四之一、一六二之三號土地，前段為水泥地，路寬約八十五公分，距路口中段約三十公尺處有朱語舖設之鐵柵門，後段為柏油石頭路，石坎附近路寬五米六，由石門鄉公所補強修復，有兩造不爭執之地籍圖謄本、勘驗筆錄、現場照片為憑，參諸證人邱聰輝所證，江義龍告知需連同一六五之一號土地一起買，通行才無問題及江義龍自承向被上訴人表示上情以觀，堪認江義龍確有向被上訴人擔保系爭聯外道路得為通行。是被上訴人與朱語間就聯外道路之使用發生糾紛，朱語設置路障阻斷被上訴人通行後，既經調解未成，系爭土地對外通行障礙顯已使其價值或效用減損而有物之瑕疵存在。且上訴人未將其與朱語間之分割協議書第三條有關「現有道路雙方同意配合現行公所已完成之四米寬同意永久共同使用通行，任何一方均有權雇工拓舖」等具有物權效力之約定告知被上訴人，致被上訴人應受該約定之拘束，並於朱語因分割取得一六五之二號袋地而依民法第七百八十九條規定，主張通行系爭土地時，須無償供其使用，使被上訴人就系爭土地得利用之面積減少達二、三十坪，亦屬物之瑕疵。上訴人隱藏該約定之重要事實，不告知被上訴人，顯違出賣人之告知義務。依買賣合約第五條約定，就此道路通行問題，上訴人本應負責理清，則被上訴人辯稱在上訴人未解決道路通行權之前，其得行使同時履行抗辯權，暫不履行給付尾款，而不負給付遲延責任，即屬可採。上訴人以被上訴人給付尾款遲延為由，解除系爭買賣契約，請求被上訴人回復原狀，移轉系爭土地所有權登記予伊，為無理由等詞，為其論斷之基礎。
按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第三百五十四條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。查系爭一六五號土地為未與公路有適宜聯絡之袋地，必須通行一六五之一（現為被上訴人購買）、一六四之一、一六四之二號土地（按為朱語所有），為被上訴人購買前所明知，而被上訴人於購買前曾到現場勘查，並未受阻，業經證人即買賣介紹人邱聰輝證明屬實（一審卷、五二頁），參諸證人朱語於檢察官偵查中證述：因江義龍為朱語之兄，一向同意其使用聯外道路，系爭土地買賣前路權尚無糾紛，因被上訴人要在現場開墓地，始不讓其通行（原審更㈠字卷，九六、一○○頁），暨被上訴人自陳系爭土地移轉登記後，朱語設路障而不能對外通行云云（同上卷，二○頁），似見朱語係於系爭土地所有權移轉登記予被上訴人後，始設置路障，阻礙被上訴人之通行。果爾，朱語既係於系爭土地完成所有權移轉登記後方設置路障，阻礙被上訴人之通行，斯時買賣標的物是否未因「交付」而為危險之移轉？依首開說明，上訴人是否仍應就此負物之瑕疵擔保責任？自有詳為審認之必要。其次，訴外人朱語所有之一六五之二號土地，原自一六五號土地分割出，而一六五號土地本即為袋地，被上訴人於購買分割後之一六五號土地時，似難諉為不知一六五之二號袋地之存在，則就朱語依法得對系爭一六五號土地行使之袋地通行權，上訴人是否猶須對被上訴人負物之瑕疵擔保責任？原審未說明其理由依據，即為上訴人就此部分應負物之瑕疵擔保責任之認定，非無判決不備理由之違誤。再者，江義龍與朱語於八十五年四月二十五日簽訂之分割協議書第三條約定：「現有道路，雙方同意配合現公所已完成之四米寬，同意永久共同使用通行，任何一方均有權雇工拓舖設該道路，以本書為同意書，並應拋棄主張妨礙拓路權」等內容（一審卷，三一、三二頁），非屬限制通行或限制使用，而係有關通行權保障之約定既為原審所認定，乃原審未詳加勾稽，竟又謂上訴人依此約定應負物之瑕疵擔保責任及被上訴人得行使同時履行抗辯權，而為上訴人不利之判決，亦屬難昭折服。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 五 月 十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志法官 陳 碧 玉法官 王 仁 貴法官 劉 靜 嫻本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 五 月 二十三 日
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