最高法院民事裁定 九十五年度台抗字第七○三號再 抗告 人 金振實業股份有限公司法定代理人 乙○○再 抗告 人 國建營造工程股份有限公司法定代理人 甲○○共同代理人 陳國雄律師上列再抗告人因債權人彰化商業銀行股份有限公司與債務人捷力科技股份有限公司間聲請拍賣抵押物強制執行事件，聲明優先承買權，對於中華民國九十五年五月二十四日台灣高等法院台中分院裁定（九十五年度抗字第二三○號），提起一部再抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定關於駁回再抗告人就系爭三一三一號建物優先承買權之抗告暨該抗告訴訟費用部分廢棄，應由台灣高等法院台中分院更為裁定。
理 由本件再抗告人主張伊為台灣台中地方法院（下稱台中地院）九十五年度執夏字第二七六二號拍賣抵押物強制執行事件，所拍定坐落台中市○○區○○段○○○號土地上建號三一三一號，門牌台中市○○區○○路二段五九八號地下一層，應有部分六七○○○○分之二八一一四○之共有人，就該建物有優先承買權，聲明優先承買，不服台中地院駁回其聲明之裁定，向原法院提起抗告。原法院裁定駁回其抗告，無非以：本件拍賣之標的物包括上開三七一號土地之應有部分百萬分之一七三六九九及其上建號三一四九號、三一五○號建物所有權全部，暨建號三一三一號建物應有部分六七○○○○分之二八一一四○，依土地登記規則第九十八條規定，自得排除土地法第三十四條之一第四項規定之適用。又土地法第三十四條之一第四項規定，其立法意旨在減少共有物之共有關係，惟若物之性質本即須保持共有關係，始能為合理使用者，即無上揭規定之適用。公寓大廈社區內遊憩設施、活動中心、警衛室等建物，形式上雖以建物獨立所有權方式、住戶各有若干應有部分登載，但使用機能上係社區內住戶均可使用或提供安全警衛使用，性質上類似社區之公共設施，猶無減少共有關係之必要，縱類此建物係別於建物公共設施外而為獨立所有權形式登載，但其效用係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依民法第六十八條第二項，主物之處分及於從物之規定，此類建物拍賣後，亦毋庸通知他共有人優先承購。系爭建號三一三一號建物，主要用途登記為管理員室，現為停車位之建物，形式上雖以建物獨立所有權方式，住戶各有若干應有部分為登載，但性質上類似社區之公共設施，猶無減少共有關係之必要，縱類此建物係別於建物公共設施外而為獨立所有權形式登載，但其效用係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，此類建物之拍賣，他共有人無優先承購權等詞，為其論斷之基礎。
惟查區分所有建物為共有，而共有人出賣其應有部分時，他共有人依土地法第三十四條之一第四項規定，當然得以同一價格共同或單獨優先承購，此與土地登記規則第九十八條所定區分所有建物連同其基地一併移轉之情形，尚屬有別，他共有人對於該區分所有建物應有部分之優先承購權，不應被剝奪。系爭建號三一三一號地下一層建物與其地上各層建物，同屬大樓之區分所有建物，二者之間似無依附主從之關係，且系爭建號三一三一號建物為再抗告人等六人所共有，而地上各層建物則分屬不同之區分所有權人，權屬不盡相同，並非同屬一人所有，難認系爭建物為輔助地上層建物使用之從物，原法院認其屬從物，已有未合。又系爭建號三一三一號建物，其用途登記為管理室，雖已規劃為停車位使用，惟該建物及其基地，於土地及建物登記簿謄本既均以所有權應有部分之方式登載，屬再抗告人等六人所共有，依其登記情形，再抗告人等六人就系爭建物為該棟大樓中區分所有建物之共有關係，是否無上開土地法第三十四條之一第四項規定之適用，亦滋疑義。乃原審未予詳加調查審酌，徒以前揭情詞，遽予維持台中地院所為駁回再抗告人就系爭建號三一三一號建物優先承購聲明之裁定，駁回其抗告，於法自欠允洽。再抗告論旨，指摘原裁定不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件再抗告為有理由。依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，裁定如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 十六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 陳 淑 敏法官 葉 勝 利法官 陳 碧 玉法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 十一 月 三十 日
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