最高法院民事判決 九十五年度台簡上字第二號
上 訴 人 和昇實業有限公司法定代理人 王怡彥訴訟代理人 趙國生律師被 上訴 人 一剛實業有限公司法定代理人 翁康雄上列當事人間請求返還廠房等事件，上訴人對於中華民國九十三年十二月十日台灣士林地方法院合議庭第二審判決（九十二年度簡上字第一九九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣士林地方法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十九年六月十九日向伊承租坐落桃園縣平鎮市○○○路○○○號之一廠房（下稱：系爭廠房），約定租期自八十九年六月二十日起至九十三年七月三十一日止計四年，租金為每月新台幣（下同）二十八萬元，自九十一年八月一日起至九十三年七月三十一日止，租金並調升百分之五即每月為二十九萬四千元，並應於每月三日以前繳納，詎上訴人自九十年元月起即未再給付租金，於九十年三月起計積欠租金已達兩期，經伊分別於九十年三月十六日、七月十日兩度限期催告，並均載明如未於文到七日內結清欠繳租金，即終止租賃契約之意旨，上訴人分別於九十年三月二十四日、同年七月十一日收受該意思表示，然其於九十二年四月二日函覆藉詞伊未依約供應水電為由拒付租金，伊自得依民法第四百四十條，土地法第一百條之規定終止租約。則系爭契約至遲自九十年七月十一日業經終止。嗣上訴人於九十一年十二月六日將系爭廠房返還伊，爰就租賃契約終止前，依租賃契約之法律關係；租賃契約終止後迄九十一年十二月六日上訴人返還廠房之日止，依債務不履行、不當得利、侵權行為、兩造契約第十二條約定之法律關係（選擇合併），請求上訴人給付如原判決附表二（下稱附表二）所示金額，及分別自附表二所示起算日起至清償日止之法定遲延利息之判決。《本件於第一審（即台灣士林地方法院士林簡易庭）起訴請求上訴人給付五百三十五萬四千八百元，及如附表二所示之利息，第一審判決上訴人應給付五百二十九萬六千元及如原判決附表一（下稱附表一）及更正裁定所示之利息，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人對其敗訴部分聲明上訴，被上訴人就其敗訴部分未據上訴。》上訴人則以：伊並非系爭租賃契約之承租人，系爭租賃契約之承租人，業於八十九年十二月十九日經被上訴人法定代理人同意，更改為訴外人百升企業有限公司（下稱百升公司），系爭廠房亦均由訴外人百升公司使用，被上訴人本於租賃契約法律關係訴請給付租金，及占用系爭廠房之損害金，均無理由；又縱認伊仍為承租人，惟系爭廠房於八十九年六月二十日交付予伊時，工廠所需水、電、工廠登記證均須辦理恢復，且應由被上訴人負責辦理，惟被上訴人經伊多次催告，其僅辦理復水，至於復電，其固於八十九年八月間以「正東公司」名義委由福洋公司辦理，惟仍無法恢復五十千瓦供電，嗣經伊委由騏大公司定作有關設施，並辦理復電始經台電公司八十九年九月底評估合格輸配五十千瓦電力，均足認被上訴人雖曾交付租賃物，惟並未保持租賃物合於約定使用狀態，顯已構成物之瑕疵及不完全給付，且亦合於民法第四百三十條應修繕而未修繕之要件，因可歸責於出租人之事由，致租賃物不合於約定使用收益之狀態，伊即得就所生損害計二百四十七萬一千零二元（包括：被上訴人未依約配電致生上訴人自行修繕費用、修繕配電設備期間柴油發電費用、修繕期間未能使用系爭廠房，受有七月、八月計兩月相當於租金之損害、修繕期間仍須支付薪資之損失、未能生產營業所生利潤損失、修繕期間支出工廠管理費）請求損害賠償，並主張與應付租金或損害金相抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審簡易庭所為命上訴人給付五百二十九萬六千元及如附表一所示法定遲延利息之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人主張上訴人為系爭租賃契約之承租人，並提出兩造所不爭之租賃契約為證，已就承租人為上訴人為相當之證明；又被上訴人法定代理人於八十九年十二月十九日繕寫之「契約書增附條」固載明承租人由「和昇公司」改為「百升公司」之意旨，惟前開「契約書」簽署欄僅列甲方（即被上訴人）及乙方（即「前訂立租賃契約之承租人和昇公司於八十九年八月改為百升公司），結合前開增附條文義以解，參酌證人葉榮彬之證述，及被上訴人於九十年三月間以存證信函催告上訴人給付欠繳租金，上訴人仍委任律師覆函略以：「茲據當事人和昇公司委稱……」云云，足徵被上訴人主張前開契約增附條係以「法人更名」為基礎而書立等情，應屬實在，上訴人辯稱承租人業經兩造及訴外人百升公司三方同意，而變更為訴外人百升公司乙節，洵無足採。又兩造間租賃契約既屬定期契約，即無土地法第一百條第三款之適用，而上訴人自九十年元月起即未付租金，被上訴人九十年三月間即催告於文到七日內繳清欠租，否則即終止租約，此意思表示並於三月二十四日到達上訴人，於此之前出租人即被上訴人均未主張以押租金抵充欠租，斯時押租金亦因租賃契約尚存續，亦無從當然抵充，則上訴人迄七日期滿即九十年三月三十一日未清償欠租，核與民法第四百四十條第二項所定情形相符，系爭租約於七日繳租期限屆滿之翌日，即九十年四月一日即行終止。又上訴人嗣雖主張抵銷，此項抵銷之意思表示遲至九十年四月二日始到達被上訴人，為兩造所不爭，已在被上訴人依法終止租賃契約之後，則縱使上訴人抵銷之主張有理由，其亦無從發生溯及效力而使系爭租賃契約業經終止之事實受到影響。至被上訴人因誤會土地法第一百條第三款之適用，而另於九十年七月間再為催告，表示上訴人積欠租金，除以擔保金抵償外，尚達二期，並再為表示終止租約，惟系爭租賃契約於九十年三月三十一日既已合法終止，即無從再為終止。又審酌兩造於訂約時既均明知系爭廠房未有電力供應，僅約定被上訴人之義務限於「提供文件協助辦理工廠登記證」，未見被上訴人復電義務之明文約定，並證人蔡國琮之證詞，應認上訴人未能就被上訴人負有「回復五十千瓦供電」契約義務盡舉證責任，上訴人依此主張對於被上訴人有不完全給付暨物之瑕疵擔保損害賠償債權，即屬無據。再者，縱得認定被上訴人所交付之租賃物不合於約定使用之狀態，承租人亦僅得就其因此所受損害對於出租人請求損害賠償。上訴人所舉損害項目如「薪資損失」、「利潤損失」，已屬訴外人「百升公司」之損害；而系爭租賃契約承租人為上訴人和昇公司，並未經被上訴人同意變更為訴外人百升公司乙節，既如前所認定，自無從許承租人以訴外人百升公司所受損害主張抵銷欠繳被上訴人租金之理。從而，被上訴人訴請上訴人給付五百二十九萬六千元，及如附表一所示之法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（本院四十四年台上字第五一六號判例參照）。承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明（本院五十二年台上字第一二八九號判例參照）。查上訴人雖自九十年一月即未付租金，被上訴人曾催告上訴人於文到七日內繳清欠租，否則即終止系爭租約，該意思表示係於九十年三月二十四日送達，然斯時兩造間尚有押租金存在，為原審所確定之事實，依上揭說明，被上訴人依民法第四百四十條規定終止租約時，須以押租金抵償積欠之租金後，尚有二月以上之租金未為給付時，始得終止系爭租約，然原審竟認被上訴人無須再行為終止之意思表示，亦無須先行抵償押租金，系爭租約於催告期滿之翌日即九十年四月一日，或九十年三月三十一日即行合法終止，除認定終止之日有前後牴觸之處，且有違民法第四百四十條、土地法第三百條第三項之規定，顯有適用法規不當之違法。又原審一方面認定系爭租約「契約書增附條」係以「法人更名」為基礎而書立，一方面又認定系爭租賃契約承租人為上訴人和昇公司，並未經被上訴人同意變更為訴外人百升公司，無從許承租人以訴外人百升公司所受損害主張抵銷，亦有前後矛盾之違法。上訴論旨，指摘原判決適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。又第一審判決上訴人應給付五百十七萬六千元本息，已經更正為五百二十九萬六千元本息，原審於附表一之總計金額為五百十七萬六千元，然於論結欄竟命上訴人給付五百二十九萬六千元，附表一之金額顯係誤載，案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 一 月 五 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 袁 靜 文法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 一 月 十六 日
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