最高法院民事判決 九十六年度台上字第一一五二號上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 劉啟輝律師被 上訴 人 長山建設股份有限公司法定代理人 丙○○
參 加 人 家御觀大樓管理委員會法定代理人 周騰龍上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十五年八月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十四年度上字第七二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十五年十月二十一日，向訴外人楊鑫鍾買受其自被上訴人購得之坐落高雄市○○區○○○段寶珠溝小段七三五號土地所有權應有部分各二萬分之五四七，及其上建物即家御觀大樓（下稱系爭大樓）中建號五四六○號，門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號二十一層樓房之第一、二層、地下室及騎樓，暨上開建物共同使用部分建號五五八六號，應有部分一萬分之三三○，買受範圍並包括如第一審判決附圖（下稱附圖）所示系爭大樓地下室編號第二號、五號、九號三個停車位（下稱系爭停車位）。系爭房地雖已辦妥所有權移轉登記與伊，惟因被上訴人迄未交付系爭停車位及各該停車位之使用證明書與楊鑫鍾，致楊鑫鍾亦未能交付與伊。楊鑫鍾原可本於其與被上訴人間之買賣契約，請求被上訴人交付系爭停車位及使用證明書，竟遲未為請求，顯有怠於行使權利之情形，依民法買賣及代位之法律關係，伊自得代位楊鑫鍾向被上訴人請求交付系爭停車位及使用證明書等情。爰求為命被上訴人將系爭停車位及其使用證明書交付楊鑫鍾，並由上訴人代位受領之判決。
被上訴人未為任何聲明或陳述。參加人則以：被上訴人與楊鑫鍾間之買賣契約並非真正，而係通謀虛偽意思表示，且上訴人購買之系爭房地共同使用部分之應有部分比例，並無法顯示包含系爭停車位在內。被上訴人係因積欠伊管理費，遂將系爭編號第二號及第九號停車位交由伊代為管理，並以出租該停車位所得之租金抵償管理費，伊非無權占有該二停車位。另系爭編號第五號停車位，則由訴外人林建芳占有並出租與訴外人沈淑文使用中，上訴人代位楊鑫鍾向被上訴人請求交付系爭停車位及使用證明書並無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭房地於八十五年十一月八日因買賣而登記為上訴人所有。土地所有權部分，上訴人之應有部分各二萬分之五四七；建物之所有權部分，上訴人之應有部分各二分之一。系爭大樓之共同使用部分包括樓梯間、人行道、機械室、水塔、防空避難室及停車空間等公共設施，共同編列一建號即第五五八六號。系爭大樓之地下停車位並未獨立編列建號，系爭停車位之位置如附圖所示。編號第二號、九號停車位，現由被上訴人交付參加人占有使用中。編號第五號停車位，則由林建芳占有並出租與沈淑文使用中。上訴人曾向訴外人林清良（即林建芳之父，已歿）及參加人訴請騰空並返還系爭停車位，經三審判決其敗訴確定各情，為上訴人及參加人所不爭。又系爭房地於移轉登記與上訴人以前，登記為楊鑫鍾名義所有，而楊鑫鍾之前手為系爭大樓之起造人即被上訴人。則上訴人主張楊鑫鍾與被上訴人間關於系爭房地之買賣為真正，堪予採信。楊鑫鍾向被上訴人買受系爭房地及系爭停車位，買賣契約書第一條（二）載明：「車位標示如附件（八）：本戶地下室停車位參位，編號地下層壹層二、五、九號」字樣。參加人未能舉證證明被上訴人與楊鑫鍾間缺乏買賣之真意，復無法舉證證明買賣契約書上被上訴人公司及負責人之印章均係遭他人盜蓋之事實，該買賣契約書自屬真正，應認上訴人主張楊鑫鍾於向被上訴人購買系爭房地時，已一併購買系爭停車位，渠等再向楊鑫鍾所購買之系爭房地，亦包含系爭停車位為可採。系爭大樓共同使用部分中之地下停車空間，經以人為方式劃分為若干汽車停車位，並無獨立編列建號各情，復為兩造所不爭，該五五八六建號之共同使用部分，係由系爭大樓建物之各區分所有權人共有之事實，並有建物登記謄本可稽。足見系爭大樓劃分之地下室停車位，本應由系爭大樓之各區分所有權人按其應有部分共有並加以使用、收益。查系爭大樓之起造人即被上訴人辦理系爭大樓共同使用部分之建物所有權第一次登記時，登記名冊上僅就該大樓各戶之共同使用部分之應有部分為若干加以記載，並未記載各區分所有權人是否配有停車位；或配有停車位者就共同使用部分之應有部分應增加若干。從而，系爭大樓之各區分所有權人就共同使用部分之停車位，是否享有「專用」之權利，即各區分所有權人就系爭大樓之特定停車位是否享有專用權，自與各區分所有人之建物面積及其共同使用部分之應有部分面積比例無關。參加人主張依上訴人之主建物面積，及其共同使用部分之應有部分面積比例，不可能取得系爭停車位之使用權利云云，固無可取。惟上訴人就其已取得屬於系爭大樓共同使用部分應有部分之系爭停車位之分管、專用權利等事實，仍應舉證證明之。又楊鑫鍾與被上訴人所訂立之買賣契約，固附有停車位平面配置圖，惟因買賣契約僅具有債權之相對效力，故楊鑫鍾所購買之系爭停車位是否已足以排除他人之干涉，不無可疑。且上開買賣契約之訂立日期為八十三年六月五日，而系爭停車位合併列入系爭大樓之共同使用部分而編列為五五八六建號，係於八十四年六月十九日始完成登記。足徵楊鑫鍾與被上訴人訂立買賣契約時，系爭停車位尚未編列為系爭大樓之共同使用部分，雙方雖訂有系爭房地之買賣契約，楊鑫鍾亦非經系爭大樓其他共有人之同意而當然取得系爭停車位之分管或約定專用之權利。又系爭大樓之住戶須以被上訴人於交屋時所發給之停車位使用證明書，證明其有停車位之分管專用權，為兩造所不爭。上訴人迄無法舉證證明系爭大樓之全體區分所有權人已合意由被上訴人分管取得系爭停車位之專用權，亦無法證明被上訴人已取得系爭停車位之合法使用證明書，依證人即辦理楊鑫鍾與上訴人間關於系爭房地買賣之代書莊梅桓於上開返還車位事件之證詞，足認楊鑫鍾向被上訴人購買系爭房地時，亦未能取得被上訴人所交付之系爭停車位使用證明書。而系爭大樓之停車位使用證明書，係在證明系爭大樓之停車位於列入系爭大樓之共同使用部分，與其他公共設施合併為一個建號登記後，業經系爭大樓全體共有人同意將之約定由購買停車位者所分管、專用，上訴人既無法證明被上訴人已合法取得系爭停車位之分管專用權及使用證明書，則楊鑫鍾與被上訴人間訂立之買賣契約書，雖附有停車位平面配置圖，亦難認楊鑫鍾業因繼受經系爭大樓之其他共有人同意而有分管、專用系爭停車位之權利。被上訴人就系爭停車位既無分管專用權及使用證明書，上訴人代位楊鑫鍾向被上訴人請求交付系爭停車位及使用證明書，即屬給付不能，而無理由。從而，上訴人以楊鑫鍾怠於向被上訴人行使權利，依民法第三百四十八條、第二百四十二條之規定，代位楊鑫鍾向被上訴人請求交付系爭停車位及各該停車位之使用證明書，並由上訴人代為受領，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按區分所有建物，依土地登記規則第八十一條第一款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。本件系爭大樓之共同使用部分包括樓梯間、人行道、機械室、水塔、防空避難室及停車空間等公共設施，僅共同編列一個建號即第五五八六號，起造人為被上訴人。而共同使用部分中之地下停車空間，經以人為方式劃分為若干汽車停車位；系爭停車位係由被上訴人於預售系爭房地時以附圖規劃使用位置之方式出售與楊鑫鍾，再由楊鑫鍾出售與上訴人；系爭大樓住戶購買停車位者，於交屋時由被上訴人發給停車位使用證明書，證明其有停車位之分管專用權各情，既為原判決確定之事實。則依首揭說明，倘被上訴人於交屋時發給之停車位使用證明書，係緣於買賣契約所發給，非嗣後由各承購戶共同簽立分管契約後發給，似非不能認被上訴人於出售系爭房地及停車位時，因已規劃停車位，並分別與各承購戶訂立買賣契約，各承購戶均同意按規劃承購之停車位使用，而成立分管契約。乃原審未詳加調查審認明晰，徒以上訴人未取得停車位使用證明書，即未取得系爭停車位之分管使用權，而以被上訴人「給付不能」為由，遽為上訴人不利之判決，於法自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 五 月 二十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 陳 淑 敏法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄法官 劉 靜 嫻本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 六 月 四 日
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