最高法院民事判決 九十六年度台上字第一三五九號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 吳雄仁律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 羅豐胤律師
黃靖閔律師被 上訴 人 丙○○
丁○○上列當事人間請求拆屋交地等事件，上訴人對於中華民國九十五年十二月二十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十五年度重上字第一三０號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台中市○區○○段五小段三之二及三之一三地號土地（下稱系爭土地），原為被上訴人乙○○之先父林武成所有，於民國七十三年間，無償提供予乙○○在其上建築門牌號碼台中市○區○○街○號房屋（下稱系爭房屋）使用；嗣於八十七年一月間，林武成將系爭土地贈與其妻即乙○○之母謝麗霞，謝麗霞復於九十四年七月間將之出售予伊，由伊取得系爭土地之所有權。林武成與乙○○二人間就系爭土地成立使用借貸關係，乙○○不得對伊主張有使用系爭土地之權利，系爭房屋占用系爭土地為無權占有，伊自得依民法第七百六十七條規定，請求乙○○拆屋交地。又被上訴人丙○○、丁○○均係向乙○○承租系爭房屋之人，亦因乙○○應拆屋交地而失去繼續占有該房屋之權源，自應自系爭房屋遷出等情。爰求為命㈠丙○○、丁○○自系爭房屋遷出，㈡乙○○將系爭房屋拆除及交還系爭兩筆土地之判決。
被上訴人乙○○則以：系爭房屋係伊先父林武成於七十三年間出資新台幣（下同）三十四萬元以上，借用伊為起造人名義建造，並允諾日後伊結婚時，將系爭房屋及其基地一併贈與伊，作為結婚禮物，故系爭房屋於完工後，實際由伊父作為經營連鎖便當店之店面及中央廚房之用；嗣伊於七十六年間結婚時，伊父乃依約將系爭房屋贈與伊，並實際交付予伊使用收益，歷年來均由伊出租，並於九十三年八月二十四日申辦第一次登記；而伊母謝麗霞於八十七年間擅自將系爭土地過戶登記在其名下，並於九十四年七月間出售予上訴人，依民法第四百二十五條之一規定，伊與上訴人間就系爭房屋占用系爭土地之期限內，推定有租賃關係之存在，並非無權占有。況伊所有之系爭房屋原來使用系爭土地，至少經過土地所有人林武成之同意，即原為合法之使用，自可類推適用上開規定，仍有合法使用系爭土地之權源等語；被上訴人丙○○、丁○○另以：丁○○借用丙○○名義，在系爭房屋設立威星五金行，並由丙○○擔任店長，但丁○○為實際之承租系爭房屋之人等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查系爭房屋，係於七十三年間，由其基地之所有權人林武成斥資三十四萬元，以被上訴人乙○○為起造人名義，委由劉龍華建築師所興建，作為林武成所營造連鎖便當店之中央廚房之用，而林武成於其長女林淨淨結婚前之六十六年間，以林淨淨為起造人，於林武成所有之台中市○區○○段○○○○○○○號土地上，建造台中市○○路○○○巷○○號房屋乙棟，嗣於林淨淨結婚後房屋所有權亦歸林淨淨所有等情，業據證人林淨淨、劉龍華等證述明確，並有乙○○及林淨淨分別所提出上開二屋之使用執照影本可稽，則興建系爭房屋之資金乃由林武成一人所出乙節，堪認屬實。次查，乙○○於七十六年間結婚時，林武成並無將系爭土地贈與登記為其所有，且林武成於八十六年間病危後，反於八十七年間贈與登記為謝麗霞所有，則乙○○所稱其父允諾於其結婚時，連同房屋基地贈與為其所有乙節，並不能證明為真，參以乙○○於九十三年間為系爭房屋之權利歸屬與其母謝麗霞爭執，二次委任律師發函明載「系爭房屋係經原地主林武成之同意建造，且於七十三年十一月二十四日業已取得使用執照在案」等語，且其於九十三年八月二十四日申辦系爭房屋之第一次（保存）登記，亦基於七十三年中工建使字第二五八五號使用執照而為之，並非以七十六年間受贈與為原因，亦有律師函、使用執照及建物登記謄本等可稽，是林武成於七十三年間斥資三十四萬元，以乙○○之名義申請建造執照建造系爭房屋，並取得使用執照，其後並以此形式繳納稅金，乃屬贈與資金予兒女蓋屋並由兒女立即取得房屋所有權之情形，乙○○始能於其後自為系爭房屋之第一次登記。可知，系爭房屋乃於七十三年間經原地主林武成之同意而在系爭土地上建造，而於乙○○結婚後，土地所有權仍屬林武成所有期間，系爭房屋之租賃所得，亦歸乙○○報稅，足見原地主於房屋興建之初，乃至其後十餘年間，已明白顯示該房屋有繼續使用其基地之意思。按土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經濟價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恒定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在。查系爭土地於八十七年及九十四年間依序由謝麗霞（贈與）及上訴人（買賣）因受讓輾轉取得權利前，系爭房屋對其基地使用權關係即已存在，與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所揭「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」及民法新增第四百二十五條之一第一項前段規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」之基本法理相類，自可類推適用之，即應推斷土地受讓人默許房屋所有權人繼續使用土地之事實。則上訴人取得系爭土地所有權後，仍應受系爭房屋對該基地原有使用權之法律關係之約束，即該房屋所有權人仍得主張該房屋對系爭基地原已取得之使用權關係，而適用民法第四百二十五條之一規定之效果，即應認為另成立租賃關係，上訴人不得任意聲明終止該房屋使用基地之法律關係，足認系爭房屋並非無權占用系爭土地。從而，上訴人依前開規定，請求乙○○拆除系爭房屋並交還系爭土地，及請求因乙○○出租同意其使用系爭房屋之丙○○、丁○○遷讓房屋，均非正當，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其他主張及聲明證據為不足取之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查系爭房屋之建造既為系爭土地原所有人林武成實際所出資，核與系爭土地及房屋同屬一人所有者相類，堪認林武成於出資建造時應已認知並容許該屋於堪用之期限內繼續使用其基地，且上訴人於買受系爭土地時，系爭房屋已存在多年，當難諉為不知，自無不許類推適用民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例之理由，應可推斷上訴人已默許被上訴人乙○○之系爭房屋繼續使用系爭土地，始與誠信原則及社會正義之要求無違，此與本院五十九年台上字第二四九０號判例所揭房地現占有人與原所有人間訂有單純使用借貸契約之事實有別。原審因以上述理由，為不利於上訴人之論斷，經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。至上訴人主張系爭房屋已逾國稅局規定固定資產耐用年數乙節，並非兩造原有之爭點（見一審卷第一四八頁），又係提起第三審上訴後始提出之新攻擊方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項規定，非本院所得斟酌，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 六 月 二十一 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 六 月 二十九 日
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