最高法院民事判決 九十六年度台上字第一三九四號上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 劉智園律師
黃淑華律師被 上訴 人 金政策管理顧問股份有限公司法定代理人 丙○○上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十六年三月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（九十五年度上更㈢字第一九七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人反訴主張：伊等於民國八十五年四月九日分別與被上訴人簽訂房屋及土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人預購坐落台北市○○段○○段六三七、六五八之二地號土地建造之地下三層、地上十二層大樓內編號Ａ棟六樓、八樓房屋各一戶（門牌為同市○○路○段○○○號六樓、八樓，下稱系爭房屋）及其基地應有部分（下稱系爭房地），約定每戶房地之買賣價金各為新台幣（下同）一千一百八十二萬元，伊等均按期給付價金，至八十六年二月三日止，已各給付四百四十四萬五千八百元。嗣因發見系爭房地有虛增坪數、法定抵押權、未完成必要設施等重大瑕疵，且有變更起造人名義及分配協議書之違約情事，乃於九十年三月十六日函催被上訴人將變更起造人名義之登記塗銷，虛增之坪數更正或移轉登記，將乙○○向訴外人許有進購買之停車位面積誤登記甲○○部分更正或移轉登記，及交付承攬人法定抵押權拋棄書或承攬人無負債證明書，將房屋之必要設施完成，並依系爭契約第一條約定，按正確登記面積找補房地價金，倘未於期限內履行，逕以前揭存證信函為解除系爭契約。詎被上訴人迄未依約完成必要之設施，其他瑕疵或違法行為復未為或無從補正，契約業經依法解除，被上訴人各應返還伊等已付價金及系爭房屋代墊之房屋稅一萬一千七百七十元等情，爰依民法第三百五十九條規定之解除權及系爭契約附件四、七、第十條、第十五條第一項、第十九條約定之解除權，求為命被上訴人給付伊等各四百四十五萬七千五百七十元，及其中三百十萬五千元自八十五年四月十日、一百三十四萬零八百元自八十六年二月四日、其餘一萬一千七百七十元自八十八年十二月二十二日起，均加計法定遲延利息，並於被上訴人給付上揭款項之同時，由伊等將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之判決。（按：被上訴人本訴請求所有權移轉登記部分，業經原審於更審前判決其敗訴確定，不予贅述）。
被上訴人則以：伊以上訴人名義用印變更起造人名義及簽訂起造人分配協議書，均經其同意，由系爭房屋變更起造人後之保存登記，上訴人交付戶口名簿等證件予莊代書配合為之，如未同意為起造人變更，如何配合辦理登記？上訴人更於起造人名義變更後自找營造廠商為室內變更設計，足證其事前同意，伊代保管印章均為履行上訴人取得不動產登記之保障，無造成其何損害，且在系爭契約之授權範圍內。又第一次管理基金在維護大樓設備專用，當由住戶全體負擔，並非上訴人主張起造人方需繳納，上訴人自無受有此損害。上訴人亦未受分配較多公共設施「持分」，縱有該多出之面積，可不予計價，另上訴人不能證明有第三人提出確認法定抵押權之訴訟致受有損害。況系爭房屋已經完工，並無上訴人所稱之瑕疵，如有瑕疵，尚非重大，上訴人僅得請求減少價金，不得解除契約等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：本件上訴人反訴主張之事實，業據其提出系爭契約、建物暨土地所有權狀、變更起造人申請書附表、分配協議書、管理基金繳費收據及存證信函等件為證，且建號一四五一共同使用部分遭被上訴人虛增坪數部分，依該建號建物乃地下二層防空避難室兼停車場、分配協議書、另案台北市建築師公會之鑑定報告書所載及系爭契約第一條第五、六款之約定，並按主建物比例分配計算結果，系爭房屋上訴人應分配一四五一建號之比例各為十萬分之一二六．六三，停車位之比例為十萬分之二○四七，上訴人加計停車位應分配之比例各為十萬分之二一七三．六三及十萬分之一二六．六三，比對分配協議書及建物所有權狀，並以一四五一建號總面積為二千二百四
十一．四八平方公尺計算，上訴人固各多受分配二．二一二九坪及二．五六一三坪。惟上訴人迄今僅各給付價金四百四十四萬五千八百元，尚有七百三十七萬四千二百元未付清，更遑論就超過契約約定四三．八坪雙方需找補金額部分，兩造就上述所增加共同使用部分並未經過協議，是否不予計價，究退還被上訴人或照價買受？並無定論，已難認上訴人實際各受有應補繳七十三萬二千二百九十四元價金之損害。且上訴人指其因而增加房屋稅及管理費（其中管理費部分，已因上訴人於原審更㈡審時減縮上訴之聲明而受敗訴判決確定，不再論述）一節，按房屋稅條例第五條規定，房屋稅利率，均係依房屋現值課徵，系爭契約已載明上訴人購買房屋之坪數為四三．八坪，正確面積仍以地政機關複丈所示面積為準，足證兩造訂約時均明知系爭房地之真正面積尚未確定。茲依建物所有權狀所示，現登記予上訴人之房屋坪數為主建物一百十八．二平方公尺，附屬建物十四．二三四平方公尺，建號一四五○共同使用部分十萬分之一三○○，建號一四五一共同使用部分十萬分之五○○，合計一百五十八．一平方公尺（約四
十七．八坪），較契約所約定增加四坪，但上訴人所爭執之虛增坪數僅分別為二．五六一三坪及二．二一二九坪，其餘增加部分，為上訴人所接受，就上訴人所爭執之虛增坪數，約占系爭房屋登記總面積五%，但公寓大廈之共用部分係由全體區分所有人按其共有之應有部分比例使用收益，與專有部分屬區分所有人所有不同，故建物共同使用部分之分配比例多寡，尚不足以對系爭房屋課稅現值之估價發生影響，上訴人指其多繳納房屋稅，並未提出具體之事證及計算方式，尚難採信。又起造人乃建物之原始興建人，建物所有權第一次登記依法由起造人聲請，故起造人原始取得所興建房屋之所有權，被上訴人將上訴人變更為起造人，係使上訴人成為系爭房屋所有權第一次登記之申請人，日後當然為建物所有人，且上訴人取得系爭房地之所有權後迄今並未遭受第三人行使擔保物權或主張權利，其對上訴人取得房屋所有權並無不良影響，難認其行為構成物之權利瑕疵，上訴人指被上訴人超出印章之授權範圍，將其變更為起造人部分，有違瑕疵擔保責任云云，亦不足取。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文，故瑕疵非屬重大，解約有失公平者，買受人僅得請求減少價金。查上訴人就建號一四五一共同使用部分所受分配之應有部分，確遭虛增坪數，依契約找補約定，上訴人尚應補繳五十九萬七千四百八十三元及六十八萬三千五百三十二元，然依社會一般交易常情，購買房屋主要目的在供居住使用，主建物之使用面積及公共設施比例若干，常為購屋者所重視之項目及依系爭契約之內容以觀，兩造間就主建物之面積、公共設施比例並未為詳載，致無法審認被上訴人就主建物、公共設施比例是否有違反契約約定，而上訴人對已登記之主建物面積、附屬建物及建號一四五○共同使用部分之應有部分均無爭執，三者合計面積為一四六．八九平方公尺約四四．四坪，已超過契約所約定之四三．八坪，縱因建號一四五一共同使用部分之應有部分遭虛增，使上訴人多受分配約二坪之共同使用部分，對主建物及附屬建物之面積並未因而發生變動，於供居住使用之主要目的即難認有影響。系爭房屋之主建物及附屬建物面積既未減少，該共同使用部分坪數增加之瑕疵，自難認係屬重大，且被上訴人業已興建完畢領得使用執照，並接通水電登記為上訴人所有，被上訴人已處於可為給付狀態，上訴人至八十六年二月三日止竟僅各支付價金四百四十四萬五千八百元，尚有七百三十七萬四千二百元迄未支付，致被上訴人未辦理交屋手續，以被上訴人就系爭房地受有未收取價金一千四百七十四萬八千四百元之損失，與上訴人僅給付價金八百八十九萬一千六百元相比較，顯然被上訴人損失較大，上訴人以此瑕疵為解除契約，對被上訴人而言，顯失公平，依上開條文但書規定，即不得為之。另上訴人指被上訴人違反系爭契約第十條約定，產權登記自取得使用執照接通水電完成主附屬建物及必要設施後為之，依約得解除契約云云，查系爭房屋係八十七年八月十四日取得使用執照並接通水電，登記完成日為八十八年二月三日，已難認被上訴人所為之權利登記違反契約約定。至被上訴人在尚未取得使用執照之前，先將上訴人列為起造人，僅係使上訴人依土地登記規則為申請建物所有權第一次登記之申請人，此部分並未經兩造於契約第十條內明白約定，上訴人主張被上訴人有違反契約，尚有未合。又被上訴人未經上訴人之授權，使用上訴人之印章簽立共同使用部分之分配協議書及變更起造人部分，觀之系爭契約附件七所載授權範圍「得使用於本戶房屋及其基地之所有權移轉登記．．不得損害買方權益」，可見就印章使用，重在不得損害上訴人之權益，上訴人得否主張違約並解除契約，端該印章用於變更起造人名義有無損害上訴人之權益。茲上訴人就變更起造人名義一節，僅認被上訴人係為減免稅賦，但該稅賦係使國庫受損，並未將之轉由上訴人負擔，其就此究造成如何之損害，並未舉證以實其說，而系爭房屋已領得使用執照，上訴人已無遭受行政處罰之虞，難謂被上訴人未依誠實信用原則履行契約，更不得據以主張約定解除權。從而，上訴人反訴請求被上訴人各給付上開四百四十五萬七千五百七十元本息，即無所據，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人反訴部分敗訴之判決，駁回其上訴。
按民法第三百五十九條但書所稱之「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而不得據以解除契約之情形而言。查原審就系爭建號一四五一建物共同使用部分虛增坪數部分，既審據上開事證，綜合研判，並本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，論斷系爭房屋登記之主建物及附屬建物面積並未減少，上訴人縱多受分配約二坪之共同使用部分，亦未發生主建物及附屬建物面積變動而影響使用之目的，該瑕疵難謂為重大，上訴人據以解除契約，顯失公平，因認其僅得依該條但書之規定請求減少價金，而為其不利之論斷，經核於法並無違背。次按民法第一百四十八條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該條所稱「權利之行使」，當涵攝因契約所約定保留之解除權在內，是當事人於訂立契約時，縱有約定保留之解除權，於行使該解除權時，亦非不得依此誠信原則予以檢驗。倘行使該解除權，於自己所得利益極少，而他人因該解除權之行使所受之損害甚大者，即非不得視為有違誠信原則而不得為之，此乃權利社會化基本內涵所必然之解釋。本件上訴人指被上訴人違反系爭契約附件四、第十五條及第十九條約定，未依區分所有人主建物面積比例計算公共設施應有部分，其得行使約定解除權一節，查原審既審據上開事證，合法認定系爭房屋虛增共同使用坪數部分，未因主建物及附屬建物面積變動而影響居住之使用目的，該違約之瑕疵難謂為重大，於上訴人損害極少，其行使該約定解除權，依上說明，即與誠信原則有悖而不得為之，原審雖未詳予論述，但於判決結果並不生影響。另上訴人指被上訴人變更起造人名義致受有房屋稅及管理費損害部分，原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，論斷上訴人未證明受有房屋稅損害，且管理費已因上訴人於原審減縮上訴之聲明而受敗訴判決確定，則被上訴人縱有違約，依此誠信原則，仍不得據以行使該約定解除權。原審論述上訴人此部分不得行使約定解除權，並本於其他上述理由而為其不利之判決，於法亦無違背，仍應予維持。上訴論旨，猶以原審採證、認事暨解釋契約之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 六 月 二十八 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 七 月 九 日
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