最高法院民事判決 九十六年度台上字第一三一０號上 訴 人 新光人壽保險股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃訓章律師被 上訴 人 新竹縣政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 鄭勵堅律師
李林盛律師王彩又律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十五年十月十七日台灣高等法院第二審更審判決（九十四年度重上更㈡字第二七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國七十三年三月間公開標售坐落新竹市○○段○○段○○號、三七之一六至三七之三三號，共計十九筆土地（下稱系爭土地）及地上門牌新竹市○○街○號之房屋，標售公告載明系爭土地屬「商業區」，伊以新台幣（下同）六千六百七十八萬八千元標得，且繳付第一次價款後，於簽訂買賣契約暨繳納餘款前，再函請被上訴人查明是否為「商業區」，經函覆保證確屬「商業區」，伊始於同年四月十二日辦理簽約並繳付餘款，且於同年七月二日辦理移轉登記取得所有權。詎伊於同年六月一日至八月八日向訴外人新竹市政府申請指定建築線，準備興建商業大樓，竟遭該府以系爭土地編定為「機關用地」為由，而不予指定，並於八十七年十二月二十九日將土地上之建築物及大門，指定為市定古蹟。伊預計以三年半興建地上九層，地下五層之辦公大樓出租，以收取長期穩定之租金收益，如開發完成，迄伊起訴時止，可獲利六億八千七百十九萬二千零十四元，況尚有土地款、印花稅、規費等所受損害計三億五千五百七十萬二千一百十四元。惟因系爭土地歷經多年，仍未獲變更為商業區，被上訴人交付之土地未具其所保證之品質，致伊無法依原訂計畫興建商業大樓出租，被上訴人自應賠償伊所受損害及所失利益等情，爰依民法第二百二十七條、第三百六十條前段規定，求為命被上訴人給付伊三億三千一百四十八萬九千九百元並加計法定利息之判決（上訴人第一審起訴請求四億七千三百二十五萬元本息，逾上開金額本息部分，業經第一、二審判決上訴人敗訴確定。上開三億三千一百四十八萬九千九百元本息部分，第一審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起第二審上訴，本院第二次發回更審後，原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決）。
被上訴人則以：伊未就系爭土地屬商業區為保證，且系爭土地本即劃分為商業區，至七十三年伊標售土地時，都市計劃均無變更。新竹市政府以該土地屬機關用地為由，不准指定建築線並將地上建築物指定為市定古蹟，與伊無關。縱上訴人得請求伊賠償，惟其所主張之所受損害及所失利益亦缺乏客觀公正之依據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於前揭時間以六千六百七十八萬八千元向被上訴人標得系爭土地及地上房屋，簽訂書面契約，上訴人並已移轉登記取得所有權等事實，為兩造所不爭執。本件不動產買賣契約之本約，成立於七十三年四月十七日，上訴人於與被上訴人簽定買賣契約本約之前，因對於系爭土地究屬商業區或機關用地存有疑義，乃發函向被上訴人求證，經被上訴人函覆確認該土地確屬商業區無疑，有上訴人函及被上訴人函為證。參以上訴人乃以營利為目的之公司，應無購買「機關用地」之理，被上訴人亦無處分「機關用地」之本意，可見被上訴人就出賣之系爭土地保證其具有「商業區」之品質。上訴人自七十三年六月一日起迄同年八月八日止，迭向新竹市政府申請指定建築線，準備興建商業大樓，均遭該府以系爭土地係編定為「機關用地」為由，不予指定。至本件起訴時，該府仍以系爭土地尚未變更為商業區為由，拒絕核發建築相關證照，此有新竹市政府函可證，被上訴人就此亦不否認。復經新竹市政府函覆：「經查該十九筆土地使用分區為機關用地，業經內政部都市計畫委員會八十九年二月二十二日第四八一次會議審議通過，變更為商業區。本府並於八十九年七月二十八日（生效日期八十九年九月二十九日）公告實施在案」，有新竹市政府八九府都計字第九四０八八號函在卷可證。上訴人主張系爭土地於辦理移轉登記、交付予伊時，未具被上訴人所保證之「商業區」品質，堪信為真實。被上訴人將系爭土地移轉登記交付予上訴人時，既欠缺出賣人保證商業區之品質，依民法第三百六十條規定，自應負損害賠償之責。上訴人為人壽保險公司，依保險法規定，得為不動產之投資，且保險公司購地建屋乃眾所皆知之事，並據提出當時規劃興建商業大樓之建築藍圖為證，且上訴人自七十三年六月一日至八月八日及於七十四年間，迭向新竹市政府申請建築線之指定，均不獲准許，苟其無興建大樓計劃，何須頻頻向主管機關申請指定建築線？足見依當時情形，上訴人確有興建大樓之計劃。經徵得兩造同意，囑託宏大不動產鑑定公司鑑定結果，系爭土地於七十三年七月二日辦理移轉登記予上訴人時，若屬「商業區」土地，以上訴人原訂計畫，一年間完成設計及規劃，七十五年初開始興建一棟地上九層，地下五層之辦公商務大樓，以兩造所同意之造價每坪七萬元計，施工期間為兩年，自七十七年初至八十七年底，評估各年度所能收取之租金收益，扣除成本及所得稅額後，淨收益為二億七千六百五十二萬八千四百元，有該公司鑑定及補充鑑定報告在卷可稽。該補充鑑定報告雖將土地價金及大樓建築費用列為成本費用，惟系爭土地價金及大樓建築費用之資金，為興建大樓所必須支出之資本，依經驗法則均有利息之負擔，該利息負擔應屬租金收益成本之一部分；以該補充鑑定報告鑑定之租金淨收益為二億七千六百五十二萬八千四百元；而土地成本六千七百十四萬三千三百元及建物成本四億九千二百零六萬五千一百元，共計五億五千九百二十萬八千四百元，經逐年扣除系爭房屋（原判決誤載為房地）每年之折舊，再依此按各年度押租金利息收入之利率計算結果，上訴人因興建出租大樓各年度所須負擔利息成本詳如原判決附件三所示；而依原判決附件二鑑定報告租金稅後淨收益逐年依序與之相較，經核均不足敷土地及建物成本所應負擔之利息，故上訴人主張其所失利益達六億八千七百十九萬二千零十四元，自不足採。另上訴人主張因被上訴人交付系爭土地未具有保證之「商業區」品質，而受有如附件一所示土地款、印花稅、規費、代書費、房屋款、契約稅、整修工程款、使用執照公費、花圃工程、進項稅轉成本及七十八年至八十八年地價稅，暨各該項所生十%之利息等，合計三億五千五百七十萬二千一百十四元為其所受損害云云，雖據提出求償金額明細乙件為證，惟此等費用均係承購系爭房地所必須支出之成本、各項規費，及因系爭建物整修考量而支出之費用，經核均非因被上訴人交付系爭土地不具「商業區」品質所發生損害。從而，上訴人據以請求賠償所失利益及所受損害，均屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按損害賠償之範圍，除法律另有規定或契約另有訂定外，應填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第二百十六條第一、二項定有明文。所謂所失利益，即新財產之取得，因責任原因事實之發生而受妨害之消極損害。是依通常情形，或依已定之計劃、設備，客觀上原可得預期之利益因該事實發生而確定未獲得或喪失該利益，此財產之減少或變動，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足視為所失利益。查本件上訴人主張其於七十三年三月間標得系爭土地及地上房屋時，因標售公告載明土地屬「商業區」，原計畫於一年間完成設計及規劃工作，以每坪七萬元之造價，自七十五年初開始施工興建一棟地上九層，地下五層之辦公商務大樓，為期兩年，自七十七年逐年收取租金；惟被上訴人所移轉登記交付予上訴人者卻為「機關用地」，不符保證品質，迄八十九年九月間始變更為「商業區」等情，為原審所確定之事實；果爾，系爭土地以「商業區」為用途，依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，與系爭土地以「機關用地」為用途，依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，二者可得預期之利益之差額，始足認為所失利益，且與被上訴人應負責任之原因事實方有相當因果關係。原審僅以囑託宏大不動產鑑定公司鑑定結果，系爭土地於七十三年七月間，若屬「商業區」土地，依上訴人原訂計畫，興建上揭辦公商務大樓，自七十七年初至八十七年底，評估各年度所能收取之租金收益後，扣除土地及建物成本、折舊、所得稅額，暨土地及建物成本所應負擔之利息，為認定上訴人所失利益之標準，遽為不利於上訴人之認定，尚嫌速斷。又稱法定孳息者，謂利息、租金及其他因法律關係所得之收益，民法第六十九條第二項定有明文，以現金、資金供他人使用，可獲得利息收益，以動產、不動產、或其他財產權供他人使用，可獲取租金為對價，是二者法律性質相同；本件上訴人係以計畫興建之上揭辦公商務大樓出租他人使用，為其可得預期之利益，上訴人倘不自行以預訂計畫興建上揭辦公商務大樓而將同等之土地及建物成本（資金）供他人使用，依法通常亦可獲得利息收益，是此利息收益似僅與利率升降有關，而與被上訴人應負責任之原因事實無關；且上訴人已付清系爭土地價金而為現成自有資產，縱令構築上揭辦公商務大樓之成本（資金）係他人供給使用，然此係基於另一借貸、融資等關係原因事實而生，與本件標售土地關係並非同一，有無損益相抵，殊非無疑，則上訴人預訂可收取之租金收益，是否逐年扣除土地及建物成本所應負擔之利息，即非無進一步研析之餘地，原審遽為不利於上訴人之判斷，亦有未洽。又系爭土地上訴人以六千六百七十八萬八千元標得，而補充鑑定報告卻載以土地成本六千七百十四萬三千三百元予以扣除，亦待進一步釐清。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 六 月 十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來法官 黃 秀 得法官 吳 謀 焰法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 六 月 二十九 日
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