最高法院民事判決 九十六年度台上字第一六五六號上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 黃榮謨律師被 上 訴人 台北縣政府法定代理人 丙○○上列當事人間請求給付使用補償金等事件，上訴人對於中華民國九十六年二月六日台灣高等法院第二審判決（九十五年度重上字第五五七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人乙○○及甲○○之被繼承人楊重庸，於民國七十二年間承租伊所有坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段四四七之一０號公有非公用土地（下稱系爭土地），訂有耕地租賃契約（下稱系爭契約）。依系爭契約之約定，租約期滿時，承租人願繼續承租者，應於期滿前一個月內，向出租機關申請換訂租賃契約，未依限續約者，視為無意續約。上訴人乙○○、楊重庸於七十八年六月三十日租期屆滿前，並未辦理續約，租賃關係已因期限屆滿而不存在。自次日起上訴人乙○○、楊重庸繼續占有系爭土地，面積計二百十五平方公尺詳如第一審判決附圖（下稱附圖）所示斜線部分搭蓋建物，即屬無權占有，屢經催繳使用補償金，均置之不理。上訴人無權占有系爭土地而使用收益，自為無法律上之原因受利益，致伊受有相當於租金之損害。又國有出租基地，自八十二年七月一日起，應依土地申報地價年息百分之五計收租金，伊自得請求上訴人按此標準計付使用補償金。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，求為命：㈠上訴人應將系爭土地如附圖所示斜線部分，面積為二百十五平方公尺之建物拆除，並將土地返還於伊。㈡上訴人應給付新台幣（下同）四十七萬八千三百七十五元及法定遲延利息，暨自九十五年一月二十四日起至返還土地日止按月給付七千九百七十三元之判決（被上訴人逾此部分之請求，經第一審判決駁回，未據聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人曾就系爭土地與上訴人乙○○及楊重庸之父張富（已故）訂立三七五耕地租約，乙○○及楊重庸繼續承租，迄至七十八年間因地目由耕地變為工業用地，被上訴人調漲租金，乃未再與被上訴人續約。然被上訴人自始未終止系爭租約，伊迄今仍持續使用未曾中斷，兩造間應已成立不定期租賃。又系爭土地多為廢棄閒置土地，經濟價值甚低，被上訴人請求不當得利之計算標準，似嫌過高，應參酌兩造原訂租約之租金標準。又按三七五減租條例第十七條第二項規定依同條第一項第五款規定終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償，即以終止租約當期之公告現值減除土地增值稅後餘額三分之一，伊主張就此得請求之補償費與被上訴人請求之不當得利為抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：本件被上訴人主張上訴人無權占用其所有土地，而本於所有物返還請求權、不當得利之法律關係請求上訴人拆屋還地及返還不當得利，並非本於耕地租佃關係而發生之租佃爭議，參照本院四十六年台抗字第二四號判例，應無須先經耕地三七五減租條例第二十六條規定之調解、調處程序。被上訴人主張系爭土地如附圖所示斜線部分，為上訴人所占用由乙○○搭建廠房之事實，業據提出土地登記謄本為證，並經法院會同台北縣三重地政事務所人員勘測現場屬實，復為上訴人所不爭執。查系爭租約明文約定，租約期間屆滿時，承租人願繼續承租者，應於期滿前一個月內，向出租機關申請換訂租賃契約，未依限續約者，視為無意續約，為兩造所不爭執。參照本院五十五年台上字第二七六號判例，可知兩造於訂約之際，已有反對續約之表示，足認已發生阻止續約之效力。上訴人於七十八年六月三十日租賃屆滿前，既未依約向被上訴人辦理續約，則兩造間之租賃關係已因期限屆滿而不存在，毋須被上訴人另行終止。兩造間之耕地租約既已消滅，上訴人繼續占用即屬無正當權源而為無權占有。又上訴人無權占用系爭土地，可能獲得相當於租金之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，顯已構成不當得利。被上訴人自得請求返還系爭土地及不當得利。按行政院八十二年四月二十三日公布之國有出租基地租金率調整方案規定，國有出租基地自八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。系爭土地位於台北縣三重頂崁工業區內，臨接台北縣三重市○○路○段○○○巷，現作工廠使用，斟酌系爭土地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及所得利益等情狀，認為不當得利之計算標準以申報地價年息百分之五為適當。上開計算標準僅為土地法第一百零五條、第九十七條第一項規定，城市地方土地之法定租金上限之半數，顯未過高。且兩造租約自七十八年間已消滅，當時地價與現今地價不可比擬，且系爭土地係作廠房使用，自不能參照原耕地租金計算，上訴人辯稱：應參酌兩造原訂耕地租約之租金標準，即按公告地價之千分之一計付云云，尚非可採。末按耕地三七五減租條例第十七條第二項規定，出租人應付承租人補償費，係指出租人於租佃期限未屆滿前，因有「耕地經依法編定或變更為非耕地使用時」之情形，由出租人行使終止權而終止租約而言，此觀條文規定「依前項第五款規定終止租約時」等文義至明。系爭租賃契約於七十八年間期滿後未再續約，兩造間之租賃關係已因期限屆滿而不存在，本不須被上訴人另行終止，自無耕地三七五減租條例第十七條第二項適用之餘地，上訴人據以為抵銷抗辯，亦無可採。從而，被上訴人依上揭規定，求為命上訴人將系爭土地如附圖所示斜線部分之建物拆除，並將土地返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人四十七萬八千三百七十五元本息；及自九十五年一月二十四日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人七千九百七十三元，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷基礎。
惟按耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一出租人不能自任耕作者。二出租人所有收益足以維持一家生活者。三出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。耕地三七五減租條例第十九條第一項定有明文，此係租約期滿時承租人之法定保護措施。是耕地租約期滿時，尚須無前揭各款情事，出租人始得收回。查系爭耕地租約明定，租約期間屆滿時，承租人願繼續承租者，應於期滿前一個月內，向出租機關申請換訂租賃契約，未依限續約者，視為無意續約，此為民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿前表示反對續約之文句，足認系爭耕地租約期滿未續約，為原審確定之事實。然系爭耕地地目現仍為田（見第一審第二一頁、第六二頁），原審謂系爭土地於七十八年地目已由耕地變更為工業用地，惟遍查全卷，並無該項資料，原審憑何認定系爭土地已變更為工業用地？倘系爭土地現仍為耕地，被上訴人即出租人為政府機關，是否有前揭耕地三七五減租條例第十九條第一項各款規定不得收回耕地情事，原審未予究明，遽為不利上訴人判斷，殊嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 七 月 二十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來法官 黃 秀 得法官 吳 謀 焰法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 八 月 七 日
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