最高法院民事判決 九十六年度台上字第二四五四號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 徐揆智律師被 上訴 人 郭松德（即祭祀公業郭宅管理人）
2訴訟代理人 蔡進清律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十五年九月十二日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十五年度上更㈠字第三二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件原審維持第一審所為確認兩造間就坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號面積一一九‧二二平方公尺、同段四七六之一地號面積四九七‧九三平方公尺（下稱四七六地號、四七六之一地號土地）之耕地租賃關係不存在，並命上訴人將四七六之一地號土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ１部分面積一四二‧二九平方公尺之磚瓦房、Ａ２部分面積二二七‧四八平方公尺之鐵架石綿瓦房拆除，將如附圖所示Ａ部分面積七九一‧七六平方公尺土地交還被上訴人，及自民國九十二年一月一日起至返還前項土地時止，按月給付被上訴人新台幣（下同）七千四百八十九元損害金（第一審駁回被上訴人逾此範圍之請求，未據其聲明不服）部分之判決，駁回上訴人對該部分之上訴，係以：重測前麻豆段一０三０地號、建、面積三０一六平方公尺土地係被上訴人所有，於四十一年七月間由當時公業管理人郭明泉將其中之０‧一四甲出租與上訴人之被繼承人郭文墨，並訂定私有耕地三七五租約（下稱系爭租約）；上開建地並於五十七年一月十日分割為麻豆段一０三０地號、一０三０之一地號、一０三０之二地號、一０三０之三地號後，於七十八年五月五日地籍圖重測，其中麻豆段一０三０地號編定為東角段四七六地號，再於八十八年四月二十六日分割成東角段四七六地號面積四二八‧七七平方公尺及東角段四七六之一地號面積一七八九‧三二平方公尺；系爭租約則經台南縣政府核定准自八十六年一月三十一日起至九十一年十二月三十一日止續訂租約六年，承租面積為六一六‧七五平方公尺土地，即四七六地號土地面積一一九‧二二平方公尺、四七六之一地號北面土地面積四九七‧五三平方公尺（下稱系爭承租土地），期滿後並未續約，乃兩造不爭之事實。茲被上訴人主張：上訴人未自任耕作系爭承租土地，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，租賃關係歸於無效、消滅；系爭承租土地因伊租期屆滿未續約，上訴人無權占用，另其逾越承租範圍土地，自應一併返還。伊因上訴人上開行為而受相當於租金之損害金，上訴人則獲得不當得利，亦應返還云云。上訴人則否認之，兩造情詞各執。經查被上訴人主張縱以耕地使用目的而按耕地三七五減租條例規定簽訂系爭租約，但簽約後即遭郭文墨、上訴人陸續搭建房屋於上，其鐵皮屋係於七十八年五月間鎮公所徵收東角段四六六號土地後搭建，作針織類代工加工場使用，上訴人有未自任耕作等情，與證人郭鐘古、陳阿省陳述情節相符，堪予採信。又系爭承租土地係四七六地號、四七六之一地號土地面積計六一六‧七五平方公尺，而四七六之一地號土地西側面臨約十五米中正路，上訴人在四七六之一地號上搭建有磚造瓦房如附圖所示Ａ１部分面積一四二‧二九平方公尺、鐵架石棉屋如附圖所示Ａ２部分面積二二七‧四八平方公尺，磚造瓦房與鐵皮石棉瓦屋相連，鐵皮石棉瓦屋呈Ｌ形，並以圍牆圍出庭園，庭園內種植有文旦及盆栽，鐵皮石棉瓦屋北側亦種植文旦，在四七六之一地號上使用總面積合計為七九一‧七六平方公尺，並未使用四七六地號土地等情，有台南縣麻豆地政事務所測量繪製土地複丈成果圖可稽。以上訴人承租四七六之一地號土地面積為四九七‧五三平方公尺，實際使用面積七九一‧七六平方公尺，其磚瓦房占用面積為一四二‧二九平方公尺，鐵皮石棉瓦屋占用面積二二七‧四八平方公尺，合計占用達三六九‧七七平方公尺，已占上開四七六之一地號使用面積約十分之七，其餘小部分僅種植文旦數顆及盆栽，上訴人顯無農業耕作行為，被上訴人主張上訴人未自任耕作，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項原訂租約無效之原因，請求確認兩造間之耕地契約不存在，非無理由。另上訴人一再陳稱系爭承租土地係供興建房屋使用，並自承郭文墨承租之系爭土地於日據時期已存在建築物使用該筆土地等情，益見系爭承租土地並未作為耕地之用，實與耕地租用之要件不符。果係如此，亦難謂兩造間就系爭土地有耕地租賃關係存在。次查上訴人使用四七六之一地號土地如附圖所示Ａ部分面積計七九一‧七六平方公尺，惟僅租用四七六之一地號土地北面部分面積為四九七‧五三平方公尺，已逾越承租範圍二九四‧二三平方公尺（即附圖所示斜線部位靠南之部分，包含磚瓦房占用Ａ１之部分土地），此部分應屬無權占有。而系爭租約既因上訴人不自任耕作，構成原訂租約無效之原因，租賃關係已不存在，故自訂約日即八十六年一月三十一日起，上訴人占有系爭承租土地已屬無權占用。則就四七六之一地號土地如附圖所示Ａ部分七九一‧七六平方公尺，或就超過原承租範圍部分之上開土地面積二九四‧二三平方公尺，本即屬無權占用。被上訴人本於所有物返還請求權，請求上訴人將如附圖所示Ａ１部分之磚瓦房及Ａ２部分之鐵皮石棉瓦屋拆除，並交還其占用四七六之一地號土地部分面積七九一‧七六平方公尺，應予准許。末查上訴人自八十六年一月三十一日訂立系爭無效耕地租約起，即無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自得請求上訴人返還因無權占有系爭土地所受之利益，系爭四七六之一地號土地位處台南縣麻豆鎮西側臨寬約十五公尺之中正路，地目為建，八十九年申報地價為每平方公尺二千二百七十元，上訴人現建有鐵皮石棉瓦屋、磚瓦屋及庭園使用面積達七九一‧七六平方公尺，經審酌該土地位於台南縣鄉鎮，地形不規則，非商業繁榮之處等情，認以申報地價百分之五計算其損害金為適當，被上訴人請求自九十二年一月一日起至交還土地日止，按月以七千四百八十九元計算相當於租金之損害金核屬相當等詞，為其判斷之基礎。
查系爭承租土地之地目原即為建，而上訴人承租四七六地號土地面積一一九‧二二平方公尺、四七六之一地號北面土地面積四九七‧五三平方公尺，共計六一六‧七五平方公尺後，即在四七六之一地號如附圖所示Ａ１部分上搭建有磚造瓦房，如附圖所示Ａ２部分搭建鐵架石棉屋呈Ｌ形，二者相連，並以圍牆圍出庭園，庭園內種植有文旦及盆栽，鐵皮石棉瓦屋北側亦種植文旦，在四七六之一地號上使用總面積合計為七九一‧七六平方公尺，並未使用四七六地號土地等情，乃為原審確定之事實。果若如此，本件上訴人承租土地，原係用作基地供作建屋及庭園，並非作耕地使用，則兩造訂立之租約，雖名為私有耕地租約，然被上訴人明知系爭土地地目為建，上訴人欲為基地使用，而仍與訂約出租，迨上訴人在基地上建屋，被上訴人於期滿後並予續約，且收租似亦未按耕地租約計算而以地價稅折付（更一字卷第七三頁），則該租約似無耕地三七五減租條例之適用，而應適用租地建屋之有關規定。此不但攸關兩造所訂租約內容，更與上訴人是否無權占有系爭承租土地息息相關。原審未遑詳為推究，進一步調查審認，徒以上訴人對系爭承租土地不自任耕作為由，謂系爭租約無效，而為上訴人不利之論斷，已屬可議。其次，原審固認定上訴人占用非系爭承租土地部分之二九四‧二三平方公尺，卻未調查審認該部分土地之所在位置，而此與被上訴人得否請求損害金及其金額之判斷，所關頗切。上開事項，均經本院前次發回時，予以指明。乃原審契置不論，於法殊有未合。上訴論旨，指摘原判決為不當，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 十一 月 一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 童 有 德本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 十一 月 十四 日
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