最高法院民事判決 九十六年度台上字第二五００號上 訴 人 甲○○
巷71號訴訟代理人 黃正男律師被 上訴 人 東雲股份有限公司
16樓Ｃ棟法定代理人 乙○○被 上訴 人 建台水泥股份有限公司法定代理人 丙○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十四年十二月二十一日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十三年度上字第五六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：伊向被上訴人買受系爭攤位，約定面積一一．三六坪，已支付全部買賣價金新台幣（下同）四百九十萬元及完成交屋手續。惟被上訴人將防火隔間牆增厚部分及主要樑柱計入伊所購攤位專有部分，致實際交付之主建物面積短少，伊因而須多付大樓管理費、水費、電費、空調費、清潔費、地價稅、房屋稅（下稱管理稅費）。且被上訴人將公共設施灌水，致伊負擔公共設施比例過高。系爭買賣契約有民法第二百四十七條之一顯失公平情事，應屬無效；或有民法第二百二十七條、第二百二十六條債務不履行情形，伊已依民法第二百五十六條規定解除契約。又被上訴人於簽約後變更設計，於系爭攤位旁增設安全門，改變人潮動線，致系爭攤位小吃商機受影響，已失其購買之效用，有民法第三百五十四條第一項之瑕疵，伊已依民法第三百五十九條規定解除契約。契約若屬無效，被上訴人應依民法第一百七十九條規定返還所受領價金；若有效而經伊解除，被上訴人應依民法第二百五十九條回復原狀規定返還價金。且伊發現被上訴人將大、小公灌水施用詐術，已依民法第九十二條規定撤銷買賣之意思表示，被上訴人亦應依民法第一百七十九條規定返還利益等情，爰依上開規定求為擇一法律關係命被上訴人如數返還買賣價金之判決，如認上開請求無理由，則依民法第三百五十九條規定請求減少價金【第一審為上訴人敗訴判決，上訴人提起第二審上訴後，於原審追加請求管理稅費一百零五萬六千三百三十七元及消費者保護法第五十一條規定之懲罰性賠償金九百零四萬三千六百六十三元本息。原審命被上訴人返還價金六十七萬六千二百九十六元本息，駁回其餘上訴及追加之訴。上訴人就懲罰性賠償金部分並未上訴，就返還其餘價金四百二十二萬三千七百零四元部分聲明上訴後，另擴張請求管理稅費部分之上訴（擴張聲明部分，本院另以裁定駁回）。被上訴人就敗訴部分則不得上訴】。
被上訴人則以：伊係依法令及建築技術規則，將安全門設置位置變更，非任意變更設計；又將主要樑柱、承重牆納入專有部分面積，符合建築成規，並未違反公寓大廈管理條例；上訴人所指小公部分均屬該層商場專用，伊並未將公共設施面積灌水等語，資為抗辯。
原審維持第一審關於駁回上訴人請求返還價金超過六十七萬六千二百九十六元本息部分之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人以四百九十萬元向被上訴人購買系爭攤位，已繳足價金並完成交屋手續，被上訴人於簽約後始變更系爭攤位旁安全門位置，而上訴人購買系爭攤位時已知攤位中有主要樑柱及區隔攤位之牆壁等事實，為兩造所不爭，堪信為真實。查系爭攤位位於三角窗位置，依通常觀念，購買者自係看重其人潮匯集、往來動線流暢之有利因素，上訴人簽約時，系爭攤位其旁為完整通道，交屋時其旁竟有寬約一百二十二公分之安全門，平日關閉時對其人潮往來之流暢及攤位之顯目程度自有相當之影響，被上訴人此項變更設計，足以影響系爭攤位之價值及效用，構成買賣標的物之瑕疵。其次，主要樑柱屬構造上當然共有，不得供做專有部分，被上訴人將系爭樑柱計入主建物面積出售，使上訴人實際可使用之空間減少，亦構成物之瑕疵。至隔間牆非屬構造上當然共有部分，被上訴人將之作為專有部分出售，尚無不合。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十九條定有明文。系爭攤位於簽約後，固經被上訴人在其旁變更設置安全門，致影響部分人潮流通之順暢及系爭攤位之顯著程度，然其作為攤位使用之效能並未喪失，且攤位營業是否獲利，尚受商品品質、行銷方式、商譽等影響，不以店家之坐落、人群往來動向為限，另系爭攤位係地下二樓商場美食街攤位之一，除攤位本身外，另有供客人使用之走道、用餐區、洗滌室等共同使用之公共設施，整體配合始構成上訴人營業之空間，且上訴人仍可將部分攤位往外延伸，故上訴人攤位面積雖有短少，惟影響其經營之程度，尚非嚴重，衡量兩造所受損害程度，上訴人解除契約顯失公平，應僅得請求減少價金。審酌上訴人攤位因系爭安全門之設置，致通道部分受阻，然依竣工圖所示，其餘空間可供擺設一排餐桌椅，仍有相當之通行空間，且不失其三角窗之優勢等情，認此部分之瑕疵以酌減價金二十萬元為相當。又系爭攤位權狀總面積為三七．五五平方公尺，其中主建物面積一二．一八平方公尺，即主建物面積占百分之三二．三六，公設比例為百分之六七．六四，主建物扣除系爭樑柱面積後實際為一０．九七平方公尺，按上開比例計算，系爭攤位總面積僅為三三．九０平方公尺，亦即短少三．六五平方公尺，誤差達百分之九．七二，被上訴人應依合約找補。系爭攤位平均每平方公尺價金為十三萬零四百九十二元，被上訴人應找補四十七萬六千二百九十六元。至於區分所有建物之共用部分，有供全體區分所有權人者，有僅供部分區分所有權人使用者，前者推定為全體區分所有權人共有，俗稱「大公」，後者推定為相關區分所有權人共有，俗稱「小公」，依系爭契約約定，公共設施之位置、使用方式及權屬之分配，依整體規劃之需要由被上訴人統籌處理，被上訴人將僅供地下二樓攤位及商場使用之公共設施規劃為地下二樓區分所有人共有之小公，合於契約約定，且未因此增加公共設施比例，上訴人自不得執以主張被上訴人違反公平原則或施用詐術。其次，不動產之出賣人已將該不動產移轉、交付予買受人，如有面積不及約定數量之情事，亦僅買受人得否依不完全給付之規定行使權利而已，尚難謂買受人得依給付不能之規定行使權利。查被上訴人既已將系爭攤位移轉並交付予上訴人，僅有加設安全門及交付之面積不足，屬不完全給付，上訴人尚不能解除系爭契約。從而，上訴人請求被減少之價金超過六十七萬六千二百九十六元部分，於法無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按判決理由書下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文。法院為原告敗訴之判決，而其關於攻擊方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十六條第六款所謂判決不備理由。本件上訴人於第一審及第二審均主張被上訴人未將公共設施比例載明於契約，有違消費者保護法第十一條之一、第四條、第五條、公平交易法第二十四條規定，依民法第一百七十一條、消費者保護法第十二條第一項、第十六條規定，系爭買賣契約為無效（見第一審判決書事實及理由欄一、原審卷㈠一五三頁至一五九頁上訴理由補充狀壹之二），核係其重要攻擊方法，原審恝置未論，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 十一 月 八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 黃 義 豐法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 十一 月 二十三 日
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