最高法院民事判決 九十六年度台上字第二八二八號上 訴 人 乙 ○ ○
庚○○○（兼姚漢興之承受訴訟人）
己 ○ ○（兼姚漢興之承受訴訟人）
丑 ○ ○（姚漢興之承受訴訟人）
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
甲 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○共 同訴訟代理人 呂 沐 基律師被 上訴 人 寅 ○ ○上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十六年七月三十一日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字第一五二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十一年三月間購得坐落台北市○○區○○段三小段五一一地號土地（下稱系爭土地），上訴人並無任何合法使用之權源擅自於系爭土地上建築房屋及地上物（下稱系爭房屋），上訴人乙○○、甲○○，及庚○○○、己○○、丑○○（被繼承人姚漢興－下同）應拆除無權占用系爭土地上房屋及地上物，並返還無權占用之土地，及自起訴前五年至返還日止，給付相當於租金之不當得利。庚○○○、己○○及其餘上訴人並應自其占有之系爭房屋內遷出等情。爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命㈠乙○○將系爭土地上，門牌台北市○○街○○號，如原判決附圖（下稱附圖）所示編號Ａ地面層及第二層面積各八‧四一平方公尺之建物拆除，將土地返還，並給付新台幣（下同）五萬三千五百四十四元，及自九十四年七月二十二日起算年息五％之利息，暨自同日起至返還上開土地之日止，按月給付八百九十七元；㈡庚○○○自系爭土地上，門牌台北市○○街○○號，如附圖所示編號Ｄ地面層面積五八‧九八平方公尺及同上街八三號，如附圖所示編號Ｅ地面層面積四三‧五平方公尺建物遷出；己○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○自同上街九一號，如附圖所示編號Ｎ地面層及第二層面積各二一‧六五平方公尺之建物遷出；庚○○○、己○○、丑○○將該Ｄ、Ｅ及Ｎ部分之建物拆除，將土地返還，並給付七十九萬零二百九十四元，及自九十四年二月二十五日起算年息五％之利息，暨自同日起至返還上開土地之日止，按月給付一萬三千二百四十一元。㈢丙○○、丁○○、戊○○自系爭土地上，門牌台北市○○街八九之一號，如附圖所示編號Ｉ地面層面積五六‧七五平方公尺，編號Ｉ１地面層及第二層面積各一二‧七二平方公尺之建物遷出；甲○○將該Ｉ及Ｉ１部分建物拆除，將土地返還，並給付四十四萬二千二百九十二元，及自九十四年二月六日起算年息五％之利息，暨自同日起至返還上開土地之日止，按月給付七千四百十元之判決（被上訴人原請求超過上開部分，經第一審為其敗訴之判決後，未據提起上訴，已告確定）。
上訴人則以：伊現占有之系爭土地，原為訴外人陳滄來（已死亡）所有，嗣陳滄來將系爭土地及其上房屋一併出售，由伊合法輾轉繼受，產生類似土地及房屋分別讓與之情形，應認被上訴人明知系爭土地上房屋坐落之緣由，依法實已默示同意伊之系爭房屋繼續坐落系爭土地，或系爭房屋坐落系爭土地上有合法之權源，自非無權占用系爭土地。且伊取得系爭土地及其上房屋之使用權及事實上處分權，已有三、四十年，被上訴人於取得土地所有權時，顯已知悉其上房屋之占有情形，仍然買受土地，並繼而於取得土地十餘年後濫用法律之規定，企圖減損或侵害伊之利益，始起訴請求拆屋還地，顯已違反誠實信用原則，而有權利濫用之情事。況伊與被上訴人之法律關係得成立「占有連鎖」，自對系爭土地有合法占有權源。又陳滄來死後，其繼承人明知系爭土地所有權狀正本仍在伊手中，竟罔顧陳滄來對伊應負移轉土地所有權登記之義務，違法辦理繼承登記後，再轉售予被上訴人，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於伊，應負損害賠償責任等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：查被上訴人既否認默示同意上訴人之系爭房屋繼續坐落於系爭土地上，亦否認上訴人所提出之土地所有權狀、買賣契約、稅款滯納金收據、地價稅繳款書、門牌證明書及買賣所有權移轉契約書等文書之真正，上訴人復未另舉證證明之，則上訴人為上述抗辯，尚難採信。又系爭土地於上訴人所辯稱歷次轉賣過程中，並未辦理所有權移轉登記，而土地上之房屋因未辦理建物所有權第一次登記，亦無辦理房屋所有權移轉登記，故自原房地所有人陳滄來以下之各出賣人與買受人間縱訂有買賣契約，然因未辦理土地及房屋所有權移轉登記，皆未取得系爭土地及房屋之所有權，與因買賣移轉所有權登記而導致土地所有權和房屋所有權分屬於不同人所有之情況不同，尚難認與民法第四百二十五條之一所定之要件相符。上訴人類推援為抗辯渠等使用系爭土地有合法權源，顯不可採。況買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人；是上訴人所提出之房地買賣契約，縱認為真正，亦僅具有債之效力，上訴人於辦理所有權移轉登記前，不得以之對抗契約以外已取得所有權之人。是以，系爭土地原所有人陳孝興既已將之出售與被上訴人，並辦妥所有權移轉登記，上訴人自無法再執歷次買賣契約，對被上訴人主張其有使用土地之權利。又依上訴人所提陳滄來之房地買賣契約所載，其出賣之標的僅有土地一筆及房屋一棟，且該房屋係陳滄來自建之木屋，然現今系爭土地上之房屋共有十戶，且為各自獨立之水泥磚造房屋，上有二層樓建築，業經勘測明確，並有現場照片可憑，足認上訴人現占用之房屋並非陳滄來所建之木造平房，上訴人抗辯渠等占有之房屋與陳滄來自建之木屋有同一性，而主張有權占有云云，亦非可取。縱被上訴人明知上訴人無權占用系爭土地而仍購買該土地，對於系爭土地如何利用、收益，乃其自身權衡相關得失所為決定，且其基於土地所有權人身分，請求上訴人拆屋還地或返還占有及不當得利，乃權利之正當行使，並無違誠信原則、權利濫用等情事。又縱如上訴人所言系爭土地係由陳滄來出賣後，上訴人因輾轉買受並對系爭土地有占有連鎖之情形，亦僅得對陳滄來主張對系爭土地有合法占有之權源，而非對自陳滄來之繼承人陳孝興處取得所有權移轉登記之被上訴人，亦得主張之。次查，最高法院三十一年上字第八九一號判例及上訴人援為抗辯之學者王澤鑑教授之論著均認，二重買賣中，後買受人知悉某筆土地業已出賣他人之事實，與善良風俗，似尚無違。後買受人出高價購買，除有其他特別情事存在，如後買受人故意唆使出賣人更行移轉並先為登記於己，或引誘出賣人違約，以之打擊已規劃所購買土地準備興建住宅出售之前買受人商譽，致前買受人受有重大損害者，即成立以故意違背善良風俗之方法加損害於他人，而應負損害賠償責任外，是否即有違法性，仍有爭論。本件被上訴人已陳明其當初購買系爭土地時，因介紹人指界錯誤，誤以為所購買者為系爭土地旁之空地，若當時知悉其將買到一塊無法使用收益之土地，根本不可能購買，直至近年，才發現所購買者為系爭土地等語，而上訴人僅稱被上訴人為系爭土地之後買受人，並未能舉證證明被上訴人有何違反善良風俗之具體情事，則渠等抗辯被上訴人應對其負民法第一百八十四條第一項後段之侵權行為責任，亦不足取。再查，乙○○就如附圖編號Ａ所示建物，庚○○○、己○○、丑○○就編號Ｄ、Ｅ及Ｎ所示建物，甲○○就編號Ｉ及Ｉ１所示建物，各有事實上處分權；而庚○○○為姚漢興之妻子，己○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○為姚漢興之子、媳及孫子，渠等分別占有如附圖所示編號Ｄ、Ｅ及編號Ｎ之建物。另丙○○、丁○○、戊○○為甲○○之妻子及兒女，渠等亦占用如附圖所示編號Ｉ、Ｉ１之建物。則被上訴人請求庚○○○（Ｄ、Ｅ部分）、己○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○（Ｎ部分）及丙○○、丁○○、戊○○（Ｉ、Ｉ１部分）遷出占用之房屋；請求乙○○（Ａ部分）、庚○○○、己○○、丑○○（Ｄ、Ｅ及Ｎ部分）、甲○○（Ｉ、Ｉ１部分）各自拆除上開建物，並返還該部分土地，均屬有據。末查，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，乙○○及庚○○○、己○○、丑○○與甲○○等分別無權占用系爭土地，自應將所受相當於租金之利益返還予被上訴人。經審酌系爭房屋甚為老舊，交通及生活機能尚可，依系爭土地總價年息五％計算，被上訴人所得請求乙○○、庚○○○、己○○、丑○○、甲○○給付相當於租金之利益各如原判決附表所示等詞，為其判斷之基礎。
按法院依調查證據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違（本院六十九年台上字第七七一號判例參照）；又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。本件被上訴人係於八十一年四月一日因買賣登記取得系爭土地，而該筆土地之面積高達四五四平方公尺（見一審卷㈠第一三頁），當時之土地公告現值已達每平方公尺五萬二千元（見一審同上卷第一八頁），應非無價值之荒廢土地，衡諸一般社會交易常情，買受人當無不察看現場而僅任介紹人誤指其所在之理。而當時系爭土地既為系爭房屋所占用，上訴人之系爭房屋占用系爭土地之面積既非微小，則被上訴人主張不知所買者為系爭土地，是否與常情無違？尚非無疑。則被上訴人買受有系爭房屋致不能使用之系爭土地，其目的何在？亦待推究。其次，被上訴人係自原土地所有人陳滄來之繼承人買受登記取得系爭土地，而上訴人抗辯輾轉向陳滄來買受占有系爭土地及其地上建物，並執有系爭土地所有權狀正本及繳納地價稅為憑（見一審同上卷第六三、七一～七三頁），倘非虛妄，則上訴人之系爭建物縱曾改建而非原始建物，然在被上訴人於八十一年取得所有權之前，上訴人在其等因買賣而有權占有之土地上建屋，似非無權占有，則上訴人抗辯被上訴人於買受系爭土地時已知悉其上有系爭房屋並默許其房屋繼續使用該土地，是否全無可採？原審未遑詳為調查審認上訴人執有系爭土地所有權狀正本及繳納地價稅之原由，遽以被上訴人否認該文書之真正，即為不利於上訴人之論斷，不無速斷。末查，上訴人系爭房屋使用系爭土地若係輾轉源自與陳滄來之買賣行為而來，則於陳滄來死亡後，其繼承人陳孝興本應依繼承而有容忍上訴人繼續使用系爭土地之義務，苟被上訴人於買受系爭土地時已知悉上情，卻仍執意買受，或實際因其他原因而取得所有權而使陳孝興因而得免對上訴人所負容忍繼續使用系爭土地之義務，則上訴人抗辯被上訴人於八十一年買受系爭土地時，已知悉其上房屋占有情形，並於取得系爭土地十餘年後，始濫用法律規定，請求拆屋還地，違反誠信原則，並有權利濫用情事乙節（分見一審卷㈠第六一頁反面，二審卷第七五頁），是否不足採？亦與上訴人之系爭房屋得否繼續使用系爭土地所關頗鉅，非無詳為推求之必要。上訴論旨，執以指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，不能認為無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 十二 月 二十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 黃 義 豐法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 一 月 三 日
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