最高法院民事判決 九十六年度台上字第五○八號上 訴 人 威力國際開發股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 楊金順律師被 上訴 人 山姆大叔育樂事業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 簡維能律師
陳美華律師楊政雄律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國九十五年八月八日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第一六三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人為給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國九十三年三月二十九日就台北縣中和市○○段二八張小段四五六地號上建物之地下三樓建物，簽訂中和市○○路同國商場不動產租賃契約書（下稱系爭契約），並經公證在案。依系爭契約約定，伊於完成系爭房屋之裝修工程及消防安全檢查後，上訴人應履行為伊合法使用該租賃建物，將系爭租賃物使用執照由原批發倉儲業登記申請變更為休閒健身業或一般服務業之其中一種。又上訴人無故遲延通知伊應提出材料合格證明書及施工證明書，在伊已盡變更登記之協力義務後，上訴人未依約完成變更登記，造成伊不能為預期使用該屋，自屬違約，伊自得依系爭契約第七條第一項之約定終止租賃契約，並以起訴狀繕本之送達，作為通知上訴人終止系爭契約之意思表示，及依第九條第三項之約定，請求上訴人返還押金新台幣（下同）一百三十萬元二倍之違約金共二百六十萬元，及損害賠償金一百五十萬元等情。爰求為命上訴人給付四百十萬元，並加計法定遲延利息之判決（第一審為上訴人勝訴之判決，被上訴人聲明不服，原審則判決上訴人給付被上訴人二百八十萬元，及自九十四年三月二十五日起給付法定遲延利息，駁回被上訴人其餘之上訴。上訴人就敗訴部分，聲明不服；被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服）。
上訴人則以：伊於簽訂系爭契約後，立即向主管機關台北縣政府提出變更使用執照書面申請，經主管機關於九十三年四月十六日就書面審查部分核准，並給予六個月期限完成系爭租賃物之室內裝修工程及申請查驗，因被上訴人遲至九十三年十月間尚未完成系爭租賃物之裝修工程，伊曾多次口頭催請被上訴人應儘速完成室內裝修工程及租賃區域內之消防安全申報，並提供室內裝修防火材料合格證明書、變更區域剖面圖等（下稱施工證明書及材料合格證明書），以供伊辦理變更使用執照。伊亦已備妥所有應完成之手續，只欠缺被上訴人應提供之施工證明書及材料合格證明書，而未能依限提出查驗，是伊絕無違約之情事。因被上訴人未盡其契約協力義務，致延宕期日未能為使用執照之變更登記，係非可歸責於伊，被上訴人主張伊違反契約，請求給付違約金及損害賠償，應無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，就其中關於駁回被上訴人請求上訴人給付二百八十萬元本息部分予以廢棄，改判如被上訴人所聲明，無非以：查，依系爭契約第一條第二項第三款之約定，上訴人有辦理使用執照變更之義務，而參酌證人林慧珊、黃逸仁證詞，且上訴人亦自認「裝修完畢才可以通過安全檢查」之事實，足見系爭房屋已經裝修完成並通過安全檢查，即被上訴人已履行系爭契約第十三條第六項約定之履行義務。次查，兩造在簽訂系爭租賃契約時，雙方均不知通過消防檢查之程序及變更使用執照之程序中，共需兩份完全相同之材料合格證明書及施工證明書，此為兩造所不爭執，故除非負有辦理變更執照義務之上訴人曾通知被上訴人需要提供另一份完全相同之材料合格證明書及施工證明書，自難謂被上訴人有提供第二份完全相同之材料合格證明書及施工證明書之義務。亦即雙方既均不知要有第二份材料合格證明書及施工證明書才能辦理使用執照之變更，被上訴人縱有提供第二份資料之協力義務，亦應在上訴人通知被上訴人提供後始發生。復查，依證人劉先雯之證詞，可知上訴人係在九十三年十二月間才第一次以口頭通知被上訴人提供第二份資料。另上訴人於九十四年一月十二日之通知，係在收到被上訴人九十四年一月十一日終止系爭契約之函之後才寄出，已在兩造訂約後一年三個月，上訴人顯有遲延履行之情形。故在九十四年一月十二日之前，上訴人從未以書面通知被上訴人要提供第二份完全相同之材料合格證明書及施工證明書。又依證人謝健新所證，再參酌上訴人在收到被上訴人九十四年一月十一日之通知函後，在九十四年一月間提出「協議書」一份，同意降低被上訴人承租系爭房屋之管理費，足見上訴人已明知使用執照遲未辦理變更，而願以少收管理費之方式補償被上訴人之損害。再者，上訴人第一次通知被上訴人要提供第二份材料合格證明書及施工證明書之時間係在九十四年農曆過年前，此業經證人林慧珊證述屬實，證人林慧珊與證人劉先雯均證稱：上訴人第一次通知被上訴人要提供第二份文件之時間點為「九十四年農曆過年前」，故上訴人係遲至九十四年農曆過年（九十四年二月八日）前幾天始由劉先雯通知被上訴人公司會計林慧珊提供第二份資料，並非上訴人所稱在發文之時間為九十三年八月十一日（或十九日）之函已為通知被上訴人。是被上訴人既已於九十四年一月十一日以書面通知上訴人應依系爭租賃契約第一條第二項第三款之約定，儘速辦理變更使用執照，惟上訴人並未履行，被上訴人提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達作為終止系爭契約之意思表示，復於第一審審理時再次為終止之意思表示，是被上訴人終止之意思表示，自屬有據。被上訴人既已合法終止系爭契約，其自得依系爭契約第九條第三項之約定，向上訴人請求違約金及損害賠償。惟按約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院七十九年台上字第一九一五號判例意旨參照）。被上訴人請求上訴人給付押金一百三十萬元二倍之違約金共二百六十萬元，自嫌過高。經參酌上訴人於簽訂系爭契約後，立即向主管機關台北縣政府提出變更使用執照書面申請，經主管機關於九十三年四月十六日就書面審查部分核准，並給予六個月期限完成系爭租賃物之室內裝修工程及申請查驗，並於九十三年十月七日向主管機關申請展延工期獲准，竣工期限延至九十四年四月十五日等情，應認為違約金以押金之一倍即一百三十萬元為適當。另被上訴人依系爭契約之約定賠償範圍，請求上訴人另給付損害賠償金一百五十萬元，參酌被上訴人裝潢花費逾千萬元，被迫終止租約，損失甚鉅等情，依債務約束原則，自屬正當。綜上所述，被上訴人請求上訴人給付違約金一百三十萬元、損害賠償金一百五十萬元，合計二百八十萬元及自九十四年三月二十五日起（因第一審卷內未附送達證書，無法得知何時送達，而上訴人於九十四年三月二十五日提出答辯狀，故自該日起算），至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。查被上訴人於九十四年一月十一日所發之函，係通知上訴人儘速依合約規定辦理建築物使用執照變更事宜（見一審卷第二二頁），業經原審於判決理由欄㈡5部分為認定在案，非終止系爭契約，原審就此所為終止契約之認定，既與卷內資料不符，又前後矛盾。又依台北縣工務局建築物變更使用執照標準作業程序第叁大點第十項，系爭租賃物欲變更使用執照須待消防及公共安全檢查通過後方得申請，而上訴人於九十三年九月間始通過消防安全檢查，且上訴人係在九十三年十二月間才第一次以口頭通知被上訴人提供第二份材料合格證明書及施工證明書，均為原審所確定之事實，前後僅三個餘月，且系爭契約未明定變更使用執照之期限，縱自訂約起已逾一年三個月，能否謂上訴人遲延履行？復系爭契約第七條第一項前段約定：除本約另有約定外，任一方於租賃期間有重大違約情事，經他方以書面催告後六十日未改正或未履行者，他方得終止契約（見一審卷第一四頁）。若上訴人於通過消防安全檢查後，逾三個餘月未向被上訴人索取第二份材料合格證明書及施工證明書，以辦理使用執照變更，何以係重大違約？又如上訴人係在九十三年十二月間第一次以口頭通知被上訴人提供第二份材料合格證明書及施工證明書，被上訴人何以不提供，反而終止契約，是否合理？均待澄清。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 三 月 十五 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 三 月 二十七 日
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