最高法院民事判決 九十六年度台上字第六二號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳由銓律師被 上訴 人 新竹縣政府法定代理人 乙○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十五年五月三十日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第二一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落新竹市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），原為被上訴人所有公有耕地，出租予伊耕作已數十年，兩造並依耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）規定，訂有「台灣省新竹縣公有耕地租賃契約書」（下稱系爭耕地租約書），原約定租期至民國九十四年十二月三十一日止；惟在伊承租期間內，系爭土地經編定並變更為非耕地使用，被上訴人復於九十三年十二月十七日，以買賣為原因，將該筆土地移轉登記予訴外人張作祥所有，並與伊終止租約，被上訴人自應依三七五減租條例第十七條第二項規定，給予伊補償；乃被上訴人竟藉詞伊在系爭土地上搭建鐵皮屋，擅自變更用途，已依系爭耕地租約書第十條第二款及第十三條約定，終止系爭租約為由，拒絕給付補償金。實則，伊在系爭土地上搭蓋鐵皮屋，係供置放農用機具及收成之農產品使用，並已於收受被上訴人之通知後，將鐵皮屋全部拆除，被上訴人從未通知伊終止租約或契約無效；縱認系爭耕地租約有發生無效之情形，事後亦因被上訴人繼續提供系爭土地予伊從事耕作並收取租金，復繼續發生租賃契約關係，足見兩造間系爭耕地租約，在被上訴人出售系爭土地予張作祥之前，仍屬有效存在，係因系爭土地經依法編定或變更為非耕地使用，始由被上訴人終止；又系爭土地係經伊胼手胝足艱辛開墾後，始有今日之平整地形與地貌，僅因伊搭蓋數間農用鐵皮屋，即拒付補償金，亦有違比例原則等情。爰依三七五減租條例第十七條第二項第二款、第三款之規定，求為命被上訴人給付新台幣（下同）四百四十二萬七千四百八十四元（含尚未收獲農作物之價額一萬四千零八十四元及相當於系爭土地終止租約當期公告現值三分之一金額即四百四十一萬三千四百元）及自起訴狀繕本送達翌日起算週年利率五％之利息之判決。
被上訴人則以：伊因接獲東大尊爵社區住戶檢舉指稱上訴人在系爭土地搭蓋車庫，出租他人使用，乃於九十一年五月九日致函上訴人限期於同年六月十日前恢復原狀，否則將逕行終止租約收回耕地並依法強制拆除，惟於九十二年一月八日至現場勘查結果，發現該鐵皮屋仍未拆除；嗣伊又接獲訴外人林彭秀英陳情指稱上訴人搭蓋鐵皮屋出租圖利，乃依系爭耕地租約書第十條第二款及第十三條約定，於九十三年五月三日發函通知上訴人收回耕地，並限期三十日內拆除地上物。上訴人已違反三七五減租條例第十六條第一項規定，依同條第二項規定，原訂租約無待於終止，當然向其後失其效力，是兩造間系爭耕地租約關係即歸於消滅。又伊在系爭耕地租約無效或終止後，所寄發予上訴人之繳租聯單，實係上訴人依系爭耕地租約書第十三條之約定，所應支付之違約金，僅因預算科目並無違約金之項目，故以租金名義列之；又因伊所屬承辦人員疏未刪除電腦存檔有關系爭耕地租約之資料，因而於九十四年七月間誤為通知上訴人辦理續租；系爭耕地租約並非因編定或變更為非耕地使用而終止，上訴人依三七五減租條例第十七條第二項規定，請求給予補償，自屬無據等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張之前揭事實，固據提出系爭耕地租約書、土地登記謄本及新竹市政府都市發展局簡便行文表為證，惟按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用，而經出租人終止租約時，出租人應給予承租人補償，三七五減租條例第十七條第一項第五款、第二項固定有明文。然該項規定，應限於出租人係以出租耕地經編定或變更為非耕地使用為原因，而終止租約之情形，始有其適用。若耕地租約在出租人依上開規定終止前，已因其他法定或約定事由而失效或終止者，承租人即無再執同條第二項之規定，請求出租人補償之餘地。又承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無效，亦為三七五減租條例第十六條第一項前段及第二項前段所明定；而承租人以承租之土地供其他非耕作之用者，即在不自任耕作之列；所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍者，租約自應全部無效。查兩造訂立之系爭耕地租約書第十條第二款約定：「本租約出租之耕地，承租人擅自變更用途……時，出租機關得予終止租約收回土地，承租人不得異議」；第十三條約定：「承租人應自任耕作，……違者除由出租機關終止租約收回耕地另行處理外，承租人應支付與該耕地一年租額相等之違約金，不得異議」。上開第十條第二款所稱「擅自變更用途」，即指將租賃標的物之耕地供作非耕作之用途而言，而與三七五減租條例第十六條第一項前段所定「不自任耕作」之意義相同。就此情形，系爭租約雖僅約定為出租人之終止事由，然因三七五減租條例第十六條係屬強制規定，其規定租約無效之法律效果，不因當事人間另有約定而有變更。是若上訴人有不自任耕作之情形，無待被上訴人之終止，系爭耕地租約即當然向後失其效力，且被上訴人尚得依該租約第十三條之約定，請求上訴人支付與一年租額相等之違約金。次查，被上訴人於九十一年四月間，接獲東大尊爵社區住戶陳情檢舉系爭土地搭建鐵皮屋作為車庫出租使用，旋於同年五月九日致函向上訴人表示：「有關台端承租本府經管新竹市○○段○○○○號縣有耕地，經居民檢舉承租地作為車庫出租他人使用，本府派員至現場勘查結果與檢舉事項相符，本案已耕反三七五減租條例第十六條及系爭耕地租約第十點第二項及第十三點規定，請台端於九十一年六月十日前恢復原狀使用，否則本府將逕行終止租約收回耕地並依法強制拆除……」，有該陳情書及被上訴人所屬地政局函可稽。嗣因上訴人於同年五月二十九日申請展延恢復原狀之期限，被上訴人乃再於同年六月四日致函上訴人同意展期二個月，然被上訴人其後於九十二年一月八日赴現場勘查，發現系爭土地上仍搭蓋有八間鐵皮屋，有其提出之現場照片可證。嗣被上訴人又於九十三年間接獲訴外人林彭秀英陳情檢舉系爭土地違法搭蓋鐵皮屋出租，乃於同年五月三日再致函向上訴人重申上訴人違反系爭耕地租約第十條第二款及第十三條規定，並限於三十日內拆除違規地上物，否則將依廢棄物處理強制拆除，亦有被上訴人該日所發之函足按。依上述照片所示該八間鐵皮屋之其中六間緊鄰排列，另二間則與上開六間相距一段距離，每間均有獨立之鐵捲門，面積合計約二、三十坪，其中最大一間之鐵捲門上以紅漆噴有「車庫」二字，並經上訴人自認屬實。就其外觀形式，應確係供作停放車輛之車庫使用。若上訴人確因堆放農用機具及收成之農產品，而有搭建鐵皮屋之必要，僅需搭建一間面積較大之鐵皮屋為已足，縱如上訴人所云為避免農用機具使用之柴油污染農產品，亦僅須隔成二間，分別堆放農用機具及農產品，殊無隔成八間之必要；復經徵諸上訴人於接獲被上訴人所屬地政局函告經由居民檢舉其將系爭土地作為車庫使用，並限期命其恢復原狀後，上訴人亦僅向被上訴人申請展延恢復原狀之期限，並未否認有作為車庫使用之事實，益見上訴人確係將上開鐵皮屋供作車庫使用無訛。上訴人既係在系爭耕地上搭建鐵皮屋，作為與耕作用途無關之車庫使用，縱無證據證明其係將該鐵皮屋出租他人使用，仍合於三七五減租條例第十六條第一項前段所規定「不自任耕作」及系爭耕地租約書第十條第二款所約定「承租人擅自變更用途」之情形，揆諸前揭說明，系爭耕地租約無待被上訴人終止，當然向後全部失其效力，並已據被上訴人於九十三年五月三日致函向上訴人表示收回系爭耕地，則兩造間就系爭耕地之租賃關係即因而歸於消滅。雖系爭土地早在七十六年八月三日，即被劃為新竹漁港特定區都市計畫土地，並變更其使用分區為住宅區，惟其地目仍為「田」，迄未變更；且系爭耕地租約既係依三七五減租條例所訂立，並已於第二條明定：「租賃耕地承租人應限種植農作物之用，不得作其他使用」，自不因系爭土地嗣後變更使用分區為住宅區，即認上訴人得單方任意將之變更供作種植農作物以外之非耕作使用。是上訴人執此主張系爭耕地租約已無三七五減租條例之適用云云，殊不足取。末按，承租人違反三七五減租條例第十六條規定不自任耕作時，其租約既屬當然無效，其後除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意原承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。雖被上訴人於表示收回系爭耕地後，仍寄發系爭土地之九十三年度公有土地繳納（代金）地租聯單予上訴人，並由上訴人於九十四年一月二十日繳納完畢，又於九十四年七月十九日致函上訴人稱：「……本案將於本（九十四）年十二月三十一日租約到期，台端有意續租時，應於租期屆滿前三個月內向放租機關申請換約……」云云，然查上訴人不自任耕作，被上訴人本即得依系爭耕地租約書第十三條之約定，向上訴人收取與該耕地一年租額相等之違約金；且兩造早於九十四年六月十六日，即已就上訴人請求被上訴人給付系爭耕地補償金乙事，由新竹縣政府耕地租佃委員會進行調處中，而被上訴人更在此之前之九十三年十二月十七日，即已將系爭土地出賣並移轉登記予訴外人張作祥所有，亦應無再與上訴人續約之意思。是被上訴人抗辯因預算科目並無違約金之項目，故寄發繳納地租聯單予上訴人；又因電腦存檔未予刪除，因而誤發換約通知等情，應屬可取。況系爭耕地租約既已因上訴人不自任耕作而當然向後失其效力，此後兩造間復無另行成立租賃契約之合意，亦不因被上訴人嗣後有繼續收租，或通知上訴人於租期屆滿後換訂租約之情形，而使原已無效之系爭租約恢復其效力。且系爭土地雖於七十六年八月三日即已變更使用分區為住宅區，然被上訴人始終未以此為原因，依三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，向上訴人為終止租約之意思表示，且被上訴人又係在系爭耕地租約失效後，始將系爭土地出賣並移轉登記予張作祥，則上訴人亦無本於同條第二項之規定，請求被上訴人給予補償之餘地。從而，上訴人本於三七五減租條例第十七條第二項第二款、第三款之規定，請求被上訴人給付前開金額本息，自屬不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明未經援用之證據為不足取，暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按依三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第二項規定補償承租人之問題。本件系爭土地雖於七十六年八月三日經劃入新竹漁港特定區都市計畫土地，並變更其使用分區為住宅區，然其作為耕地之使用迄未經兩造合意變更，被上訴人又非依三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約收回系爭耕地，上訴人自無從依同條第二項規定，請求被上訴人予以補償之餘地。原審因以上述理由，為不利於上訴人之論斷，經核於法洵無違背。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決為不當，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 一 月 十一 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 一 月 二十六 日
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