最高法院民事判決 九十六年度台上字第六八二號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 陳恂如律師上 訴 人 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 洪錫欽律師
參 加 人 丁○○上列當事人間請求返還房屋事件，兩造對於中華民國九十五年八月二十九日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第八六七號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人丙○○請求上訴人乙○○給付不當得利之訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人乙○○、甲○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人乙○○、甲○○之上訴部分，由上訴人乙○○、甲○○負擔，其因參加訴訟所生之費用，由參加人負擔。
理 由本件上訴人丙○○主張：對造上訴人乙○○原向訴外人何文隆（已於民國九十三年三月間死亡）承租伊所有坐落台北市○○區○○段二小段四六四地號土地上門牌號碼為台北市○○路○○號二樓房屋（下稱系爭房屋），詎於九十四年三月三十一日租期屆滿後，仍與對造上訴人甲○○繼續住用系爭房屋，為無權占有，伊因而受有相當於每月租金新台幣（下同）十萬元之損害等情。依民法第七百六十七條及第一百七十九條條規定，求為命：㈠甲○○自系爭房屋遷出。㈡乙○○將系爭房屋騰空交還伊，並自九十四年四月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付伊十萬元之判決（丙○○逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
乙○○、甲○○（下稱乙○○等二人）則以：系爭房屋係何文隆借名登記於丙○○名下，丙○○非該屋真正權利人，不得對伊主張權利。且乙○○自九十四年四月一日起向丁○○（何文隆之子）承租系爭房屋，按月付租十萬元迄今，自非無權占有，亦無不當得利。又丙○○於九十年八月間即將系爭房屋出售訴外人福紋工業股份有限公司（下稱福紋公司），該公司已將買賣契約所得主張之權利讓與何文隆之繼承人，丁○○基於全體繼承人之授權管理系爭房屋，將之出租與乙○○，是項租賃，應屬有效。再者，甲○○係乙○○之同居人，僅為占有輔助人，丙○○不得請求甲○○自系爭房屋遷出等語，資為抗辯。
原審以：丙○○主張之事實，業據提出租賃契約、建物登記簿謄本等件為證，乙○○等二人則以前揭情詞置辯。查證人李景山在台灣台中地方法院九十四年度重訴字第三七九號丙○○與丁○○等間請求移轉系爭房屋所有權登記事件中已證稱：依何文隆之意思，系爭房屋本應分配與丙○○所有等語，乙○○等二人抗辯何文隆係將該屋借名登記於丙○○名下云云，要無可取。且乙○○等二人對於系爭房屋並無真正之權利，丙○○既係該屋之登記名義人，自得對渠等主張其為系爭房屋所有權人。又乙○○並未證明丙○○有同意丁○○出租系爭房屋，尚不得執其與丁○○所簽訂之租賃契約對抗丙○○。再者，丙○○雖於九十年八月二十日與福紋公司就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，約定總價一千八百二十二萬元分三期給付，而依契約所附交款備忘錄記載，丙○○依序於九十年八月二十日、八月三十一日，及九月十五日簽收三期款項支票，衡之系爭房屋業於九十年九月六日遭丙○○之債權人聲請台灣台北地方法院囑託地政機關辦理查封登記在案，福紋公司自不可能於同年月十五日尚給付價金尾款，且丁○○等於上開移轉房屋所有權登記事件中，曾稱：若論真情，這是通謀虛偽表示，因為實質上系爭房地並非丙○○所有，何來出賣福紋公司等語，可見丙○○主張其與福紋公司就系爭房屋所簽訂之買賣契約係通謀虛偽意思表示云云，應可採信。況縱令該買賣契約有效，然丙○○與福紋公司已於九十年十一月七日協議解除買賣契約，並向台北市稅捐稽徵處信義分處申請退還已繳納之契稅，有協議書及申請書等影本在卷可按，則上開買賣契約之效力已不存在，福紋公司自無從再將該契約之權利讓與丁○○等人。至甲○○固自承為乙○○之男友，惟即使兩人因男女朋友關係而同住於系爭房屋，仍不能因此即謂甲○○係受乙○○之指示而占有系爭房屋，自難認其為占有輔助人。乙○○等二人無正當權源占用系爭房屋，為無權占有，丙○○依民法第七百六十七條規定，請求乙○○將系爭房屋騰空遷還，甲○○自該屋遷出，於法有據，應予准許。又乙○○抗辯其自九十四年四月一日起向丁○○承租系爭房屋，按月付租十萬元之事實，為丙○○所不爭，而依土地法第九十七條規定，計算系爭房屋月租最高限額為四萬一千七百七十二元，則乙○○既已依約將超過法定最高限額之租金按月給付丁○○，難認其受有相當於租金之利益，丙○○依民法第一百七十九條規定，請求其自九十四年四月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付十萬元，洵屬無據，不應准許。因而將第一審所為命乙○○給付不當得利部分予以廢棄，改判駁回丙○○該部分之訴，並駁回乙○○其餘上訴及甲○○之上訴。
關於廢棄發回部分：
查乙○○與丁○○所簽訂之租賃契約，不能對抗丙○○，為原審認定之事實。而丙○○於事實審主張：伊子何永裕與友人林秀瑾於九十三年十月間拜訪被告（指乙○○等二人），甲○○告知丁○○已通知渠等房子歸還伊（指丙○○）處理；伊於九十四年三月下旬亦曾拜訪被告；伊子何永裕於九十四年三月底原租約將屆時，帶擬妥之新租賃合約書去和被告洽商簽訂續約之事，被告要何永裕將新租約留下，說他的秘書把合約書簽好再寄給伊各等語，並聲請訊問證人林秀瑾等人（見一審卷第四三、四四頁）。倘非虛妄，乙○○於九十四年四月一日向丁○○承租系爭房屋前，即知繼續住用系爭房屋應與所有人丙○○簽訂租賃契約，其不與丙○○簽約，反向未經丙○○授權之丁○○承租系爭房屋，對丙○○而言，其自非善意占有人，丙○○非不得依不當得利之法律關係請求其返還相當於租金之利益。原審就此並未詳加審究，徒以乙○○已依約付租與丁○○，即謂其未受有利益，進而認丙○○不得請求其返還不當得利，不無可議。丙○○上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，為有理由。
關於駁回上訴部分：
關於丙○○請求乙○○騰空交還系爭房屋、甲○○自系爭房屋遷出部分，原審維持第一審所為乙○○等二人敗訴之判決，認事用法均無不合。乙○○等二人上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴人丙○○之上訴為有理由，上訴人乙○○、甲○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十六條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 四 月 四 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜法官 陳 淑 敏法官 劉 福 聲本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 四 月 十八 日
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