最高法院民事判決 九十六年度台上字第七三三號上 訴 人 漢東建設股份有限公司法定代理人 壬 ○ ○上 訴 人 福合興股份有限公司法定代理人 癸 ○ ○上 訴 人 甲 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○共 同訴訟代理人 乙 ○ ○律師上 訴 人 乙 ○ ○被 上訴 人 戊○○○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○上列當事人間請求返還占有物等事件，上訴人對於中華民國九十五年十月十八日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第七五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人乙○○為律師，自毋庸委任律師為訴訟代理人，合先敘明。
次查，本件上訴人主張：伯爵大廈（原名恩光大廈）坐落於台北市○○○路○段○○○號至三五二號，為一棟十二層樓建物，係由訴外人即被上訴人戊○○○、己○○、庚○○、辛○○之被繼承人趙伯章於民國六十年間出資與地主林紀查某等八人訂約合建起造，於六十四年十一月底完工。趙伯章於六十五年七月間向當時主管地政之古亭地政事務所申請建築改良物第一次產權總登記，登記後之區分所有權人之權利範圍包括分擔全棟大樓之公共設施即一至十二層地下室電梯間、配電室、屋頂突出物、防空避難室等面積在內，有台北市建物登記簿謄本及竣工圖可稽。詎趙伯章於六十五年七月第一次大樓產權總登記複丈時，意圖不法所有，利用地政人員盧敬鎕疏於確實勘查，將地下室複丈製作二張不同勘測成果表即：一張為台北市○○○路○段○○○號地下室、建號三○三六一、面積三六二點七四平方公尺所有權人趙伯章，另一張為同址地下室之一、建號三○三六三、面積四二七點七○平方公尺為大樓全體所有權人共有，趙伯章憑權狀占據及出租地下室至今，並獲有不當得利相當於按土地及建物申報總價年息百分之十之利益（本件被上訴人於第一審訴訟繫屬中之九十四年七月六日將本件訴訟標的之坐落台北市○○○路○段○○○號伯爵大廈地下室所有權，移轉於第三人李張玉蓮，惟依民事訴訟法第二百五十四條第一項前段規定，於本件訴訟並無影響）等情，本於民法第八百二十一條及第七百六十七條規定，為全體共有人之利益，求為確認被上訴人共有建物門牌號碼台北市○○○路○段○○○號地下室即台北市○○段○○段一一二三建號所有權不存在後，將該項所有權登記予以塗銷；被上訴人將該共有物遷讓返還全體所有權人或伯爵大廈管理委員會（以下簡稱管委會）；被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還之日止，按月賠償上訴人全體共有人或管委會新台幣（下同）一萬六千一百五十三元之判決（第一審就上開請求為上訴人及管委會敗訴之判決，上訴人及管委會不服提起上訴，原審駁回上訴人及管委會之上訴，管委會未提起第三審上訴。至於上訴人丁○○等於第一審另請求被上訴人戊○○○應將放置於系爭大樓一樓門廳內之辦公桌椅拆除搬離現場，並將占有部分返還上訴人丁○○等全體共有人部分，第一審為上訴人丁○○等勝訴之判決，被上訴人戊○○○未聲明不服已告確定。而管委會請求被上訴人戊○○○應將前揭辦公桌拆遷返還部分，第一審為其敗訴之判決，其未上訴，該部分亦已確定）。
被上訴人戊○○○則以：系爭地下室確有二層，並經檢察官於七十四年四月三日現場勘驗完畢，上訴人主張地下室僅有一層，且屬上訴人所有，與事實不符等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。民法第七百五十八條定有明文。反之，如非依法律行為而取得設定、喪失、及變更不動產物權者，則不以經登記，始生效力。此觀上開規定之反面解釋亦明。查系爭伯爵大廈原名恩光大廈，係被上訴人戊○○○之先夫趙伯章於六十年六月間出資與地主林紀查某等八人訂約合建，地主分得三樓以上，趙伯章分得二樓以下，包括地下室全部，核趙伯章取得系爭地下室之所有權，係因出資興建而原始取得。嗣被上訴人戊○○○雖因繼承而取得系爭台北市○○○路○段○○○號地下室所有權，與辛○○公同共有二分之一，並與被上訴人己○○、庚○○公同共有另二分之一等情，有被上訴人提出之合建合約書一件、台北市大安地政事務所建物所有權狀二件在卷可參，並為上訴人所不否認。足見被上訴人雖係因繼承而取得系爭地下室所有權，惟係繼受其等之被繼承人趙伯章之原始取得者，並經登記在案。依上開規定，足見被上訴人辯稱其等為系爭三四八號地下室之所有權人等語，即屬可取。上訴人雖主張趙伯章於六十五年七月第一次大樓產權總登記複丈時，意圖不法所有，利用地政人員盧敬鎕疏於確實勘查，將地下室複丈製作二張不同勘測成果表即：一張為台北市○○○路○段○○○號地下室、建號三○三六一、面積三六二點七四平方公尺、所有權人趙伯章，另一張為同址地下室之一、建號三○三六三、面積四二七點七○平方公尺、為大樓全體所有權人共有，趙伯章憑權狀占據及出租地下室至今，而指稱趙伯章係利用建築人員作不實之竣工圖，再利用戶政人員及地政人員未徹底檢視之疏忽，使地政人員複丈為二層，將建物「筏基」指為防空避難室，而自己取得原為防空避難使用之地下室產權云云。惟查，上訴人所指稱趙伯章涉犯偽造文書罪責一節，業經台灣高等法院以七十六年度上易字第一八四五號刑事判決趙伯章無罪確定在案，亦據被上訴人提出該判決影本乙份為證。上訴人雖稱該刑事判決明顯違背法令不能令其折服云云，然此屬是否得對該確定刑事判決聲請再審之事由，而查該刑事判決既未經再審判決撤銷，仍為有效判決，上訴人並未舉證證明上開刑事確定判決有何經撤銷事由，其指稱趙伯章為有上開不法行為，而否認被上訴人對於系爭三四八號地下室之所有權云云，自無可取。況查，系爭三四八號地下室確有二層，有兩造所不爭執為真正之竣工圖內之縱向剖面圖所示可參，前並經地政事務所人員到場勘查，核與竣工圖（附圖說資料）相符，始准予產權登記；又經第一審履勘現場，系爭地下室有二層，其第一層高約三公尺，現出租供經營俱樂部之用，第二層則區隔為數個區域，分別做為蓄水池、污水池、化糞池、電梯間及其他空間等，有第一審勘驗測量筆錄及複丈成果圖在卷可稽。雖該第二層之高度因被上訴人不肯配合致未能量測高度，而不知是否可供防空避難室之使用高度及並無樓梯可供下至該一層內，惟並不影響系爭地下室為有二層之事實。是被上訴人抗辯其等為系爭伯爵大廈三四八號地下室之所有權人等語，亦為可採。次按我民法物權原則上採一物一權主義，即一物不得同時併存二個所有權。而被上訴人為系爭伯爵大廈三四八號地下室之所有權人，業如前述，從而上訴人丁○○等主張其全體所有人為該三四八號地下室之共有人云云，與上開物權原則相違背，且上訴人復非系爭三四八號地下室之登記所有權人，其等主張自非可取。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百四十五條定有明文。本件上訴人主張依系爭建築改良物第一次產權總登記後之每戶區分所有權人之權利範圍包括分擔全棟大樓之公共設施即一至十二層地下室電梯間、配電室、屋頂突出物、防空避難室等面積在內等情，固據提出台北市建物登記謄本及竣工圖等件為證，並謂坐落地下室之防空避難室應歸上訴人丁○○等全體所有權人共有云云，惟為被上訴人戊○○○所否認。查，上訴人均係因買賣而取得系爭伯爵大廈之區分所有權，此觀上開建物登記簿謄本記載取得原因均為「買賣」自明，且為上訴人所不爭。是上訴人主張其等所登記取得之防空避難室高度小於二點一公尺，且無直通戶外進出口之設置、未具備良好之通風設備及防水措施並無樓梯可供下至該第二層內等之事實，縱然屬實，亦均屬得否向其等之前手依上開規定主張物之瑕疵擔保責任之問題，尚難遽以上情即認定被上訴人所有上開三四八號之地下室即為上訴人建物登記簿謄本上所登記之防空避難室。況經諭知上訴人提出其等各自向前手買受系爭伯爵大廈房地之買賣相關契約以供參考時，其等卻均表示無法提出買賣當時之買賣契約書，而上開契約書為買賣系爭大廈不動產之重要文件，理當能謹慎保管，始能資為維護日後重要權益之依據，其中上訴人福合興股份有限公司（原審誤為福合興業股份有限公司）、乙○○、甲○○係分別於八十八年十一月二十九日、八十八年十二月二日、九十年三月十二日移轉登記取得，買受取得時間非長，如謂其等均未能提出，實與常情有違。更且，系爭伯爵大廈之前住戶包括上訴人丙○○計二十五人係早於七十四年間已以本件之同一事實告訴趙伯章涉有偽造文書等罪嫌，嗣雖經台北地方法院檢察處提起公訴，惟終經台灣高等法院刑事庭判決無罪確定在案，已如前述，而自上開刑事案件於七十六年十月間判決確定時起迄上訴人等於九十二年二月十三日提起本件訴訟時止，已歷近十六年之久，在此期間均未有人就系爭地下室提起民事訴訟，且被上訴人自系爭伯爵大廈建造完竣辦妥登記取得系爭三四八號地下室時起迄今均係由被上訴人及其被繼承人趙伯章占有使用之事實，亦為上訴人等所不爭執，顯見上訴人於向前手買受系爭伯爵大廈之各自產權時，均已認知系爭三四八號地下室確登記為被上訴人所有並占有使用中，且與三四八號之一之防空避難室並無重複登記情事後，始予買受。是上訴人丁○○等主張系爭大廈三四八號地下室非被上訴人所有，而應為全體伯爵大廈住戶所共有云云，與常情有違，自不可採。再查，上開台灣高等法院刑事判決撤銷關於趙伯章使公務員登載不實罪部分，改判趙伯章此部分無罪確定，已認定系爭伯爵大廈地下室雖使用執照僅核准一層之使用面績，惟竣工圖既有兩層之記載及圖說，事實上亦確有兩層，故複丈並登載為兩層即無不實，趙伯章於申請複丈時，既提出使用執照、兩張竣工圖兩個門牌號碼以供複丈，而地政機關人員前往複丈時，趙伯章亦無任何欺匿手段，使盧敬鎕不複丈即製作成果表之事實，其主要理由為：伯爵大廈係趙伯章個人出資與地主林紀查某等八人訂約合建房屋，趙伯章分得二樓以下，包括地下室全部，有合建契約可稽；且經伯爵大廈之審核人員陳文明到庭證述竣工圖與現場相符，始予核准屬實，伯爵大廈地下室確有二層，上層高三○○公分，下層高二二○公分，均超過防空避難室所需之二一○公分之高度；復依證人林依細之證詞可知，該大廈於取得使用執照後，趙伯章曾僱工在地下室下層加築污水池、化糞池等工作物，當時下層均未隔間，上下層之間有樓梯相通，再揆諸竣工圖右上方之地下下層平面圖，僅北側部分設有儲水池，亦可知檢察官於勘驗時在地下室下層所見之化糞池、污水池、蓄水池等確係六十五年複丈後所增加之設備，因池中之磚塊及淤積物等均足以影響勘測之高度，故時隔八年後，檢察官至現場測量上開設施，高度自一一○公分增至一五○公分，應屬當然，不得據此否認當初施工建造之情形與竣工圖不相符；另依台北市政府地政處六十九年九月二日北市地一字第三六九七一號函及該處第一科股長蔣麟在偵查中之證詞，暨證人陳文明之證詞，足證使用執照所載面積及層數少於竣工圖所載者，地政機關仍得依竣工圖複丈而據為產權登記；另就證人柯武男所證地下下層只能視為大樓基礎結構之證詞如何不可採予以說明，復就證人盧敬鎕所為之證詞詳述其足以證明確有到現場複丈，僅未善盡責任而已；而代辦本件產權登記之代書盧飛揚亦證稱：依工務局核准之竣工圖，地下室核發二張，表示地下室有兩層等語。俱證上開刑事案件於當時係經充分調查前揭證據程序，始為上開事實之認定，自為可信。況上開刑事案件之案卷因逾保存年限已銷毀，有台北地方法院檢察署九十五年三月十日北檢大檔字第一四九四五號函，附卷足憑，時隔多年後，上訴人等始就前開案卷內之相關證據資料予以爭執，即欠公允。另依建物登記簿謄本所載，一一二三建號係系爭三四八號地下室面積三六二點七四平方公尺為被上訴人原所有現已移轉予李張玉蓮名義，一一二五建號即三四八號地下室之一等公共使用，登記範圍包括一至十二層之各樓樓梯間、防空避難室四二七點七○平方公尺、屋頂突出物四五點八八平方公尺、電梯樓梯間四二點三五平方公尺、配電室五三點四一平方公尺。而經第一審會同兩造及地政人員赴現場勘驗由大安地政事務所測繪之複丈成果圖，顯示地下室上層除有一一二三建號編號為甲面積為三六二點七四平方公尺外，亦另有同層建號為一一二五編號乙、丙面積分別為四二點三五及五三點四一平方公尺之電梯間、配電室。可見上開編號乙、丙部分即為上開建號一一二五所示之電梯樓梯間、配電室，而建號一一二五所登記面積為四二七點七○平方公尺之防空避難室實不可能為一一二三建號所指面積三六二點七四平方公尺之地下室，而應實為地下室二層部分，一一二三建號所登記之面積與履勘現場結果所測繪之成果圖顯然相符，並無不實。是上訴人指稱前開編號甲部分面積加上一一二五建號所載防空避難室之面積合計為七九○點四四平方公尺，已逾使用執照及竣工圖所載地下室面積四五○點六二三平方公尺許多，即非可採。綜上，上訴人主張全體共有人共有之伯爵大廈三四八號之一之地下室之防空避難室即係被上訴人所有登記之三四八號地下室及上訴人全體所有權人為該三四八號地下室之共有人乙節，即屬無據。上訴人雖再請求現場勘驗並送鑑定，即無必要。從而，上訴人請求確認被上訴人對之所有權不存在，並應塗銷登記及遷讓返還上開不動產，暨按月給付一萬六千一百五十三元之損害賠償，洵無理由，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，經合於法洵無違誤。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 四 月 十二 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 四 月 二十 日
Ａ