最高法院民事判決 九十六年度台上字第七七四號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 羅豐胤律師
蔡素惠律師被 上訴 人 乙○○
號之11上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十五年十月二十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十五年度重上字第五○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國九十四年七月十八日簽訂不動產買賣契約書，約定上訴人向伊購買坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號、一五○五號土地，總價金新台幣（下同）一千四百三十六萬五千元，契約成立時上訴人先給付定金六十萬元作為價金之一部，九十四年七月二十八日再給付七百萬元，其餘尾款六百七十六萬五千元於產權登記清楚並鑑界點交清楚日一次付清。嗣伊收受上訴人支付之前開定金及第一期款後，即依約於九十四年八月九日將系爭土地所有權移轉登記於上訴人名下，並於同年月十六日邀同上訴人前往現場，由地政機關實施鑑界後，即按鑑界界址交付系爭土地與上訴人管理收益。詎上訴人竟不依約給付尾款，經伊於九十四年九月三十日以台中公益路郵局第一二九七號存證信函催告，仍不予置理等情。爰本於買賣契約之法律關係，求為命上訴人給付六百七十六萬五千元並加計法定遲延利息之判決。（第一審命上訴人給付被上訴人六百六十萬六千四百元及其利息，而駁回被上訴人其餘請求，駁回部分未據被上訴人聲明不服。）上訴人則以：依系爭買賣契約書第三條之約定，被上訴人除應辦理土地所有權移轉登記外，並應申請鑑界，按鑑界之界址以現有田埂之材料施作田埂後，將系爭土地點交與伊，伊始有給付尾款之義務，因被上訴人迄仍未依約按界址施作田埂，將系爭土地交付與伊，伊當無交付系爭尾款之義務。經伊於九十五年四月十二日以台中法院郵局第八○九六號存證信函催告被上訴人收信後七日內履行上開義務，否則解除契約，被上訴人仍未履行，伊乃於同年月二十七日委由律師，向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，被上訴人即無由請求伊給付買賣價金尾款等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：兩造簽訂系爭買賣契約，約定尾款六百七十六萬五千元應於土地所有權移轉登記完畢並鑑界點交清楚日一次付清。上訴人已給付六十萬元定金及第一期款七百萬元，被上訴人將系爭土地所有權移轉登記與上訴人，上訴人迄未給付尾款各情，為兩造所不爭。查系爭不動產買賣契約書第三條約定：「本契約成立同時，由甲（指上訴人）先向乙（指被上訴人）給付新台幣六十萬元為定金，並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：㈠於民國九十四年七月二十八日付新台幣七百萬元正。㈡尾款六百七十六萬五千元正，於產權登記清楚並鑑界點交清楚日乙次付清。㈢乙方須負責鑑界，並按鑑界後界址施作田埂，按現有田埂施作材料施工」，被上訴人若將系爭土地所有權移轉登記與上訴人，並鑑界點交清楚，上訴人即應將買賣之尾款一次付清，至被上訴人以現有田埂相同材料施作田埂之義務，則約定於契約書第三條第三款即尾款交付條件之後，並未將施作田埂之義務明列於尾款給付之條件內，顯見田埂已否施作，並非尾款支付之條件，上訴人指稱尾款給付之條件，除被上訴人已將系爭土地所有權移轉登記與伊，並已鑑界點交清楚外，另須被上訴人已完成施作田埂義務後，伊始有給付尾款之義務云云，及為同時履行之抗辯，均無可採。是上訴人應否將系爭尾款給付被上訴人，應以被上訴人已否將系爭土地所有權移轉登記與上訴人並鑑界點交土地為斷。查系爭買賣標的物，其中一五○四號土地面積四四一六平方公尺及一五○四號土地面積一一○九平方公尺所有權全部，已於九十四年八月九日辦妥移轉登記與上訴人。關於土地鑑界及點交部分，經函請台中縣清水地政事務所派員會同兩造於九十五年一月十一日現場勘測，將土地界址測出並予標示，被上訴人現場表示願按台中縣清水地政事務所測繪人員測定之界址將系爭土地點交與上訴人，上訴人當場拒絕受領，顯見被上訴人已履行其出賣人之交付買賣標的物義務，玆買受人即上訴人拒絕受領，即應負債權人受領遲延之責任。系爭土地田埂之施作，依買賣契約第三條第三款約定係按地政機關鑑定之界址施作，顯見田埂施作之目的亦在與鄰地所有權人確定界址，上訴人既拒絕受領系爭土地之交付，其單獨受領系爭土地上之田埂，亦無實益，上訴人拒絕受領系爭土地之交付於前，復以被上訴人未施作田埂為由主張解除系爭契約於後，顯見其無受領田埂之意思。況被上訴人業於九十五年四月二十二日以台中法院郵局第八三四六號存證信函向上訴人表示：「……田埂施作，雙方契約，係約定於台端（指上訴人）付清尾款後方進行施作……欲以土地原有材料施作，亦須台端到場協力，是敦請台端儘速付清尾款，並善盡協力義務，以便進行施作（田埂）」等語，即已將其準備施作田埂之事情通知上訴人，以代提出，應認已提出給付，無不為給付情事，上訴人執被上訴人尚未履行其施作田埂之義務為由，依系爭買賣契約第十一條，解除系爭買賣契約，自非有據。被上訴人依契約約定，請求上訴人給付系爭尾款，洵屬正當。系爭兩筆土地，經原審囑託台中縣清水地政事務所測量結果，使用現況之面積，較土地所有權狀所載面積少六十一平方公尺，依系爭買賣契約第十二條後「加註欄」第四點約定：「乙方（指被上訴人）經鑑界後，如現有土地面積比土地所有權狀面積減少時，依減少面積換算買賣價格，計算減少面積之金額，並由買賣總額中扣除之」。經扣除該減少之面積減付買賣價金十五萬八千六百元後，上述尾款餘額為六百六十萬六千四百元，被上訴人訴請給付尾款，於該範圍內自屬有據。上訴人並應自九十五年一月十一日拒絕受領翌日起給付按法定利率計算之遲延利息等詞，為其判斷之基礎。惟按解釋當事人之契約，應通觀全文，於文義上及論理上詳為推求，並斟酌立約當時之事實及其他一切證據資料，以為判斷之標準，期能不失立約人之真意。查系爭買賣契約書第三條約定：「本契約成立同時，由甲（指上訴人）先向乙（指被上訴人）給付新台幣六十萬元為定金，並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：㈠於民國九十四年七月二十八日付新台幣七百萬元正。㈡尾款六百七十六萬五千元正，於產權登記清楚並鑑界點交清楚日乙次付清。㈢乙方須負責鑑界，並按鑑界後界址施作田埂，按現有田埂施作材料施工」；第十二條後「加註欄」第四點約定：「乙方（指被上訴人）經鑑界後，如現有土地面積比土地所有權狀面積減少時，依減少面積換算買賣價格，計算減少面積之金額，並由買賣總額中扣除之。」字樣。則在審酌被上訴人有否依約鑑界點交系爭土地與上訴人，即應先釐清所謂「鑑界點交清楚」一語，究指依地籍圖範圍將界址內土地「點交清楚」，抑僅需指明界址「按使用現況點交」？兩造何以約定「按鑑界後界址施作田埂，按現有田埂施作材料施工」？該項約定與前開「鑑界點交清楚」有何關連？是否因土地遭他人占用，需施作田埂後，始能點交清礎？（按系爭土地部分遭人占用，似為兩造所不爭－見一審卷第三四頁、第四二頁）。原審未於文義上及論理上詳為推求系爭買賣契約書之約定，並斟酌立約當時之事實及其他一切證據資料，以明立約人之真意，進而審認被上訴人有否依債務本旨提出給付，徒以田埂之施作約定在鑑界點交清楚之後，及被上訴人於鑑界日已表示按鑑定界址點交，為上訴人所拒等情詞，即認上訴人拒絕受領，應負受領遲延責任，所為解除契約之意思表示，不生解約之效力，而為上訴人敗訴之判決，於法已欠允洽。又系爭買賣契約書第十二條後「加註欄」第四點所稱「現有土地面積」，通常應係指按地籍圖鑑界計算之面積而言，非謂「使用土地現況面積」，則能否因已按所減少之「使用土地現況面積」計算扣減價金，即認被上訴人業依契約本旨交付系爭土地，非無再事斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 四 月 十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 陳 淑 敏法官 黃 義 豐法官 陳 碧 玉法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 四 月 二十七 日
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