最高法院民事判決 九十六年度台上字第八九一號上 訴 人 台北市政府法定代理人 郝 龍 斌訴訟代理人 謝 家 健律師被 上訴 人 丁 ○ ○
己○○○
乙 ○ ○
丙 ○ ○
甲 ○ ○
庚 ○ ○戊○○○
辛 ○ ○共 同訴訟代理人 林 秋 萍律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十五年十一月十四日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度重上更（二）字第一三八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由按本件上訴人之法定代理人於上訴第三審後已變更為郝龍斌，經其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
次按上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段四一八地號、四一九地號土地（下稱系爭土地）為其所經管之土地，已故周登山、周宜隆及被上訴人丁○○無權占有系爭土地建有如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｅ、Ｅ１之建物，並受有相當於租金之不當利益，其中周宜隆於八十五年七月十九日將所有權應有部分贈與被上訴人丁○○，周登山及周宜隆於原審訴訟中死亡，被上訴人己○○○、乙○○、丙○○、甲○○、庚○○為周宜隆之繼承人，被上訴人戊○○○、辛○○為周登山之繼承人，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利返還請求權之規定，求為命被上訴人戊○○○、辛○○應將坐落台北市○○區○○段三小段建號一九四號建物周登山名義所有之所有權應有部分三分之一辦理繼承登記後與被上訴人丁○○將坐落系爭土地如附圖所示Ｅ、Ｅ１之建物即門牌號碼台北市○○路○段○○○號房屋拆除後將土地返還上訴人。被上訴人戊○○○、辛○○應連帶給付上訴人新台幣（下同）一百七十三萬一千五百六十二元；被上訴人丁○○應給付上訴人二百零三萬一千八百十六元；被上訴人己○○○、乙○○、甲○○、丙○○、庚○○應連帶給付上訴人一百四十三萬一千三百零六元並均自八十九年九月二十六日起至清償日止加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：系爭土地係上訴人向原所有人祭祀公業周拱西照價收買者，本質上屬於買賣。系爭房屋乃繼承自周狗練。周狗練原係祭祀公業周拱西之派下，向該公業承租房屋基地，於租賃期限屆滿後，已成立不定期限租賃契約。上訴人照價收買繼受取得系爭土地，應受租賃契約之拘束，於合法終止租賃關係前，不得主張系爭房屋無權占有系爭土地。系爭房屋乃建於日據時期之老舊平房，上訴人請求不當得利之金額亦屬過高等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地為台北市所有，登記上訴人下屬機關台北市政府財政局為管理機關，於六十九年重劃前，系爭四一八地號土地為台北市○○區○○段二五○之七地號；四一九地號土地為同段二五○之八地號，均係自日據時期台北市大安區東門町字第二五○地號土地分割而來，同段二四九地號、二四九之二地號、二五○地號、二五一地號土地原為祭祀公業周拱西所有，原登記面積合計五九九四．九四坪，上訴人於五十七年十二月六日公告照價收買其中四一九
二．九坪，於五十九年四月十五日移轉登記系爭土地為台北市所有。被上訴人之祖先周狗練與祭祀公業周拱西自日據時期即訂有租地建屋之土地租賃契約之事實，有土地登記簿謄本、公告、照價收買土地清冊、租賃契約書、建築許可證在卷可按，堪信真實。兩造關於被上訴人占用系爭土地有無合法權源，則有上揭爭議。依本件照價收買時尚有效之五十七年二月十二日修正公布施行之實施都市平均地權條例第六條、第十一條、第四十條及第五十六條規定，足徵土地所有權人可決定其土地是否由政府收買，政府亦可決定是否收買，照價收買之土地出售時並不受土地法第二十五條之限制，可見照價收買時，政府並非因需用土地而買入，與公用徵收係國家因公共事業之需要而強制徵收有別。再依五十七年四月十九日之實施平均地權條例台北市施行細則第一百條、第九十六條及台北市政府於六十八年一月八日函頒之台北市實施照價收買土地作業程序規定，足認照價收買時，其上設定之他項權利，擔保物權由政府以補償費扣還權利人而消滅，至用益物權並不消滅。而一般因債之關係使用土地者，除耕地依法律規定補償而消滅外，均照現狀存續。是上訴人照價收買系爭土地，應係繼受取得系爭土地所有權，而非原始取得。至於實施都市平均地權條例第二十六條所謂之他項權利應限於擔保物權，上訴人援引上開規定，主張照價收買土地上之權利均應消滅，由收買機關原始取得云云，尚無足採。復按被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，有土地法第二百三十五條可參，則公用徵收而取得被徵收不動產之時間應為補償發給完竣之日。至於照價收買政府取得所收買物之時間，實施都市平均地權條例尚乏規定，衡諸照價收買之性質，其取得不動產之時間當不早於公用徵收。查照價收買乃政府依法強制收買，與私法上本於契約自由原則依法律行為而成立之買賣究有不同，其取得自無民法第七百五十八條之適用。上訴人主張於五十七年十二月六日公告系爭土地照價收買程序，尚未進行其後續諸如補償等程序時，即取得系爭土地所有權，尚不足採。系爭土地之補償款於六十二年二月二十一日始辦完提存手續，為兩造不爭之事實，應認上訴人斯時始取得系爭土地所有權。至於上訴人於補償費發放完竣前，先行完成所有權移轉登記，有違實施都市平均地權條例台北市施行細則第九十八條：應於收買後十日內辦理囑託登記之規定，自不因登記而取得所有權。再查，周狗練最後於五十五年一月一日與祭祀公業周拱西訂立之土地租用契約（下稱系爭契約），租期至五十八年十二月三十一日止，則系爭租賃契約租期屆滿時，系爭土地之所有人仍為祭祀公業周拱西。於系爭租約租期屆滿後，系爭房屋仍使用系爭土地為兩造不爭之事實，則系爭租約是否依民法第四百五十一條規定而成立不定期租賃契約，應以祭祀公業周拱西對於承租人仍為系爭土地之使用收益，是否未即為反對之表示為斷。上訴人雖主張：系爭五十五年一月一日訂立之土地租用契約第二條約定：租用期間四年，如周狗練仍需用系爭土地時雙方再協議得繼續承租等語，可見已有反對表示，未經協議，不生繼續承租之效力，但為被上訴人否認並辯稱：該約定內容係為保障共有人使用土地之權利，強調共有人仍需使用土地時得繼續承租不得拒絕，並無阻止續租之意思。查上開租約記載周狗練仍需用該土地時雙方再協議得繼續承租，乃正向表示承租人需用土地時，雙方協議繼續承租，與最高法院五十五年台上字第二七六號判例所示記載期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，尚有不同，不能遽為相同認定，且系爭土地原為祭祀公業周拱西所有，周狗練為其派下，自日據時期即承租系爭土地建屋，依據被上訴人與祭祀公業周拱西間歷次簽約情況，各該契約租期非連續，租金每一契約提高，其中四十五年三月二十一日簽訂之土地租用契約之第二條與系爭租約第二條文字完全相同，租期屆滿後，周狗練仍繼續使用土地，相隔多年始再簽訂系爭租約，雙方所簽定之租約屆期後，未另行協議改定租金等租賃條件前，均按原租賃條件更新租賃期限為不定期租約，由承租人續行租賃，足徵被上訴人所辯系爭租約第二條並無絕不續租，阻止續租之意思，堪信真實。再參酌被上訴人提出祭祀公業周拱西於五十八年一月六日所發通知書之內容，被上訴人辯稱祭祀公業於租期屆滿後未曾為反對續租之意思，亦非無據。至於證人周雙賢於第一審證稱：周狗練基地租約係二三九號，從五十七年照價收買就沒有收租金云云，尚不能據以認定周狗練與祭祀公業於上訴人公告照價收買系爭土地之後即終止租約。被上訴人未向上訴人陳報租賃事實，及未於周狗練死亡後，申報系爭租賃權為其遺產，就令屬實，亦不足證明系爭租賃契約已消滅。上訴人繼受取得系爭土地所有權，依法繼受不定期租賃契約而為出租人。被上訴人主張：
系爭房屋因不定期租賃契約，而有權使用系爭土地，尚無不合。系爭房屋既非無權使用系爭土地，上訴人依無權占有及不當得利之法律關係，請求被上訴人拆屋還地，並計付不當得利及利息，即失依據等詞，為其判斷之基礎。
按照價收買，乃國家依照私人所報地價，強制收買其土地，消滅私有土地所有權之行為，屬平均地權四大要綱之一。旨在保持土地自由，調劑地權分配，杜絕土地私有所發生專占壟斷之弊害，俾使報價確實，地價中平，以利照價徵稅及漲價歸公之實行。又土地徵收與照價收買同屬政府基於公法上之權力，以強制方式取得土地之行政行為，兩者性質相同，雖照價收買土地之用途不如土地徵收須以特定公共需要為限，但其結果亦將增進社會整體公共利益，兩者之立法作用及強制方式固有不同，然政策目標則屬殊途同歸。足見照價收買乃國家基於公權力之行使，按照私人申報之地價強制收買土地，與一般買賣有別，應與土地徵收同屬原始取得，而非繼受取得。從而政府照價收買之土地所有權不待登記即生變動效力，應屬民法第七百五十九條之範疇，原審認上訴人係繼受取得系爭土地，已有誤會。次按系爭土地之補償款於六十二年二月二十一日辦妥提存手續，為兩造所不爭執，並為原審確定之事實，應認上訴人於辦妥土地補償款提存手續時即已原始取得系爭土地所有權。被上訴人即不得再持原租賃契約向上訴人主張享有占有權源。茍被上訴人尚有繼續使用系爭土地之必要，自應與上訴人另為協議，始能合法繼續占有系爭土地。究竟兩造有無於六十二年後達成由被上訴人繼續使用系爭土地之協議存在，原審未遑詳查，遽以前揭情詞，為不利於上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴有理由。依民事訴訟法四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 四 月 二十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 五 月 七 日
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