最高法院民事判決 九十六年度台上字第八九三號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 蘇清文律師
溫思廣律師被 上訴 人 指南汽車客運股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 林明珠律師
參 加 人 財政部國有財產局法定代理人 丙○○上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十五年九月十二日台灣高等法院判決（九十四年度上字第八二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件原審將第一審所為駁回被上訴人請求給付新台幣（下同）四百十一萬八千八百六十二元本息部分之判決廢棄，改判命上訴人如數給付（被上訴人其餘之請求，經原審維持其第一審敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，已告確定），無非以：被上訴人主張伊與上訴人訂立自民國八十五年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，承租坐落台北縣淡水鎮（○○○鎮○○○○段○○○○號等數筆土地（重測前為台北縣○○鎮○○○段○○○○號及同段外崙子小段未登錄地號土地，下稱系爭土地），面積共約五分八厘即約五、六二五．五平方公尺，作為公車站及停車場之租約（係稱系爭租賃契約），七年間共計給付上訴人租金（稅前金額）五百四十萬七千四百二十六元；伊於九十一年十二月十八日租期屆滿前，接獲財政部國有財產局台灣北區辦事處來函，指伊無權占用國有土地，涉及無權占有及不當得利民事責任及刑事竊佔罪嫌，限期於九十二年一月三十日前騰空返還土地並繳交使用補償金。伊因而與國有財產局台灣北區辦事處訂立租約，並承諾分期給付自八十八年三月起至九十一年十二月止之使用補償金共計四百二十四萬二千二百五十六元。至九十五年七月底止已陸續支付補償金二百零七萬零四百八十元等情，為上訴人所不爭。按出租人固不以所有人為限，然若出租人對於租賃標的物欠缺占有使用之權源，而經所有人本於所有權，主張承租人為無權占有者，依民法第三百四十七條準用第三百四十九條、第三百五十三條之規定，承租人即非不得依債務不履行之規定，對出租人行使權利。經查：系爭租賃契約之租賃標的物，係沙崙子段二三五地號土地面積約四分八厘、沙崙子段外崙子小段未登錄地號土地面積約一分；沙崙子段二三五地號土地原來登記為上訴人胞兄陳圭碧所有，惟已於三十七年十二月十九日因徵收而登記為台灣省政府所有。嗣以「接管」為原因，於八十九年四月二十六日登記為中華民國所有，並由國有財產局管理。於九十年十月三十日因地籍圖重測變更為望高樓段六二九地號。上開未登錄地號土地，依系爭租賃契約之附圖，雖無從確認所在位置；但經赴現場勘驗並囑託台北縣淡水地政事務所測量結果，被上訴人現使用土地範圍內之六三八之二、六三八之三、五六八、五六八之二、五六八之三地號土地，分割前母地號各為六三八、五六八地號，重測前分別為沙崙子段二三五之四、二四一之九地號土地，係至七十七年二月十二日始辦畢所有權第一次登記為中華民國所有，並由國有財產局管理，乃兩造不爭之事實，該等被上訴人占用之土地，應係系爭租賃契約約定之未登錄地號土地。則上訴人於八十五年一月一日出租系爭土地予被上訴人時，該租賃標的土地均已登記為中華民國所有，非上訴人或其胞兄陳圭碧所有，堪以認定。查訴外人陳圭碧及鄰近土地之原地主，係於八十九年間始以徵收之土地未切實按核准計畫及所定期限使用為由，依土地徵收條例第四十九條第一項第一款、第三款及第五款之規定，向內政部申請撤銷徵收（按精省實施後，原屬台灣省政府之公有土地，自八十八年七月一日起悉數過戶歸轄內政部職掌），經內政部決定不予撤銷徵收；陳圭碧等人不服，提起訴願及行政訴訟，雖經台北高等行政法院以九十一年度訴字第四三三六號判決撤銷內政部之原處分及行政院九十二年五月五日院台訴字第0920082558號訴願決定，由內政部重為適法之處分，惟內政部仍為不予撤銷徵收之處分。又望高樓段六三九地號即重測前沙崙子段二三五地號土地早在三十七年間即已登記為國有，其原地主陳圭碧於歷經長達五十餘年期間坐視權利喪失，而不提出異議，亦頗值疑竇。況且系爭土地既已登記為國有，依土地法第四十三條之規定，該登記即有絕對效力，在徵收處分未經撤銷前，上訴人主張：伊或伊胞兄陳圭碧仍為系爭土地之所有權人或對系爭土地有管理權云云，殊不足取。又出租人雖不以所有人為必要，但仍負有依民法第四百二十三條規定，以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態之義務。系爭租賃契約第四條、第六條雖有上訴人保證其對本契約標的物有管理權，租賃期間如有任何糾紛，由上訴人設法解決，雙方考慮到政府可能放領土地及限制條件等等，同意上訴人得視情況終止契約，終止後被上訴人應於三個月內搬遷，除未到期之剩餘租金上訴人應予返還外，被上訴人不得對上訴人另有其他任何之請求之約定，仍不能免除上訴人在租賃期間內應負之義務。此提供合於約定使用、收益租賃物之義務，並非僅指使承租人得就租賃物為事實上之使用、收益而言，尚包括如有第三人就租賃物主張權利時，出租人之排除義務在內。茲系爭土地之管理人國有財產局於租期屆滿前之九十一年十二月十八日，已向承租人即被上訴人主張無權占有系爭土地並請求返還不當得利，有如前述，乃出租人之上訴人就此無法排除，致被上訴人因而須承諾支付租賃期間內即八十八年三月起至九十一年十二月止使用系爭土地之補償金，被上訴人即非不得依民法第三百四十七條準用第三百四十九條、第三百五十三條之規定，請求上訴人負權利瑕疵擔保之債務不履行責任，此責任並不因被上訴人於租賃期間內，並未遭致國有財產局強制遷離，而有不同。經查國有財產局就被上訴人無權占有系爭土地乙事，要求給付使用補償金，被上訴人因而出具承諾書予國有財產局，承諾分期給付自八十八年三月起至九十一年十二月止包含望高樓段五六八、五六八之二、六三七之一、六三八之一、六三八之二、六三九之二地號等五筆土地之使用補償金，共計四百二十四萬二千二百五十六元，其中望高樓段六三九之之二地號分割自六三九地號即重測前沙崙子段二三五地號土地；望高樓段五六八之二地號分割自五六八地號；望高樓段六三八之之二地號分割自六三八地號，均屬系爭租賃契約所約定之未登錄地號土地，現為上訴人占有使用中，因上訴人所交付租賃物之權利具有瑕疵，致被上訴人須應國有財產局之請求，給付與上訴人租賃期間內該部分補償金計四百十一萬八千八百六十二元，而受有損害，該損害金額既未逾被上訴人前已給付上訴人之租金總額，則被上訴人自得向上訴人請求如數賠償。然六三八之一地號土地則未經被上訴人占有使用，六三七之一地號土地分割自六三七地號，重測前為沙崙子段二三六之六地號，係分割自二三六地號，非屬被上訴人向上訴人承租之範圍。則被上訴人支付六三八之一、六三七之一地號土地使用補償金予國有財產局所受損害，即與上訴人無涉，其請求該部分損害計十二萬三千三百九十四元，即屬無據。此部分既與系爭租賃標的物無涉，是其本於侵權行為或不當得利之法則，請求上訴人賠償或返還，亦非有據。被上訴人於九十一年十二月十八日，始接獲財政部國有財產局函主張權利，被上訴人自斯時起，始得行使對上訴人之債務不履行請求權。茲被上訴人已於九十三年七月五日提起本件訴訟，請求上訴人損害賠償，並未罹於十五年時效。從而被上訴人本於民法第三百四十七條準用第三百四十九條、第三百五十三條之規定及不完全給付之法則，請求上訴人給付四百十一萬八千八百六十二元及法定遲延利息，自屬應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉。查本件兩造間系爭租賃契約第四條約定上訴人保證其對本契約標的物有管理權，租賃期間如有任何糾紛，由上訴人設法解決；第六條約定雙方考慮到政府可能放領土地及限制條件等等，同意上訴人得視情況終止契約，終止後被上訴人應於三個月內搬遷，除未到期之剩餘租金上訴人應予返還外，被上訴人不得對上訴人另有其他任何之請求；又被上訴人於九十一年十二月十八日租期屆滿前，接獲財政部國有財產局台灣北區辦事處來函，指伊無權占用國有土地，涉及無權占有及不當得利民事責任及刑事竊佔罪嫌，限期於九十二年一月三十日前騰空返還土地並繳交使用補償金，伊因而與國有財產局台灣北區辦事處訂立租約，並承諾分期給付自八十八年三月起至九十一年十二月止之使用補償金共計四百二十四萬二千二百五十六元，至九十五年七月底止已陸續支付補償金二百零七萬零四百八十元等情，為原審確定之事實。果爾，被上訴人與上訴人訂約時似已知悉上訴人有占有出租之系爭土地係國有，因此兩造約定有何糾紛時，即由上訴人設法解決，且約定如政府可能放領土地及限制條件等，被上訴人亦同意終止契約並搬遷，此既係兩造約定租賃之權利義務，被上訴人自應受其羈束。若此，本件被上訴人因承租占有系爭土地，國有財產局表示收回土地，依兩造上開約定，即應由上訴人解決，乃被上訴人為承租使用系爭土地，而承諾分期給付自八十八年三月起至九十一年十二月止之使用補償金，乃因被上訴人與國有財產局間所訂契約而為之給付。況被上訴人亦自承伊為避免訟爭，且基於營運需要須繼續使用土地，只得與國有財產局協議（一審卷五十八、一０六頁），則被上訴人支付使用補償金與國有財產局可否謂係上訴人不履行其租賃債務，即不無研求之餘地。而上訴人一再辯稱：伊因土地徵收與內政部進行行政爭訟，國有財產局向伊請求，雙方同意依訴願方式給付云云（原審卷二第一七七頁），自屬其重要之防禦方法，原審恝置不論，亦屬可議。再者，觀卷附被上訴人出具之承租國有基地欠繳使用補償金、租金分期付款繳納承諾書係載：自八十八年三月起至九十三年二月止之使用補償金、租金計五百五十五萬零八百八十元，因無力一次繳清，承諾共分六十一期，除頭期先繳九十三萬零八百八十元外，其餘四百六十二萬元再分六十期於每月末日前自動向貴處繳納，每月一期，每期七萬七千元，自九十三年七月至九十八年六月止（見一審卷三十七頁），被上訴人亦主張其至九十五年七月已陸續支付二百零七萬零四百八十元，則被上訴人顯未支付國有財產局完足之四百十一萬八千八百六十二元，乃原審竟以四百十一萬八千八百六十二元為本金命上訴人給付自九十三年七月十六日起計算遲延利息，復未說明其理由，於法更有未合。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 四 月 二十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 五 月 八 日
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