最高法院民事判決 九十六年度台上字第九五四號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳淑芬律師被 上訴 人 乙○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十五年十月三十一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十五年度重上更㈠字第一三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人以「反訴」主張：伊向被上訴人購買坐落苗栗縣○○鄉○○段一四二○之二八號土地（下稱系爭土地）之目的，係為興建農舍使用。詎該土地前因被上訴人違法開發，除遭苗栗縣政府課處罰鍰，並命令自民國九十年八月二十八日起至九十二年八月二十八日止暫停開發申請外（下稱暫停開發申請）；又因被道路占用數百平方公尺，致面積不足以興建農舍。顯見被上訴人有給付不能或不完全給付之情事，伊已解除系爭土地之買賣契約，被上訴人自應返還原受領之價金新台幣（下同）一百九十萬元；並依買賣契約約定，給付懲罰性違約金之本息。求為命被上訴人給付二百五十萬元（包含價金一百九十萬元、違約金六十萬元），及自九十二年七月十五日（受領日）起加付法定遲延利息之判決（上訴人原請求返還價金及給付違約金計三百八十萬元本息，惟超過上述二百五十萬元本息之請求；及其另請求賠償非財產上之損害一百二十萬元本息暨被上訴人以「本訴」請求上訴人辦理系爭土地所有權返還登記部分，業經更審前原法院分別判決上訴人及被上訴人敗訴確定）。
被上訴人則以：兩造就系爭土地之買賣，並無供上訴人興建農舍之約定。縱伊前於該土地開闢道路，遭苗栗縣政府課處罰鍰，再限令暫停開發申請。然於該期限屆滿後，上訴人如需建築，仍可依相關規定申辦，即無礙於其對系爭土地之使用，自無給付不能或不完全給付之情事。上訴人解除買賣契約，請求伊返還價金及給付違約金，均屬無理等語，資為抗辯。
原審就上訴人之「反訴」，經斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造於九十二年六月十四日就系爭土地，以總價二百五十萬元訂立買賣契約，上訴人交付價金一百九十萬元後，於尾款六十萬元未給付前，被上訴人已於同年七月二十三日辦妥所有權移轉登記予上訴人。被上訴人前因違法開發系爭土地，遭苗栗縣政府課處罰鍰，及限令暫停開發申請；該土地又遭道路占用，致面積不足興建農舍所需（之二五○○平方公尺）等事實，有兩造不爭執真正之不動產（系爭土地）買賣契約書、土地登記申請書、系爭土地現況實測圖、苗栗縣政府函、支票，及農會客戶往來交易明細等件可稽，固堪認為真實。惟系爭土地買賣契約，並未訂明上訴人買受土地之使用目的；參酌證人梁榕真、吳維海等人之證詞，可見上訴人買受系爭土地係為轉賣圖利，非其所稱之供己興建農舍。證人黃紹霖關於上訴人表明供自己所用，可蓋農舍、小木屋等證詞，核與事實不符，尚難資為有利於上訴人之認定。是兩造就系爭土地之買賣，既未約明供上訴人興建農舍之用，縱該土地前因開闢道路，致其他面積不足二五○○平方公尺，仍不生上訴人因無法興建農舍，被上訴人有給付不能或不完全給付之問題。況系爭土地迄九十二年八月二十八日止，限制開發之期間即已屆滿，而上訴人係於九十二年七月二十三日取得該土地所有權，依農業用地興建農舍管理辦法（下稱農舍管理辦法）第三條第二款規定，其如欲興建農舍，最快自取得所有權二年後之九十四年七月二十三日，仍得申辦，亦不因系爭土地遭苗栗縣政府處分暫停開發申請，而影響上訴人興建農舍之權益。再佐以與系爭土地同自造橋段一四二○之八號土地分割而出之一四二○之二九號土地，業經其所有權人梁榮真申請農舍建造執照獲准；及上訴人得否興建農舍，尚須視其個人是否符合農舍管理辦法之相關規定；暨上訴人自承迄未向苗栗縣政府申辦農舍興建等情。益見上訴人倘無法申准興建農舍，係屬非可歸責於被上訴人之事由所致。則其依民法第二百二十六條、第二百五十六條、第三百五十九條、第二百二十七條等規定，及買賣契約之約定，解除兩造間之買賣契約，請求被上訴人返還價金一百九十萬元，及給付違約金六十萬元之本息，均屬無理，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。
查⑴兩造就系爭土地所簽訂之買賣契約，並未約明其使用目的，上訴人買受該土地實為轉賣圖利，非供自己興建農舍，為原審所認定之事實。⑵被上訴人僅係單純未告知上訴人系爭土地部分為道路占用，及該土地未合法開發之事實。且上訴人於簽訂系爭買賣契約時，已知悉一部分土地為道路占用。上訴人以被上訴人故意隱匿其情，事涉民法詐欺行為為由，（以反訴）請求被上訴人賠償非財產上之損害一百二十萬元本息，業經第一審判決駁回上訴人該部分之訴，並經更審前原法院以九十三年度重上字第六一號判決駁回上訴人之上訴確定。⑶依系爭買賣契約（一審卷三三之一頁）第三條第四款、第七條之約定以觀，被上訴人必待於收受上訴人尾款（六十萬元）之交付時，始負有鑑明界址、點交系爭土地予上訴人之義務。乃上訴人迄未交付該尾款，復為原審所確認，則被上訴人依約本尚無鑑界、交付土地之義務。上訴人猶以：被上訴人移轉登記之系爭土地，所呈現之實際違法情形，與將來上訴人可申請興建農舍使用之契約目的不符；被上訴人有故意隱匿系爭土地為違法開發之道路占用；及系爭土地部分遭道路占用之事實，顯無法交付整筆土地予上訴人使用等由。主張解除或撤銷系爭土地之買賣契約，請求被上訴人返還價金及給付違約金，即屬無理。上訴意旨，徒就原審認定事實、取捨證據，及解釋契約之職權行使，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 五 月 三 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉法官 王 仁 貴法官 劉 靜 嫻法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 五 月 十六 日
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