最高法院民事判決 九十七年度台上字第一二四九號上 訴 人 甲○○（兼黃蔡秀鸞之承受訴訟人）
乙○○（同上）共 同訴訟代理人 李錦臺律師
林宗儀律師上 訴 人 丙○○（黃蔡秀鸞之承受訴訟人）
丁○○（同上）被 上訴 人 觀海大廈管理委員會法定代理人 戊○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十六年七月二十五日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（九十四年度上更㈠字第三一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人甲○○、乙○○遷還房地及命上訴人連帶給付暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由按債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提起非基於個人關係之抗辯，為有理由，對於被告各人即屬必須合一確定判決，自應適用民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定。本件原審命上訴人甲○○、乙○○及黃蔡秀鸞連帶給付租金及不當利得部分。上訴人甲○○、乙○○就此部分提起上訴，提出非基於個人關係之抗辯，其上訴效力及於未上訴之黃蔡秀鸞，應將之併列為上訴人。惟黃蔡秀鸞於民國九十六年三月二十二日死亡，其繼承人為甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等四人，有繼承人系統表、戶籍謄本附卷足憑，茲據甲○○、乙○○、丙○○三人具狀聲明承受訴訟。另丁○○部分，則由本院以九十七年度台職字第五號裁定命其同為承受訴訟人，續行訴訟，有本院上開裁定可稽，核無不合。又被上訴人之法定代理人原為石賢榮，嗣於九十六年十二月二十一日變更為戊○○，有高雄市苓雅區公所九十七年高市苓區民字第○九七○○○○九二五號函附卷可稽，並經聲明承受訴訟在案，亦應予准許，合先敘明。
次按被上訴人主張：坐落高雄市○○區○段○○○號建地，為伊之區分所有權人所共有，如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積六六．一一平方公尺（下稱系爭土地），為上開建地申請建築大樓時，應依法保留法定空地之一部分，其上有鐵皮屋編載門牌號碼○○○區○○路一○九之一、一○九之二、一○九之三號（下稱系爭建物），屬違章建物，上訴人為黃宗卿之繼承人，共同繼續無權占有系爭土地，自應負返還上開土地及建物之責。兩造間若有租賃關係存在，伊已於九十二年六月十日以存證信函通知上訴人交付欠租，詎仍拒交付，伊已為終止租約之意思表示，並追加備位主張，終止租約前依租賃關係，請求上訴人連帶給付租金，終止租約後依不當得利法律關係，請求連帶給付相當於租金之損害金等情，求為命: 上訴人應自系爭土地及建物遷出，返還全體區分共有人，並連帶給付新台幣（下同）十五萬六千五百六十元及加計之法定遲延利息，暨自起訴後按月連帶給付四千二百七十六元之損害金之判決（原審判命黃蔡秀鸞應遷還房地部分，未據上訴；另被上訴人請求上訴人連帶給付租金及不當得利，超過上開金額部分，經原審判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人為公寓大廈管理共同事務而有提起訴訟必要時，須經區分所有權人會議決議或取得住戶多數決之同意，所提出會議紀錄並無與會者之簽到資料，未記載經多少人同意，自非合法。系爭建物其中門牌一○九之一及一○九之三號部分，係伊之被繼承人黃宗卿向林秀蘭、郭源謀買受，另一○九之二號，則係丙○○與黃文忠有買賣關係，伊與被上訴人間確有租賃關係，係有權占有。且被上訴人並非所有權人，僅係管理人，其請求自屬無據。伊之前手有向被上訴人繳納租金，伊父黃宗卿自七十八年購買系爭建物起，亦繳納租金至黃宗卿於八十二年死後才未繳，既有繳納租金，自屬不定期租賃。被上訴人未合法終止租約，不得請求伊返還系爭土地及建物並賠償損害金等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判如上開聲明，係以：系爭土地為被上訴人之區分所有權人所共有，係大樓之法定空地，其上搭建系爭建物為違章建築，由上訴人占有使用中。依觀海大廈九十年度區分所有權人大會暨第三屆委員選舉會議之決議事項，載明委由被上訴人收回系爭土地，則被上訴人自得對上訴人提起本件訴訟。依被上訴人提出上開會議紀錄說明欄之記載，與丁○○提出系爭土地上建物之讓渡書、賣斷憑證及收據三紙，顯示黃宗卿所占用之如附圖所示Ａ部分土地之建物，其中門牌一○九之一號建物係向林秀蘭購得，一○九之二號建物是以其女丙○○名義向黃文忠購得，門牌一○九之三號建物係向郭源謀購得，併參證人陳桂卿、林秀蘭及顏久雄之證詞，足見黃宗卿之前手郭源謀至遲至八十年四月間止，羅月桃至遲至七十八年八月三十一日止，林秀蘭於七十八年八月間讓渡前，均有繳納每間每年二萬元之租金，該一○九之三號並繳納五萬元押租金。被上訴人同意將系爭房地續租給黃宗卿，則黃宗卿及其繼承人與被上訴人間原有租賃關係存在。黃宗卿於購買系爭建物後即未再繳納租金，經被上訴人於九十二年五月二十八日以郵局存證信函催促上訴人繳納五年內相當於租金之損害金二十五萬六千六百零八元，逾期未繳，即預為租約之終止。上訴人收受該通知函，僅支付十萬元。嗣被上訴人於同年六月十日再以存證信函通知上訴人繳交欠租，因上訴人欠繳租金達二年以上，經催告不交，而於六月二十日合法終止。從而，被上訴人請求上訴人自系爭房地遷出，返還全體區分所有權人，及請求終止租約前之積欠租金，終止租約後相當於租金之不當利得，於扣除上訴人已支付十萬元後之金額及加計之法定利息，暨自起訴後按月給付租金及終止租約後相當於租金之不當利得即屬有據等詞，為其判斷之基礎。
惟按租用建築房屋之基地，須承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上者，出租人始得終止租約收回基地，此觀土地法第一百零三條第四款規定自明。原審先則認定被上訴人有同意將系爭房地續租與上訴人之被繼承人黃宗卿，後則認定黃宗卿於向他人購買系爭建物後，即未再繳納租金，復認定被上訴人請求上訴人給付自九十一年五月一日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付四千二百七十六元，自屬正當，就兩造之租賃關係究係存在於土地或存在於系爭土地及建物之認定，前後不一。則兩造間租賃契約之標的究係存在於系爭土地？抑存在於系爭土地及建物？系爭租賃契約之租金數額究係若干？上訴人於九十二年六月十日以高雄地方法院郵局第○三一一一號函計算租金之標準為何？攸關上訴人於受催告繳交十萬元租金後，是否仍積欠二年以上租金、被上訴人終止租約是否發生效力，暨應給付租金之數額，均有待澄清。乃原審未詳為調查審認，遽為不利上訴人之判斷，自有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。又原審既認定系爭建物為上訴人之繼承人黃宗卿所購買，則命上訴人甲○○、乙○○自系爭房地遷出並返還全體區分共有人之依據為何？案經發回，應併予注意。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 六 月 十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜法官 吳 謀 焰法官 許 正 順本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 六 月 三十 日
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