最高法院民事判決 九十七年度台上字第一三○七號上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 陳 志 忠律師被 上訴 人 乙 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○寅○○○
卯 ○ ○巳○○○辰○○○
午 ○ ○宇 ○ ○
申 ○ ○地 ○ ○
戌 ○ ○
未 ○ ○天 ○ ○
酉 ○ ○
亥 ○ ○共 同訴訟代理人 林 家 祺律師
李 兆 環律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國九十七年一月二十九日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字第四九二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：坐落台北縣樹林市○○○段一一一之二地號土地（下稱系爭一一一之二地號土地）、面積一千一百十七平方公尺，為伊與被上訴人乙○○以下十人及被上訴人宇○○以下八人（下稱宇○○等八人）之被繼承人陳七星（於民國九十六年一月十一日死亡）（下合稱子○○等十一人）暨其他共有人分別共有，全部共有人計二十八人，子○○等十一人之應有部分合計四分之三；另坐落同段一一○地號土地（下稱系爭一一○地號土地）、面積六十四平方公尺，亦為伊與被上訴人乙○○、丙○○、陳七星、丑○○以下六人、戊○○以下六人等（下稱癸○○等十五人）及其他共有人分別共有，全部共有人計三十七人，癸○○等十五人之應有部分合計七分之五。被上訴人欲處分系爭一一一之二地號、一一○地號土地（上述二筆土地下稱系爭土地），於九十五年一月二十二日作價以每坪新台幣（下同）三萬元加地上農作物補償每坪一千二百五十九元及僑福房屋仲介服務費，出賣予訴外人張聰波，並於同年二月二十一日以三峽中山郵局第七一號存證信函，由代理人林雅嫻、乙○○通知伊限期行使優先承購權，伊隨即於法定期限內之九十五年三月一日以桃園桃鶯郵局第二九號存證信函回覆，表示欲行使優先承購權，並於同年月八日以上開郵局第四四號存證信函通知被上訴人，願以同一價格承購並於同年月十二日上午十時至仕文聯合地政事務所進行土地買賣簽約及付款事宜，惟被上訴人均置之不理，爰求為：確認伊對系爭土地有優先購買權存在；被上訴人就系爭土地以每坪三萬元，另僑福房屋仲介服務費及地上農作物補償每坪一千二百五十九元所為之買賣行為，准伊以同一價額優先承購之判決。
被上訴人則以：土地法第三十四條之一所謂共有人之優先承購權，係指共有人聲明願依同一條件承購，始有優先承購權，倘共有人所聲明者僅部分條件相同，則不發生優先承購權。又伊所處分之土地，除系爭土地外，尚包括同段一一一之一地號、一一二地號、一二三之二地號、九三之一二地號四筆土地（下稱系爭六筆土地），該六筆土地中僅系爭土地有聯外道路，其餘四筆則為無聯外道路之袋地，因此出售予第三人時之條件即為六筆土地、一次交易，整批出售，互為截長補短後均一價以每坪三萬元出售，且不負擔任何稅費，並將該買賣條件通知上訴人，上訴人僅願意購買價值高臨馬路之系爭土地，未符合以同一條件購買，且違反誠信、不利於共有土地之利用，不發生優先承購權等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：上訴人主張系爭一一一之二地號土地為上訴人與子○○等十一人及其他共有人共二十八人所分別共有，子○○等十一人之應有部分合計四分之三；系爭一一○地號土地為上訴人與癸○○等十五人及其他共有人共三十七人所分別共有，而癸○○等十五人之應有部分合計七分之五。被上訴人依土地法第三十四條之一第一項規定，於九十五年一月二十二日將系爭土地以每坪三萬元及僑福房屋仲介服務費加地上農作物補償每坪一千二百五十九元，出賣予張聰波，並於同年二月二十一日由代理人林雅嫻、乙○○以三峽中山郵局第七一號存證信函，通知上訴人於十日內行使優先承購權，上訴人於同年三月一日以桃園桃鶯郵局第二九號存證信函回覆表示欲行使優先承購權，被上訴人之代理人林雅嫻於同年月七日收受等情，業據提出土地登記謄本、郵局存證信函等件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第一、二、三、四項定有明文。又土地法所定土地共有人之優先購買權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第三十四條之一第四項之規定，應指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。故土地法第三十四條之一第四項所規定優先承購權之行使，應本於相同之買賣條件，方符合優先承購權之本質。本件上訴人於被上訴人依土地法第三十四條之一第一項規定出賣系爭土地時，固得行使同條第四項之優先承購權，惟須以同一條件承買，上訴人主張祇要價格同一，即可行使優先承購權，並不可採。再查系爭土地係與同段一一一之一地號、一一二地號、一二三之二地號、九三之一二地號四筆土地一併出售予張聰波，且系爭六筆土地相鄰，因其中一一一之一地號、一一二地號、一二三之二地號三筆土地未臨道路，故以有臨道路的土地及未臨道路的土地價格一起平均算出每坪為三萬元，賣方係六筆土地一起賣，買方亦被要求買六筆土地，方能使用。且九十五年二月二十一日由被上訴人之代理人林雅嫻、乙○○通知上訴人行使優先承購權之存證信函，已載明系爭六筆土地之出售總面積為二千二百八十六‧二九坪，及以六個地號土地作為一筆出售之條件。另被上訴人與張聰波所簽訂之不動產買賣契約書內不動產標示欄內所記載之土地，亦均為系爭六筆土地或三筆土地，足證被上訴人與張聰波所訂買賣契約之條件為系爭六筆土地一併出售。被上訴人辯稱已將系爭六筆土地合併出售之交易條件通知上訴人等語，應堪採信。故系爭六筆土地之買賣契約，雖係由各共有人分別與張聰波簽訂，然系爭六筆土地係合併出賣。故上訴人就出賣土地全部之共有人與張聰波所訂買賣契約之一切條件必須均接受，始有合法行使優先承購權。而系爭六筆土地之出賣人多達九十餘人，其中系爭一一○地號土地之出賣人，除癸○○等十五人外，尚有訴外人蔡英敏、蔡欣蓉、蔡欣怡、蔡麗雪、李季薇，上訴人僅就系爭六筆土地中之系爭土地部分及出賣土地之共有人中之部分共有人，行使優先承購權，而不完全接受被上訴人及其他出賣土地之共有人與張聰波所簽訂之不動產買賣契約書之買賣條件，尚非合法行使優先承購權。上訴人主張其得以同一價格向被上訴人優先承購系爭土地，並不可採。綜上所述，上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定，請求確認對系爭土地有優先承購權存在；被上訴人就系爭土地以每坪三萬元，另僑福房屋仲介服務費及地上農作物補償每坪一千二百五十九元所為之買賣行為，准上訴人以同一價額優先承購，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第三十四條之一第四項僅規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未明定數筆共有土地之共有人不完全相同時，各等土地之部分共有人出賣其應有部分時，主張優先承購之共有人應數筆一併優先承購。查上訴人於原審一再主張：系爭六筆土地，其共有人各殊，得主張優先承購權之他共有人亦非一致，則被上訴人與張聰波以系爭六筆土地整批出售之買賣條件不得當作上訴人主張優先承購權時應履行之條件。蓋土地法第三十四條之一第四項共有人之優先承購權，應係存在於各別之共有物上，故本案系爭六筆土地為六個共有物，應成立六個共有關係，共有人若欲行使優先承購權，必須各就個別之共有物為主張方符合法條文意，否則於本案之情形，若某共有人祇就系爭六筆土地中之一筆具有共有關係，其欲行使優先承購權必須接受六筆土地整批出售之條件，等同變相以比土地法第三十四條之一第四項更嚴苛的條件來阻止共有人優先承購權之行使，如此解釋，不僅超越法條之文意，更是增加法律所無之限制，並且妨害共有人優先承購權之行使。從而本案系爭六筆土地之共有人既然各不相同，共有人之優先承購權應分別存在於六筆土地之上，上訴人雖僅就其中三筆土地行使優先承購權，應認為係合法行使土地法第三十四條之一第四項之共有人優先承購權。第一審以上訴人未接受六筆土地合併出售之全部條件為由，而認定上訴人未合法行使土地法第三十四條之一第四項之共有人優先承購權，其判斷不僅欠缺法律上之依據，且就共有人之優先承購權增加土地法第三十四條之一第四項所無之限制，其認事用法顯有違誤等語（見原審卷㈠第二六、二七頁，卷㈡第五七、五八頁）。原審未說明其何以不足採取之理由，仍維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，不無判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 六 月 十九 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官最高法院民事裁定本件判決主文欄書為原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院者應更正為原判決廢棄，發回台灣高等法院，特此裁定。
中 華 民 國 九十七 年 六 月 二十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 七 月 一 日
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