最高法院民事判決 九十七年度台上字第一五五三號上 訴 人 台灣糖業股份有限公司高雄區處（即台灣糖業股份
有限公司資產管理中心高雄區營運處）法定代理人 乙○○訴訟代理人 阮文泉律師被 上訴 人 甲○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十七年三月十九日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（九十六年度重上更㈠字第一九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：坐落高雄縣鳳山市道○○段下菜園小段七三、之二、之三、之四、之二○、之二一、之二二、之二三號地目為旱或田之土地為伊所有，於民國五十年之前，即出租予被上訴人之父吳起耕作，承租範圍如原判決附圖暨附表編號A3、A4、A5、
B 、B1、B2、B3、C、D、E、F、G、H、H1、H2部分所示（下稱系爭土地）。吳起於七十八年九月六日死亡，由被上訴人繼承租賃權，兩造並於八十七年四月訂立土地租賃契約書（下稱系爭租約）；惟吳起於五十年間，即將其中七三、七三之四號土地之「租賃使用權」讓與訴外人舉善堂，由舉善堂在如附表編號A3、A4、A5、B 、B1、B2、B3所示部分，設置花園、果園、水泥地暨通道、花圃，而未自任耕作，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第十六條第一、二項規定，兩造間之租約無效，伊得收回土地等情，爰求為命被上訴人將系爭土地之地上物拆除，返還土地予伊之判決。
被上訴人則以：兩造於八十七年四月間訂立之系爭租約，係依承租現狀另成立新契約，非舊有租約之展延，減租條例第十六條第
一、二項所謂「原訂租約無效」，應限於原訂租約，不包括新成立之租約。又伊承租之土地共八筆，每筆土地之租金分別約定，各筆土地之租賃可獨立存在，故縱認契約無效，亦僅限於舉善堂使用部分，其餘土地部分未違約，自非無效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地為上訴人所有，原出租予被上訴人之父吳起耕作，吳起於五十年間將其中七三、七三之四號土地之租賃使用權讓與舉善堂，由舉善堂在附表編號A3、A4、A5、B 、B1、B2、B3所示土地上設置花園、果園、水泥地暨通道。吳起於七十八年九月六日死亡，由被上訴人繼承上開租約，嗣兩造於八十七年四月訂立系爭租約，租期自八十五年一月一日起至九十年十二月三十一日止。上訴人雖主張系爭租約係繼承吳起而來，因吳起轉讓租賃權，不自任耕作，系爭租約應屬無效云云；惟承租人於租賃期間內死亡，其繼承人繼承其租賃權者，其租期應至原訂租期屆滿，超過原訂租期部分，即難謂係被繼承人之遺產。被上訴人於七十八年九月六日繼承吳起之承租權，所繼承之租賃權期限至遲應於八十四年間屆滿，既為兩造所不爭（兩造就吳起與上訴人最後一次簽立租約之日期及租約始期均不知悉），則於該租期屆滿後，上訴人與被上訴人另訂立之系爭租約，即屬新約。是吳起雖於五十間將部分土地租賃使用權讓與舉善堂，而有不自任耕作之事實，亦與被上訴人無關，自毋庸承受吳起不自任耕作之效果，上訴人亦不得依減租條例第十六條第一、二項規定，主張系爭租約無效。次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無減租條例規定之適用，最高法院著有八十八年台上字第一號判例可資參照。查系爭土地其中七三、七三之四號土地於六十二年九月一日發布屬鳳山都市計畫，七三號土地編定為保存區、七三之四號土地編定為綠帶；另七三之二、之三、之二一、之二三號土地於六十八年六月三十日發布屬高速公路五甲交流道特定區計畫，九十三年六月二十九日合併為鳳山都市計畫，土地使用分區皆編定為農業區；七三之二○、之二二號土地於六十八年六月三十日發布屬高速公路五甲交流道特定區計畫，土地使用分區皆編定為農業區，七十四年一月三十一日變更為道路用地，九十三年六月二十九日合併為鳳山都市計畫，有高雄縣鳳山市公所函可稽。是系爭土地於八十七年四月間即兩造訂立系爭租約時均非耕地，依上揭說明，亦無減租條例規定之適用。從而，上訴人本於減租條例第十六條第一、二項規定，主張系爭租約無效，請求被上訴人拆除地上物，返還該土地予伊，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭土地之地目為田或旱，而依原審援引之高雄縣鳳山市公所函文所載，系爭土地除其中七三之二○、之二二號土地於七十四年一月三十一日變更編定為道路用地外，其餘均經編定為保存區、綠帶、農業區（見原審更字卷四五、八七頁），則原審憑何認定系爭土地於八十七年四月間兩造訂立系爭租約時均非耕地？又上述七三之二○、之二二號土地，原均經編定為農業區，七十四年一月三十一日雖變更為道路用地，九十三年六月二十九日合併為鳳山都市計畫（見同上鳳山市公所函），但該二筆土地之地目仍分別為旱、田（見一審卷一○、一四頁），倘上開都市計畫尚未定期實行，依土地法第八十三條規定，仍得繼續為從來之使用，則兩造就該二筆土地是否不能成立耕地租賃，亦非無疑。原審以兩造訂立系爭租約時之土地使用編定為據，謂本件非屬耕地租賃，無減租條例之適用云云，尚有可議。其次，原審謂兩造係於八十七年四月間成立新約，被上訴人之被繼承人吳起於五十年間將部分土地租賃使用權讓與訴外人舉善堂，與被上訴人無關云云，惟上訴人於原審略稱：舉善堂在九十一年至九十三間代納地租，舉善堂未交付地租予伊，依照第一審卷卷內讓渡書、拋棄書、收據，都是舉善堂與被上訴人間的文書等語（見原審更字卷六二頁），並有租金收據在卷可稽（見一審卷八五頁以下），則於系爭租約成立後，被上訴人是否仍繼續轉租？倘該部分土地亦屬系爭租約之範圍，兩造復約定供被上訴人耕作之用，則能否謂被上訴人未違反減租條例第十六條第一項規定，自非無斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又如附表編號A3、A4、A5、B 、B1、B2、B3所示土地上之地上物，如係訴外人舉善堂設置，則被上訴人有無拆除之權限？上訴人請求其拆除地上物之依據何在？案經發回，宜併闡明之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 七 月 二十四 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄法官 陳 淑 敏法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 八 月 十一 日
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