最高法院民事判決 九十七年度台上字第一六０號上 訴 人 己○○訴訟代理人 陳金泉律師被 上訴 人 甲○○
乙○○丙○○丁○○戊○○共 同訴訟代理人 林慶苗律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十六年九月四日台灣高等法院第二審判決（九十五年度重上字第六三三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行及駁回上訴人請求被上訴人給付新台幣玖佰肆拾貳萬肆仟捌佰貳拾伍元本息之上訴暨該訴訟費用部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國九十一年四月八日將共有之坐落台北市○○區○○段三小段第六、二九、二九之一、三二之三地號等四筆土地（嗣合併為第六、二九地號）出售予上訴人，價金共計新臺幣（下同）三億八千八百七十七萬三千元，伊已辦畢系爭土地所有權之移轉登記，並點交土地予上訴人，惟上訴人拒不給付尾款三百十四萬一千七百五十元等情，依買賣之法律關係，求為命上訴人給付被上訴人甲○○九十九萬六千八百七十七元，給付被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、戊○○二百十四萬四千八百七十三元，並均加給法定遲延利息之判決（原審命上訴人給付甲○○八十一萬四千三百七十四元，給付乙○○、丙○○、丁○○、戊○○一百七十五萬二千二百零一元，及均自九十三年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○等五人其餘上訴及附帶上訴，甲○○等五人對其敗訴部分未提起第三審上訴）。
上訴人則以：系爭第六地號土地遭隔鄰東華大樓占用約十坪興建地下室及污水管線，兩造乃於九十一年九月五日約定被上訴人應於同年十一月四日前釐清現場並點交土地予伊，屆期被上訴人未履行，伊自得行使同時履行抗辯權，拒絕支付尾款。又被上訴人交付之土地有瑕疵，應減少價金四百四十一萬元，被上訴人已無尾款可請求。再被上訴人未依約點交完整可利用之土地，致伊受有變更設計八十七萬一千七百零九元、地價稅五十七萬五千一百七十五元、利息九百六十四萬零七百八十一元、土地使用面積減少四百四十一萬元、排除地下室及污水管線占用部分一千五百二十二萬五千五百六十四元，共計三千零七十二萬三千二百二十九元之損害，伊得以之與被上訴人之尾款債權為抵銷等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張：被上訴人交付之土地有瑕疵，伊因而受有變更設計八十七萬一千七百零九元、地價稅五十七萬五千一百七十五元、利息九百六十四萬零七百八十一元之損害，先請求其中一千萬元等情，依債務不履行之法律關係，求為命被上訴人給付一千萬元及加給法定遲延利息之判決（原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，上訴人就其中請求被上訴人給付地價稅五十七萬五千一百七十五元本息部分提起第三審上訴；其他未據其提起上訴部分，業已確定）。
原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人給付甲○○八十一萬四千三百七十四元，給付乙○○、丙○○、丁○○、戊○○一百七十五萬二千二百零一元，及均自九十三年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴，係以：被上訴人主張其於九十一年四月八日將共有之系爭土地售予上訴人，其已辦畢系爭土地所有權之移轉登記，並點交土地予上訴人，上訴人尚欠尾款三百十四萬一千七百五十元未付等情，業據提出買賣契約書、陳榮宗律師事務所函等件為證。次查系爭買賣契約約定上開尾款三百十四萬一千七百五十元應於九十一年八月二十三日給付，嗣因系爭土地遭隔鄰東華大樓占用十平方公尺設置陰井、管線及地下室，兩造乃約定由上訴人簽發票面金額三百十四萬一千七百五十元之本票交付被上訴人擔保尾款之給付，被上訴人則應於九十一年十一月四日前將現場釐清，逾期未排除上述管線者，上開尾款本票提示日失其效力，兩造應另行協商之。兩造係約定被上訴人未於九十一年十一月四日前排除上開侵害時，上開尾款保證本票提示日失效，並非約定被上訴人未排除上開侵害時，不得請求給付尾款或二者應同時為之。系爭買賣契約所約定尾款之給付日九十一年八月二十三日既已屆至，尾款之給付與侵害之排除又無同時履行關係，被上訴人請求上訴人給付，自屬有據。又被上訴人所出售之系爭土地遭隔鄰東華大樓占用十平方公尺設置陰井、管線及地下室，構成物之瑕疵。惟查上訴人於九十一年八月二十二日即知悉系爭土地遭隔鄰東華大樓占用十平方公尺設置陰井、管線及地下室之瑕疵，其自應於六個月內即九十二年二月二十二日前行使減少價金請求權，其遲至九十二年二月二十四日始委由明理法律事務所通知被上訴人表示減少價金四百四十一萬元，已逾六個月除斥期間，自不生效力。再上訴人於九十二年七月十日繳付系爭土地九十一年度之地價稅一百十五萬零三百五十元，被上訴人應分擔二分之一即五十七萬五千一百七十五元，上訴人主張以之與其應給付之尾款為抵銷，洵屬有據。被上訴人得請求之尾款為三百十四萬一千七百五十元，扣除其應分擔之地價稅五十七萬五千一百七十五元後，餘額為二百五十六萬六千五百七十五元，甲○○就系爭土地之應有部分為一萬分之三一七三，得請求八十一萬四千三百七十四元，乙○○、丙○○、丁○○、戊○○等四人之應有部分為一萬分之六八二七，得請求一百七十五萬二千二百零一元。故被上訴人請求上訴人給付上開金額及均自九十三年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。又統揚建設股份有限公司（下稱統揚公司）縱因變更設計受有八十七萬一千七百零九元損害，其損害與被上訴人遲延點交小部分土地亦無相當因果關係；而東華大樓占用之位置為系爭土地邊緣，不影響系爭土地供建屋之用，統揚公司自不可能增加支出貸款之利息。故上訴人主張被上訴人交付之土地有瑕疵，伊因而受有變更設計八十七萬一千七百零九元、地價稅五十七萬五千一百七十五元（按：業與被上訴人之尾款債權為抵銷）、利息九百六十四萬零七百八十一元之損害，請求被上訴人給付一千萬元及加給法定遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之六個月或五年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算，民法第三百五十六條及第三百六十五條第一項規定甚明。原審未查明上訴人係於何時通知被上訴人系爭土地之瑕疵，遽謂上訴人於九十一年八月二十二日即知悉系爭土地之瑕疵，應自斯時起算減少價金請求權之六個月存續期間，上訴人遲至九十二年二月二十四日始請求減少價金四百四十一萬元，已逾六個月而不生效力，已有可議。次查解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。兩造因系爭土地遭隔鄰東華大樓占用十平方公尺設置陰井、管線及地下室，乃由上訴人簽發票面金額三百十四萬一千七百五十元之本票交付被上訴人擔保尾款之給付，並約定被上訴人應於九十一年十一月四日前將現場釐清，交地與上訴人，逾期未排除該管線者，上開本票提示日失其效力，雙方應另行協商之（見第一審卷第一宗五一頁）。契約文字似已表示當事人之真意為被上訴人應於九十一年十一月四日前除去系爭土地之瑕疵，並將土地交付上訴人，上訴人則於被上訴人履行其義務後給付尾款，倘被上訴人未履行，尾款如何給付應另行協商。原審反捨契約文字謂被上訴人得於除去系爭土地之瑕疵前請求上訴人給付尾款，亦有未合。又上訴人於事實審主張：被上訴人未依約點交完整可利用之土地，應負債務不履行損害賠償責任，賠償伊土地使用面積減少四百四十一萬元及排除地下室與污水管線占用部分一千五百二十二萬五千五百六十四元之損害，爰以之與被上訴人之尾款債權為抵銷等語（見第一審卷第一宗一一四頁以下、原審卷六四頁），攸關被上訴人能否請求上訴人給付尾款，係屬重要之防禦方法。原審未於判決書理由項下記載其取捨之意見，遽命上訴人為給付，並有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 一 月 二十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎法官 吳 謀 焰法官 許 正 順法官 葉 勝 利本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 二 月 十五 日
Ｋ