最高法院民事判決 九十七年度台上字第一八九七號上 訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
丙 ○ ○共 同訴訟代理人 李 旦律師被 上訴 人 時代廣場大樓管理委員會兼 法 定代 理 人 甲 宇 ○被 上訴 人 甲 庚 ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○國華人壽保險股份有限公司上 列一 人法定代理人 甲 宙 ○被 上訴 人 己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○
寅 ○ ○
號擎碧建設股份有限公司上 列一 人法定代理人 甲 玄 ○被 上訴 人 卯 ○ ○
辰 ○ ○
2樓
巳 ○ ○
樓
午 ○ ○
未 ○ ○
申 ○ ○
酉 ○ ○
戌 ○ ○
亥 ○ ○佳昇投資股份有限公司上 列一 人法定代理人 甲 黃 ○被 上訴 人 元大投資股份有限公司法定代理人 甲 Ａ ○被 上訴 人 亞勳國際有限公司法定代理人 甲 Ｂ ○被 上訴 人 天 ○ ○
5號地 ○ ○宇 ○ ○宙 ○ ○玄 ○ ○黃 ○ ○
2號1樓
Ａ ○ ○
Ｂ ○ ○
Ｃ ○ ○禾樸實業股份有限公司上 列一 人法定代理人 甲 Ｃ ○被 上訴 人 Ｄ ○ ○
Ｅ ○ ○鑫鴻洋設計有限公司法定代理人 甲 Ｄ ○被 上訴 人 Ｆ ○ ○
號
Ｇ ○ ○
Ｈ ○ ○
Ｉ ○ ○
Ｊ ○ ○
Ｋ ○ ○
Ｌ ○ ○
27號3樓
Ｍ ○ ○
Ｎ ○ ○金利龍開發投資股份有限公司
3樓之5上 列一 人法定代理人 甲 Ｅ被 上訴 人 金元裕投資股份有限公司法定代理人 甲 Ｆ ○被 上訴 人 Ｏ ○ ○
號
Ｐ ○ ○
Ｑ ○ ○聯川工業股份有限公司
號兼上列一人法定代理人 ｚ ○ ○被 上訴 人 Ｒ ○ ○
Ｓ ○ ○
19號3樓
Ｔ ○ ○
Ｕ ○ ○
5號Ｖ○○○
Ｗ ○ ○
Ｘ ○ ○
Ｙ ○ ○
Ｚ ○ ○
44號ａ○○○
之1號
ｂ ○ ○
ｃ ○ ○
ｄ ○ ○
ｅ ○ ○
ｆ ○ ○
號7樓
ｇ ○ ○
之1號
ｈ ○
ｉ ○ ○
ｊ ○ ○ｋ○○○
ｌ ○ ○
號
ｍ ○ ○
ｎ ○ ○
ｏ ○ ○
ｐ ○ ○
ｑ ○ ○
ｒ ○ ○
ｓ ○ ○
ｔ ○ ○
號15樓Ｄ棟
ｕ ○ ○
ｖ ○ ○
ｗ ○ ○
ｘ ○ ○
ｙ ○ ○
甲 甲 ○
弄13號2樓
甲 乙 ○
樓
甲 丙 ○
甲 丁 ○甲戊○○鴻亞國際企業有限公司上 列一 人法定代理人 甲 Ｇ ○被 上訴 人 甲 己 ○
之2根登建設股份有限公司上 列一 人法定代理人 甲 Ｈ ○被 上訴 人 甲 辛 ○
甲 壬 ○
甲 癸 ○
號
甲 子 ○
甲 丑 ○
樓
甲 寅 ○
甲 卯 ○
甲 辰 ○
甲 巳 ○
甲 午 ○
甲 未 ○（原名郭怡君）
甲 申 ○
甲 酉 ○
4樓
甲 戌 ○
甲 亥 ○
甲 天 ○
7號8樓吉而升貿易股份有限公司兼上列一人法定代理人 甲 地 ○上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十六年八月二十二日台灣高等法院第二審判決（九十四年度重上字第六○一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及其餘追加之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊為門牌台北市○○區○○路五段一○九號時代廣場大樓地下一樓（下稱系爭建物）之共有人，於民國九十二年三月間發現時代廣場大樓一樓門廳前之共同使用部分（下稱共同使用部分）發生漏水現象，致系爭建物受有損害，伊多次向被上訴人時代廣場大樓管理委員會（下稱大樓管委會）反應，未獲置理，遂自行僱工修繕。嗣於九十三年初再次發生漏水現象，伊於同年二月九日、三月一日分別以存證信函催告大樓管委會修繕系爭共同使用部分之漏水情形，並請其對於廠商之修繕報價新台幣（下同）一百十萬元表示意見，均遭回函拒絕。伊乃自行支付該款，委請訴外人聯通工程有限公司（下稱聯通公司）修繕，自得依法請求時代廣場大樓之其餘區分所有權人依應有部分比例，給付伊修繕費用一百零一萬七千二百五十八元。又伊曾於九十二年十一月一日將系爭建物出租與訴外人徐韻高，因系爭建物屋頂持續嚴重漏水，且地下二樓建物及供大樓共用之化糞池部分，時而溢出惡臭沼氣，徐韻高無法營業，於九十三年四月十日通知伊解除租賃契約，致伊受有一千零八十萬元之租金收入損失。大樓管委會及被上訴人戊○○、甲地○等人於九十三年三月十九日召開之九十三年度臨時區分所有權人會議中，均明知其等負有修繕及防止污水及惡臭沼氣等侵入伊所有系爭建物之義務，卻故意決議不修繕，致伊受有上開租金收入損失之損害，管委會、戊○○、甲地○依法自應賠償伊上開租金損失。又原法院審理中共同使用部分另發生漏水現象致伊受有損害，管委會有修繕之義務，全體區分所有權人應賠償伊所受損害等情。爰依公寓大廈管理條例第十條第二項、民法第二十八條、第一百八十八條第一項、第一百七十四條第二項、第一百七十六條第一項及第二項、第一百八十四條第一項前段及後段，第一百八十五條第一項及第二項、第八百二十二條第一項及第二項規定，求為命管委會、戊○○、甲地○連帶給付上訴人一千零八十萬元，並加計法定遲延利息；被上訴人按原判決附表（下稱附表）所示之金額共同給付上訴人一百零一萬七千二百五十八元、連帶給付上訴人四百零二萬八千六百六十八元，並均加付法定遲延利息，暨自九十四年十二月二十七日起系爭建物之漏水瑕疵修繕完畢為止，按年連帶給付上訴人四百三十七萬九千零五十九元之判決。（後二者請求係於原審所追加。原審命管委會給付上訴人五十九萬四千一百七十元本息部分已告確定，未繫屬於本院。）被上訴人管委會則以：系爭建物有漏水之情形，係因建商設計或施工不當，上訴人應向建商主張物之瑕疵擔保，不應對伊或其他住戶主張權利。且伊於收受上訴人之存證信函後，得知上訴人就系爭建物之修復報價金額高達一百十萬元，屬重大修繕，即於九十三年三月十九日召開區分所有權人會議，然因大多數住戶均反對上訴人之請求，自無法為上訴人之系爭建物修繕，伊所為均係依公寓大廈管理條例第十條第二項後段之規定辦理，並無侵權行為可言。況若系爭建物於九十二年三月間已發生嚴重漏水現象，致有無法使用之情形，豈可能於同年十一月間將系爭建物出租與徐韻高等語。被上訴人國華人壽保險股份有限公司則以：系爭建物漏水係因房屋材料老化，使用者對建築物本身為修改所致，與伊無關，伊願意讓上訴人進入共同使用部分進行修繕等語，資為抗辯。（其餘被上訴人未提出書狀作何聲明或陳述。）原審除命管委會給付上訴人追加請求中之五十九萬四千一百七十元本息外，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回上訴人其餘追加之訴，無非以：公寓大廈管理條例第十條第二項乃在賦予管理委員會或管理負責人得據以執行公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護事宜，及動支公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例所交付之費用，並對於拒不按其共有之應有部分比例分擔上開費用之區分所有權人，得依同條例第二十一條之規定，對該區分所有權人為催告或訴請法院給付，管理負責人或管理委員會以外之人，則不得援引此項條文，請求公寓大廈之區分所有權人給付任何款項。本件上訴人既非時代廣場大樓之管理負責人或管理委員會之主任委員，其主張自行支付系爭共同使用部分之修繕費用一百十萬元，依據公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，請求時代廣場大樓區分所有權人即除管委會、戊○○、甲地○外之其餘被上訴人己○○等一百十二人（下稱己○○等一百十二人）依據附表所示比例，共同給付上訴人一百零一萬七千二百五十八元（即上開修繕費用扣除上訴人依應有部分比例應自行負擔之部分），依上訴人主張之事實觀之，在法律上顯然不能獲得勝訴之判決，應認上訴人此部分之訴及追加之訴在法律上為無理由。次查時代廣場大樓舉行九十三年三月十九日臨時區分所有權人會議之前，上訴人早已雇工進行系爭共同使用部分之修繕工作。是該日會議所討論者，僅係是否由大樓管委會負擔此項修繕費用，而非應否修繕系爭共同使用部分一節，有上開會議紀錄足稽。衡以該次會議雖否決上訴人要求大樓管委會支付修繕費用之提議，系爭建物之漏水情形仍於九十三年三、四月間修繕完竣之事實，堪認戊○○、甲地○於前開臨時區分所有權人會議中是否發言或投票反對大樓管委會支付修繕費用，對於上訴人已僱工進行之修繕工作及其完工時程，並不造成任何影響。是戊○○、甲地○於該會議中之行為，與上訴人所稱之租金收入損失之間，不具相當因果關係。上訴人依權行為之法律關係，請求大樓管委會、戊○○、甲地○連帶賠償租金收入損失一千零八十萬元，自無理由。再查依上訴人之主張，系爭建物於九十二年三月間即發生嚴重漏水現象，何以上訴人仍得於同年十一月間，以高達每月四十五萬元之租金出租與訴外人徐韻高使用？又何以遲至一年後之九十三年二月九日始以存證信函催告大樓管委會修繕？且依證人龔家駿、顏鈞翰之證詞，九十二年三月間系爭建物確有牆壁滲水、天花板漏水及臭味問題，經當時承租人王東亮會同屋主、總幹事，施工廠商協調後發現係一樓人行步道滲水，遂商請防水公司、水肥公司處理，水肥費用由龔先生公司的人支付，其他費用不清楚由何人支付等語。準此，縱認系爭建物在九十二年三月間發生漏水現象，亦已經承租人及裝潢公司於同年六、七月間修繕完畢，費用非上訴人支付。上訴人提出之存證信函、估價單、統一發票、保固書等其日期均係九十三年三月以後，與其主張之九十二年三月間漏水顯有不符，自無從認上訴人於九十三年三月以後支出修繕費用一百十萬元，與九十三年三月間之漏水有因果關係，大樓管委會自無修繕之義務。又上訴人主張因系爭共同使用部分漏水，徐韻高因此解除租賃契約，致其受有二十四個月租金收入之損害一千零八十萬元，除提出房屋租賃契約及存證信函外，別無其他證據可資佐證。且依上訴人於訴狀所載，其早於九十二年三月間即發現系爭共同使用部分存有嚴重漏水現象，而多次以口頭向大樓管委會總幹事徐玉雪反應，徐韻高又非無識別能力之幼兒，豈有無視於此等嚴重漏水現象，反於九十二年十一月間，仍願以高達每月四十五萬元之租金，向上訴人承租系爭建物之可能？又依上訴人所提聯通公司統一發票，亦可知聯通公司最遲應於九十三年三、四月間，已完成系爭共同使用部分之修繕工作，則徐韻高又豈能復以系爭建物嚴重漏水為理由，於同年四月間發函解除系爭租賃契約？上訴人既已自行出資修復系爭建物之漏水情形，又豈有甘冒租金收入損失，無條件接受徐韻高此項不合理之解約意思表示之理？是於上訴人未能提出徐韻高支付系爭租賃契約租金、押金，或著手裝潢、使用系爭建物等證據之情形下，卷附與常情有違之房屋租賃契約及存證信函，尚不足以使法院產生系爭租賃契約係屬真正之心證，上訴人主張受有上開租金收入之損失，已不足採取。末查上訴人於原法院審理期間就新發生漏水情形追加修繕費用及修繕完畢前無法使用系爭建物所生損害賠償之部分，經現場履勘及囑託台北市建築師公會鑑定結果，確有漏水現象。按公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條之規定，均係在修繕與否，不影響他人權益之情形下，委由區分所有權人會議自決，如不予修繕顯將造成他人權益之損害，法律明定之作為義務，違反即構成侵權行為，縱為區分所有權人會議，亦無權決議不予修繕。管委會既為法律明定之作為義務人，自不能藉區分所有權人會議之決議而免責。經再囑託台北市建築師公會補充鑑定結果，系爭污水立管、公用管道間及地下室外牆防水層等之修復費用，計二十二萬四千九百六十九元，修復工期三十四天。則上訴人得請求不能使用收益之損害應僅三十四天。上訴人依土地法第七十九條第一項規定計算相當於系爭建物年租金之損害賠償金額，應為三十六萬九千二百零一元。從而，上訴人得請求管委會給付之損害賠償金額，合計為五十九萬四千一百七十元。上訴人追加之訴在此範圍內，加計自催告期滿翌日即九十四年十二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息部分，為有理由，應予准許（此部分上訴人已獲勝訴判決確定，未繫屬於本院。）。逾此金額之請求，則應駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟按審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實、聲明證據、或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之；又依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之，凡此，均係審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令，此觀民事訴訟法第一百九十九條第二項、第一百九十九條之一第一項規定及本院四十三年台上字第一二號判例即明。次按訴之客觀合併，法院應就上訴人所主張之數項標的逐一審判，如其中一項標的之請求為無理由時，仍須就他項標的為審判。查關於九十三年初之修繕費用部分上訴人於第一審之聲明係請求命除管委會、戊○○、甲地○外之其餘被上訴人即己○○等一百十二人按附表所示金額共同給付一百零一萬七千二百五十八元，嗣於原審改為請求全體被上訴人按附表所示金額共同給付該款，其後又將金額刪除（見原審卷第一六三頁），而於言詞辯論時為是項聲明（同卷第一九三頁），其前後聲明之內容不一，且金額若干亦欠明確，審判長即有闡明之義務，原審審判長未加闡明，逕認上訴人係請求全體被上訴人按附表所示金額共同給付上開款項，自非適法。又上訴人於第一審係依侵權行為法律關係請求管委會、戊○○、甲地○連帶給付上訴人租金損害一千零八十萬元及其利息，嗣於原審主張對管委員會依民法第二十八條、第一百八十八條第一項、第一百七十四條第二項、第一百七十六條第一項及第二項、第一百八十四條第一項前段及後段，第一百八十五條第一項及第二項、第八百二十二條第一項及第二項，及公寓大廈管理條例第十條第二項中段；對戊○○及甲地○依民法第二十八條及第一百八十八條第一項規定，即請求管委會、戊○○、甲地○連帶給付該款本息。依此，上訴人於原審對管委會主張為訴訟標的之法律關係仍包含侵權行為在內，而民法第二十八條係規定法人就其董事或有代表權之人因執行職務之侵權行為所應負之責任，同法第一百八十八條第一項則規定僱用人就其受僱人因執行職務之侵權行為應負之責任，所據之基礎法律關係仍為侵權行為。上訴人對管委會、戊○○、甲地○均併依民法第二十八條及第一百八十八條第一項規定請求，既為原審所是認，自應先釐清其侵權行為之態樣為何，及管委會與戊○○、甲地○之間究為法人與董事抑僱用人與受僱人之關係，及何者為僱用人，何者為受僱人，並應就此詳加闡明，令其敘明或補充之。乃原審審判長就此未盡其闡明之義務，且置上訴人主張之其餘法律關係於不顧，遽為其不利之判決，亦屬可議。又本件上訴人係本於無因管理、共有物費用分擔、公寓大廈管理條例第十條第二項三種不同之法律關係請求己○○等一百十二位區分所有權人共同給付一百零一萬七千二百五十八元本息，關於為訴訟標的之法律關係部分，亦屬訴之客觀合併，原審僅以上訴人非時代廣場大樓之管理負責人或管理委員會之主任委員不得主張公寓大廈管理條例第十條第二項，即為上訴人敗訴之判決，而未詳加審酌無因管理及共有物費用分擔請求權部分有無理由，尤欠允洽。末按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第二百八十六條規定甚明。上訴人聲請訊問證人即訴外人盛隆國際工程事業有限公司（下稱盛隆公司）負責人林言峰、承租人徐韻高及其股東竺思秋、租賃契約見證人林玟岑律師，以資證明系爭共同使用部分於九十二年三月間確有漏水情形，上訴人已先行雇請盛隆公司修繕漏水現象、租賃契約為真正，及徐韻高承租後復陸續發生漏水及沼氣臭味致無法正常營業而解除租賃契約等事實（見原審第一宗卷第二五－一頁）。倘系爭建物漏水情形於九十二年三月間已由上訴人雇請盛隆公司於同年六、七月間修繕完成屬實，則徐韻高於再次發生漏水現象之前承租系爭建物即無違背常理，足見林言峰、徐韻高、林玟岑律師之證言，對於上訴人是否因管委會遲不修繕共用部分之漏水而受有租金損失之認定，確屬重要之證據方法。原審未通知上開證人到庭說明，遽為上訴人不利之認定，顯未盡調查之能事，尤非適法。上訴論旨，執以指摘於其不利部分之原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 九 月 十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山法官 袁 靜 文法官 許 正 順本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 九 月 二十二 日
Ｑ