最高法院民事判決 九十七年度台上字第二二四九號上 訴 人 全賀康開發建設股份有限公司兼法定代理人 丙○○共 同訴 訟代理 人 黃燕光律師被 上訴 人 乙○○
甲○○共 同訴 訟代理 人 許美麗律師
李林盛律師張淑美律師上列當事人間請求返還無權占有房屋等事件，上訴人對於中華民國九十七年六月二十四日台灣高等法院第二審判決（九十七年度上字第一四一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落新竹市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼為新竹市○○路○○○號三樓房屋（下稱系爭三樓房屋）為被上訴人甲○○所有，而同門牌號碼地下一樓之一房屋（下稱系爭地下一樓之一房屋）為被上訴人乙○○所有，伊二人分別於民國八十年八月二十三日、九十六年一月九日取得各該建物所有權。詎上訴人全賀康開發建設股份有限公司（下稱全賀康公司）、丙○○竟自九十四年十二月初起即占用系爭三樓房屋面積為二六六點四六平方公尺全部，丙○○並占用系爭地下一樓之一如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋，面積依序為六十二點三六平方公尺、二十點五八平方公尺、五點二四平方公尺，均為無權占有。伊二人依民法第七百六十七條規定，得請求上訴人自占用之房屋遷讓返還。又上訴人無權占用系爭房屋，乃無法律上之原因而受利益，致伊二人受有損害，依民法第一百七十九條及土地法第九十七條第一項之規定，伊二人亦可請求上訴人給付相當於租金之不當得利等情，求為命全賀康公司、丙○○自系爭三樓房屋騰空遷讓返還予甲○○，並自九十四年十二月十五日起至返還房屋之日止，按月連帶給付甲○○新台幣（下同）一萬二千六百十七元；丙○○自系爭地下一樓之一如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋騰空遷讓返還予乙○○，並自九十六年一月九日起至返還房屋之日止，按月給付乙○○一千二百四十四元之判決（被上訴人超過上開金額之請求，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：系爭三樓房屋係九十年五月十日甲○○授權其父鄭伯溶全權處理及使用，嗣鄭伯溶於同年十月二十日與丙○○、訴外人蔡重信簽訂合作契約書，提供系爭一樓、地下室及三樓房屋全部作為共同經營「中國榮寶文物美術館」之營業場所，全賀康公司占用系爭三樓房屋，即非無權占用，亦無不當得利。縱認被上訴人得請求不當得利，以土地與建物申報總額年息百分之十計算，顯然偏高；且丙○○並未占用系爭三樓、地下一樓之一房屋，被上訴人對之請求，亦屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張之事實，業據其提出土地、建物登記簿謄本可稽，復經第一審勘驗並囑託新竹市地政事務所派員測量屬實，製有建物測量成果圖可按。且全賀康公司自承於上開時點起占用系爭三樓房屋全部；丙○○亦稱其因擔任該公司負責人，在系爭三樓房屋有間辦公室，因此，其使用該屋屬實。而系爭三樓房屋內除辦公桌椅、董事長室、會議室外，另放置字畫、佛像、花瓶、雕像、雕塑品，有勘驗筆錄暨現場簡圖可參。由董事長室、會議室內掛有字畫、放置古董文物等情觀之，全賀康公司與丙○○占用範圍，實無法各別區分，堪認上訴人共同占用系爭三樓房屋。再者，系爭地下一樓之一如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋，與樓梯間裝設有門鎖，內堆放著舊沙發、桌椅、床，並隔有房間與廁所，亦經第一審履勘屬實，有勘驗筆錄及現場簡圖可佐。丙○○承稱：「地下室之門鎖是我裝的」等語，則丙○○猶能裝設門鎖以控制他人進出，該部分房屋均在丙○○掌控中，已排除乙○○對該部分之使用權能。是乙○○主張系爭地下一樓之一如附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋為丙○○占用，堪可採信。上訴人雖辯稱本件非無權占用，並提出甲○○出具之授權書及其父鄭伯溶與丙○○、蔡重信等人簽訂之合作契約書等件為證，然甲○○既否認上開授權書為真正，上訴人又未舉證證明甲○○曾授權鄭伯溶全權處理及使用系爭房屋，並經前內政部警政署入出境管理局函稱甲○○未曾於九十年五月十日期間返台，有入出境資料可稽，縱該授權書之印章與上訴人提出之地下一樓房屋使用執照變更申請書上之印章相同，上訴人未證明該印章係甲○○交付，亦無從證明甲○○有授權鄭伯溶使用該印章。至於合作契約書係丙○○與鄭伯溶、蔡重信間之合夥契約關係，與被上訴人無涉，上訴人自不得執該契約主張其有權占用系爭房屋。則全賀康公司、丙○○共同占用系爭三樓房屋，丙○○另占用系爭地下一樓之一如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋，均屬無權占有，因而受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害。爰審酌系爭房屋位於新竹市區，交通便利、工商業繁榮程度，地下一樓之一房屋通風較差，及上訴人可得受之利益等情，認上訴人因無權占有系爭房屋所獲之利益，系爭三樓房屋部分以房屋課稅現值及系爭土地之申報地價之年息百分之九計算，而系爭地下一樓之一如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋部分以房屋課稅現值及系爭土地之申報地價之年息百分之三計算為當。查系爭土地面積為五七０平方公尺，申報地價自九十三年一月起為每平方公尺一萬三千六百四十一元，其上有三四個建物總面積為五０二三‧０五平方公尺，有土地、建物登記簿謄本可按。準此，全賀康公司、丙○○無權占用系爭三樓房屋，其占有系爭土地之價值為四十一萬二千四百六十四元，該屋之課稅現值為一百二十六萬九千八百元，以年息百分之九計算，每月租金為一萬二千六百十七元。而丙○○占用系爭地下一樓之一如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋，其占有系爭土地之價值為十三萬六千四百九十七元，該部分房屋之課稅現值為八十一萬零二百元，以年息百分之三計算，每月租金為一千二百四十四元。從而，被上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，請求全賀康公司、丙○○自系爭三樓房屋全部騰空遷讓返還予甲○○，及自九十四年十二月十五日起至返還房屋之日止，按月連帶給付甲○○一萬二千六百十七元；丙○○自系爭地下一樓之一如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋騰空遷讓返還予乙○○，及自九十六年一月九日起至返還房屋之日止，按月給付乙○○一千二百四十四元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按印章由本人或有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實之當事人，應負舉證責任。查上訴人提出之授權書所蓋甲○○印章是否真正？原審未予調查審認，倘該授權書上所蓋甲○○之印章為真正，則甲○○就其爭執該印章非授權其父鄭伯溶蓋用之事實，自應負舉證之責。原審未命其舉證，遽認上訴人之抗辯為不能證明，尚嫌速斷。其次，上訴人丙○○於原審抗辯，系爭地下一樓之一如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋內沙發、桌椅等物品，係訴外人宏國保全股份有限公司（下稱宏國保全公司）留下；伊將該地下室門加鎖，係恐流浪漢或貓狗進入，造成環境污染或其他困擾，實非基於使用之目的而占有，並未占用云云，並提出宏國保全公司新營業處所地下一樓平面圖乙紙為證（見原審卷第九八頁、第四一頁），原審就此重要防禦方法，竟恝置不論，亦有判決不備理由之違法。又查，土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條第一項所謂建築物之價額，係指該管縣（市）地政機關估定之價額。原審以稅捐稽徵機關所定系爭各該房屋之課稅現值，作為計算被上訴人所受相當於租金損害之標準，不無可議。且上訴人無權占有系爭房屋所獲之利益，原審僅抽象謂經審酌系爭房屋位於交通便利、工商業繁榮之程度等情，竟未具體說明其交通便利、工商業繁榮之狀況究竟如何？尤有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十 月 二十三 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得法官 童 有 德法官 許 正 順法官 王 仁 貴本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 十一 月 三 日
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