最高法院民事判決 九十七年度台上字第二五九二號上 訴 人 華屋實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 林正忠律師被 上訴 人 電發工業股份有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十七年一月十六日台灣高等法院第二審判決（九十六年度上易字第二０三號）反訴部分，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件原審以：被上訴人於民國八十九年二月十五日向上訴人承租坐落台北縣深坑鄉草地尾一一六號RC廠房第貳、叁層全部及後方空地八部停車位（下稱系爭房地），簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間為自八十九年二月十六日起至九十四年二月十五日止，每月租金新台幣（下同）十九萬元，被上訴人並於簽約時同時交付押租金一百萬元。系爭租約屆期終止，依系爭租約第五條約定，被上訴人遷空交還房屋後上訴人應無息返還之押租金，被上訴人同意扣除應付之租金九萬五千元、水費二千零七十六元、電費一萬七千五百九十五元及系爭房屋三樓木板隔間回復原狀（含標準門配置）之費用六萬二千元計十七萬六千六百七十一元等情，為兩造所不爭。茲上訴人於原審提起反訴主張：被上訴人除向伊承租系爭房地並承租另外八個停車位（下稱另外停車位），不續租時將二、三樓內部原有陳設回復承租時原狀，其標準依事前被上訴人自行拍照存證所示之陳設為準，伊始應返還上開押租金，被上訴人未將原置於二、三樓之機器設備回復原狀，經伊估價該回復原狀之費用為二百六十萬四千八百十元，因被上訴人拒不回復原狀致伊受有相當於七個月租金之損失一百三十三萬元，及被上訴人同意扣除之上開水費、電費、租金，連同積欠另外停車位租金六十萬元共四百六十四萬九千四百八十一元，因伊以上開金額與應返還之押租金一百萬元相抵銷，除第一審判決僅就其中上開水費、電費、租金及三樓部分回復費用計十七萬六千六百七十一元准予抵銷，被上訴人應給付伊抵銷餘額四百四十七萬二千八百十元本息云云，惟被上訴人否認之。經查系爭租約第十九條約定被上訴人可於廠房後半部增設貨梯乙部。三樓前院加蓋鐵棚，費用由被上訴人負擔，退租時保留原狀，不必拆除，無條件保留給上訴人使用；三樓內部原有陳設則由被上訴人事前照相存證，任由被上訴人拆除重新配置，於退租前恢復原狀交還上訴人，內部油漆由被上訴人重刷，退租後不必重刷，費用概由被上訴人負擔。與系爭租約之附件租賃契約（下稱附件租約）第二條、第三條約定內容互核以觀，可見系爭租約第十九條文字係援引附件租約第二、三條之全部文字而為合併之條文約定，僅於附件租約第二條前段「內部原有陳設」之文字前加增「叁樓」兩字成為「叁樓內部原有陳設」約定文字。乃附件租約係兩造正式簽訂系爭租約前，將相關約定事項以繕打方式作成之書面，堪認兩造審酌附件租約內容後，始簽訂系爭租約，應以兩造嗣後變更之約定文義以為當事人真意之認定依據。參以系爭租約第十九條乃手寫文字，於「內部原有陳設」文字前特別手寫加註「叁樓」兩字，益徵兩造嗣合意以系爭租約第十九條之手寫文字就附件租約為補充約定，使之更為明確，是關於兩造約定被上訴人應回復原狀範圍，自應以此為據。再者介紹兩造簽立系爭租約之證人曾金生亦證稱：伊與上訴人當時負責人劉先生討論後，手寫草約後交給劉先生，後來兩造簽下打字租約時未在場，而系爭租約訂立過程，兩造沒有談到機器設備回復原狀問題，有變動的部分如門窗配管、隔間、地板配管才需要回復原狀云云。觀上訴人提出曾金生所寫草約原稿第八－十條節本，足認曾金生確介紹兩造簽立系爭租約並先代擬草約，其就兩造簽約前洽談磋商過程見聞之證言，可以採信。兩造未就機器設備或未為變動之部分為回復原狀之約定，堪以認定。上訴人主張：被上訴人應將機器設備由一樓搬至二、三樓並回復可以運作之原狀云云，不足憑信。另上訴人並未能舉證證明被上訴人於租賃期間就系爭房屋二樓部分為任何拆除重新配置之情形，系爭租約將可拆除重新配置之區域限於系爭房屋三樓，被上訴人回復原狀之範圍不包括系爭房屋二樓部分。上訴人指該回復原狀解釋上應適用附件租約第三條即包括二、三樓全部云云，並不足採。至上訴人主張之被上訴人於訂約時拍攝並附於系爭租約交付上訴人之系爭房屋二、三樓照片三十七張，為被上訴人所否認。經查上訴人於第一審提出之系爭租約原本，並未附有上開照片，且照片中或有顯示拍攝日期「八十
九．一．十二」或未顯示日期者，已有不一；另附件租約第九條已約定八十九年元月十六日前上訴人撤清系爭房屋交被上訴人使用，租金從八十九年二月十五日算起；上訴人既應於八十九年一月十六日前撤清系爭房屋二、三樓原置放之機器設備等物品後，再交付被上訴人。被上訴人辯稱：其不可能於上訴人撤清交屋前之八十九年一月十二日即拍照存證云云，尚非無據。則被上訴人依約應回復原狀之範圍，係系爭房屋三樓內部原有陳設經被上訴人拆除重新配置部分，不包括系爭房屋二樓部分，並無將機器設備等物品由一樓搬回二、三樓並回復至可以運作狀態之義務，上訴人自不得對被上訴人主張該回復原狀費用。此外系爭租約第十九條前段，既已約定允准被上訴人於廠房後半部增設貨梯，三樓前院加蓋鐵棚，費用由被上訴人負擔，退租時保留原狀，不必拆除保留給上訴人使用。上開增設之貨梯係位於系爭房屋三樓廠房後方之陽台，須另設出入口供貨物進出，有必要將系爭租約所附三層平面圖中靠近上開貨梯部分之磚牆拆除，該貨梯始可能發揮功能。被上訴人辯稱：依約增設之貨梯於退租時不必拆除，應無條件保留給上訴人，則供該貨梯進出貨物所需之出入口，自應一併維持原狀，始符合兩造之合意云云，應屬可採。則上訴人於保留貨梯之同時，請求被上訴人給付將三樓四吋磚牆、三樓八吋磚牆部分回復原狀之費用，不應准許。被上訴人依約應回復原狀之範圍，既不包括系爭房屋二樓部分，則上訴人復主張被上訴人應負擔有關二樓地板修補、二樓菱形網恢復、二樓菱形網門恢復一扇、二樓恆溫室八吋磚牆恢復、二樓標準門配置一扇部分之回復原狀費用，於法更屬不合。另關於上訴人主張兩造就另外停車位成立租賃契約乙節，固為被上訴人所否認。查上訴人提出之附件十一及十二，其中附件十一紙張，其上記載三台貨車車號、十一部汽車車號、十一部機車車號及「電發工業：汽車十六位、機車00位，王國樑，元／二」等字樣。附件十二則於第四十～五十一停車位旁記載「電發用車位五～十六」等文字。而證人余阿甘、王國樑即上訴人之會計、經理之證詞，僅能證明兩造曾洽商承租停車位及上訴人規劃位置圖，惟尚不足認定兩造已就不屬系爭租約之另外停車位確實位置、租金數額、給付方式、租賃期間等達成合意。上訴人復未舉證證明其自九十一年一月迄今就另外停車位曾向被上訴人請求給付租金，其主張被上訴人積欠另外停車位租金六十萬元云云，尚難採信。末查被上訴人已於九十四年二月十五日系爭租約終止前將系爭房屋遷空，並將鎖匙四把交還上訴人，難認被上訴人於系爭租約終止後仍占有系爭房地而受有利益，致上訴人受有損害；被上訴人業同意上訴人自系爭押租金中扣除九十四年二月一日起至二月十五日止之租金、水費、電費、系爭房屋三樓木板隔間回復原狀（含標準門配置）之費用計十七萬六千六百七十一元，從而被上訴人請求上訴人返還押租金八十二萬三千三百二十九元本息為有理由。次查上訴人以被上訴人未回復原狀為由，反訴請求被上訴人給付回復原狀費用及按月給付相當於租金之損害金，均屬無據。原審以上開理由駁回上訴人之反訴，經核前無違誤。上訴論旨，猶執前詞，對原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，任意指摘為不當，聲明廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十二 月 十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 十二 月 二十五 日
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