最高法院民事判決 九十七年度台上字第二七０二號上 訴 人 己○○
庚○○共 同訴訟代理人 林石猛律師
張碧華律師被 上訴 人 甲○○
乙○○丙○○丁○○戊○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，對於中華民國九十七年八月十三日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十六年度上字第一八八號）提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：訴外人侯榮仙原為坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，於民國八十七年間，經由當時其他共有人即被上訴人甲○○、丙○○、丁○○與訴外人曾永超、周陳阿怨、賴滿福之同意，在系爭土地上興建如原判決附圖Ａ所示面積一百八十九點六八平方公尺之門牌高雄市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭建物），侯榮仙並以其所有系爭土地應有部分七分之一及系爭建物設定抵押權予訴外人中國農民銀行股份有限公司（後合併予合作金庫商業銀行股份有限公司，下稱農民銀行），擔保其與該銀行之借款債務。因侯榮仙屆期無法清償債務，農民銀行乃聲請法院拍賣抵押物，由甲○○行使優先購買權買受侯榮仙所有系爭土地之應有部分七分之一，系爭建物則由上訴人於九十五年十月四日向法院拍定取得所有權。惟系爭土地已由伊等及訴外人中華民國取得共有，原共有人同意侯榮仙使用系爭土地，應屬無償之使用借貸關係。伊等不同意上訴人繼續使用，上訴人所有之系爭建物無合法之占有權源。爰依先位聲明，求為判命上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地交還伊等及其餘共有人。又追加備位聲明，依民法第八百七十六條規定，求為核定上訴人在系爭土地面積二百五十九點六平方公尺之法定地上權，存續期間自九十六年三月三十日起至一百四十七年六月三日止，每月應給付被上訴人甲○○地租新台幣（下同）一萬四千一百三十四元，應給付其餘被上訴人地租各七千零六十八元。上訴人並應給付被上訴人甲○○二十萬零二百三十二元，給付其餘被上訴人各十萬零一百三十元，及自九十七年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人上開給付，均由己○○負擔百萬分之九十九萬九千九百九十九，由庚○○負擔百萬分之一之判決（第一審駁回被上訴人之請求，被上訴人提起上訴，並追加備位聲明，原審就備位之訴部分，求為核定上訴人就系爭建物自九十五年十月四日起成立之法定地上權，存續期間為五年，每月應給付地租為四萬九千四百七十四元；上訴人並應給付被上訴人九十八萬九千四百八十元，及自九十七年六月十一日起加計法定遲延之利息。被上訴人請求給付地租超過上開本息部分，已經原審駁回，及就地上權存續期間之核定，未據其聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起第三審上訴）。
上訴人則以：系爭土地之原共有人侯榮仙既於八十七年間經系爭土地原全體共有人之同意，在系爭土地上興建系爭建物，則原共有人間就系爭土地即已成立分管契約。又侯榮仙對系爭土地之應有部分七分之一，系爭建物為其單獨所有，嗣經拍賣而拍定人各異時，應認系爭建物對基地有法定地上權存在，是伊為有權占有。被上訴人請求核定之法定地上權地租應依土地法第一百零五條、第九十七條之規定，以土地申報地價年息百分之五計算定之。且系爭建物附近金鼎路二七五號印刷廠為透天四樓，月租一萬八千至二萬元，鼎力路一０五號五金行亦為透天四樓，月租二萬元，本件租金亦應以此為計算標準等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地原為甲○○、丙○○、丁○○、曾永超、周陳阿怨、顏滿福、侯榮仙所共有，應有部分各為七分之一，於八十七年間侯榮仙與其餘共有人約定，由侯榮仙使用系爭土地全部，並出具同意書同意由侯榮仙在系爭土地上興建系爭建物等情，業據被上訴人陳明在卷，並有系爭土地異動索引、土地使用權同意書可稽，當時之土地共有人全體既已同意由共有人侯榮仙使用系爭土地全部，自屬於土地共有人間因分管契約所為之管理方法。嗣共有人周陳阿怨於九十一年間將系爭土地之應有部分出賣予被上訴人戊○○；共有人曾永超死亡後，由其子即被上訴人乙○○限定繼承。乙○○、戊○○繼受應有部分時，自應知悉系爭土地上已有系爭建物使用之分管狀態存在，應受上開分管契約之拘束，侯榮仙所有之系爭建物占有系爭土地仍屬有權占有。查侯榮仙於八十七年間興建系爭建物時，將系爭土地之應有部分及系爭建物設定抵押權予農民銀行，因未能清償債務，農民銀行聲請法院拍賣，系爭建物由上訴人拍定，而土地應有部分則由甲○○行使優先承買權而買受等情，經調閱執行事件卷宗屬實。被上訴人先位聲明請求上訴人拆屋還地一節，自無理由。又兩造就地租、期間及範圍無法協議決定，則被上訴人請求法院以判決定之，即屬有據。就法定地上權範圍部分，系爭建物占有土地面積為一百八十九點六八平方公尺，其餘部分則為空地等情，此有上開土地登記謄本、複丈成果圖可按。參酌建造房屋應預留空間為法定空地之用，且系爭建物係以全部土地面積申請使用執照，該空地自不宜與系爭建物分歸不同之人使用，本件法定地上權範圍應為系爭土地之全部，即二百五十九點六平方公尺。系爭建物依高雄市政府地政處所訂之「高雄市地價查估用建築改良物標準單價、耐用年數及折舊率表」所載，鋼骨造之耐用年數為六十年，有群益不動產估價師事務所九十七年群高字第一九七０三０五號函可稽，參酌民法第四百二十五條之一第一項所定，法定地上權期間自應以建築物耐用年數定之，否則無異限制上訴人對系爭建物所有權行使期間。系爭建物於八十七年六月四日建造完成，有系爭建物第一次登記申請書足憑，自得使用至一百四十七年六月三日，而上訴人於九十六年三月三十日收受執行法院所發給之權利移轉證書時，即取得系爭建物所有權，並自該日起取得法定地上權，是系爭建物法定地上權存續期間，應自九十六年三月三十日起至一百四十七年六月三日止，洵屬適當。查系爭土地位於高雄市○○路與金鼎路口，周邊商店林立，為住商混合區，附近有公車管理處、高雄市農會鼎力辦事處、文藻外語學院等機構等情，有勘驗筆錄及照片可憑，是系爭土地所處位置尚稱繁榮。又兩造同意由立固不動產估價師事務所鑑定地租，經鑑定結果，依「租賃實例比較法」及「積算法」合併計算，並採加權評估方式，即「租賃實例比較法」市場性較高，賦予權重百分之六十，「積算法」賦予權重百分之四十，系爭土地之合理地租為每坪六百三十元，即每月四萬九千四百七十四元等情，有立固不動產估價師事務所九十七年立高分院訟字第九七０五００號函附不動產估價報告書可參，其鑑定過程及計算方式核屬有據，自應可採。系爭建物原係經營便利商店營業使用，上訴人表示將來擬為公司行號自用，故相當於租金之不當得利金額，即不受土地法第九十七條規定之限制。上訴人又抗辯系爭建物附近金鼎路二七五號印刷廠為透天四樓，月租一萬八千至二萬元，鼎力路一０五號五金行亦為透天四樓，月租二萬元，本件租金應以此為計算標準云云。然並未提供上開租賃資料以供參酌，自難為本件之參考，而採為有利上訴人之證據。上訴人於九十六年三月三十日收受執行法院所發給系爭建物之權利移轉證書，則核定地上權地租，應自該日起算。乙○○、丙○○、丁○○、戊○○應有部分各為七分之一，則每月得請求之地租各為七千零六十八元，甲○○應有部分為七分之二，每月得請求之地租則為一萬四千一百三十四元。另己○○就系爭建物應有部分為一百萬分之九十九萬九千九百九十九，庚○○之應有部分則為一百萬分之一，此有建物登記第一類謄本可憑，是己○○、庚○○應向被上訴人給付之地租各為上開金額之一百萬分之九十九萬九千九百九十九及一百萬分之一。綜上，應核定系爭地上權之範圍為系爭土地全部，存續期間自九十六年三月三十日起至一百四十七年六月三日止，上訴人每月應給付被上訴人甲○○地租一萬四千一百三十四元，應給付其餘被上訴人地租各七千零六十八元，上訴人上開給付，由己○○負擔一百萬分之九十九萬九千九百九十九，由庚○○負擔一百萬分之一。又被上訴人請求給付之地租自九十六年三月三十日起至九十七年六月四日止，共計十四個月又五日，是上訴人應給付甲○○之地租為二十萬零二百三十二元，應給付乙○○、丙○○、丁○○、戊○○之地租各為十萬零一百三十元，上訴人以上給付，應由己○○負擔一百萬分之九十九萬九千九百九十九、庚○○負擔一百萬分之一。故被上訴人先位聲明，請求上訴人將系爭建物拆除，將系爭土地交還被上訴人及其餘共有人，為無理由。而被上訴人追加備位聲明請求法院核定法定地上權之範圍、期間、地租，於法有據，自應准許。另被上訴人請求上訴人給付同上金額之地租，及均自追加訴狀繕本送達翌日即九十七年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，併准許之。以上給付，應由己○○負擔一百萬分之九十九萬九千九百九十九、庚○○負擔一百萬分之一，被上訴人逾此所為請求，為無理由，並說明兩造其餘之攻防方法之取捨意見，因就前開備位之訴部分，為被上訴人一部勝訴之判決，並駁回其餘追加之訴，經核於法洵無違誤。查有關系爭法定地上權地租之核定，經原審審酌系爭建物原係經營便利商店營業使用，上訴人表示將來擬為公司行號自用，上訴人抗辯租金應依附近較低標準計算云云，惟未能舉證以實之事由，認定依兩造同意之立固不動產估價師事務所檢附之不動產估價報告書作為核定地租之依據，難謂有何違背法令。上訴論旨，徒就原審認定事實、取捨證據之職權行使，指摘原判決關此部分為不當，聲明廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十二 月 二十五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林法官 黃 秀 得法官 童 有 德法官 許 正 順本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 一 月 六 日
Ｅ