最高法院民事判決 九十七年度台上字第二九五號上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 張 麗 玉律師上 訴 人 乙○○○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○共 同訴訟代理人 黃 蓮 瑛律師
吳 姝 叡律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，兩造對於中華民國九十六年一月三日台灣高等法院第二審判決 (九十五年度重上字第三五九號 )，各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人甲○○在第一審之訴中之新台幣一億六千三百八十四萬二千四百十三元本息暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人甲○○之其他上訴及上訴人乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○之上訴均駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人各自負擔。
理 由本件上訴人甲○○主張：坐落台北市○○區○○段一小段八五九地號、八六○地號、八六八地號土地上門牌號碼台北市○○街○○○號大樓全棟房屋（含地上六層、地下三層，下稱系爭房屋），原為伊所有，民國八十六年一月二十四日，伊與訴外人洪文樑簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭房屋及坐落土地之承租權出售與洪文樑，約定買賣價金為新台幣（下同）四億二千萬元。嗣洪文樑於八十七年七月十一日死亡，對造上訴人乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○（下稱乙○○○等六人）為洪文樑之繼承人，依民法第一千一百四十八條之規定，系爭買賣契約之權利義務由乙○○○等六人承受。惟因系爭房屋中之一樓部分，於八十六年一月十六日遭禁止處分而不能登記過戶，雙方約定該一樓房屋作價一億一千萬元，自買賣價金中扣除。於簽立系爭買賣契約後，伊已依約交付房屋所有權狀及所有權移轉登記所須之文件、印章予洪文樑辦理移轉房屋所有權登記於其指定之登記名義人黃秋田名下，洪文樑並依系爭買賣契約第三條第一項約定支付買賣價金五千萬元。系爭房屋三樓於買賣時，在台北銀行龍山分行之貸款金額，依系爭買賣契約第四條之約定，做為系爭房屋買賣價金之部分，洪文樑亦已於八十六年四月十五日清償貸款四千二百零三萬七千五百八十七元。系爭房屋買賣總價款四億二千萬元，扣除前述所載一樓房屋價金一億一千萬元、洪文樑已支付之五千萬元及抵作買賣價金之銀行貸款四千二百零三萬七千五百八十七元後，洪文樑尚應給付二億一千七百九十六萬二千四百十三元。而系爭房屋二至六樓及地下層，黃秋田已於八十八年八月三十一日一次整筆出售予第三人禾順欣業有限公司（下稱禾順公司），本於誠信原則，洪文樑之繼承人乙○○○等六人應給付剩餘之價款。爰依系爭買賣契約第三條第二項約定及民法第三百六十七條、第一千一百四十八條、第一千一百五十三條之規定為請求等情，求為命乙○○○等六人連帶給付伊買賣價金二億一千七百九十六萬二千四百十三元及自八十八年十二月九日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決（未繫屬本院者不予贅述）。
上訴人乙○○○等六人則以：系爭買賣契約第二條所載價金四億二千萬元，為甲○○與洪文樑當時預估之買賣價金。依系爭買賣契約第三條第二項約定，其餘買賣價金為再出售系爭房屋之買賣價金之百分之六十。洪文樑係以九千零二十萬元之價款，將系爭房屋二樓至六樓出售予禾順公司，依第三條第二項之約定，洪文樑尚應給付之買賣價金為五千四百十二萬元。又系爭買賣契約係連同承租權一併計算，甲○○負有將承租權轉讓予洪文樑之義務。因土地所有人財團法人台灣省私立台北仁濟院（下稱仁濟院）出租土地予他人時，倘遇有承租人轉讓之情形，皆要求承租人須支付所謂過戶捐金，而過戶捐金之數額為月租金之十八倍，甲○○既負有將承租權轉讓予洪文樑之義務，為履行該項義務所須支出各項費用，應由甲○○支付，洪文樑為能取得與仁濟院簽訂土地租賃契約書，先行代甲○○支付過戶捐金總計一百七十五萬六千八百二十元，應自買賣價金中扣除。另甲○○曾於八十五年二月九日提供系爭房屋一樓（建號龍山段一小段二○九九號）及二樓（建號龍山段一小段二一○○號）設定最高限額五千四百萬元之抵押權予上海商業儲蓄銀行（下稱上海商銀）；依甲○○與洪文樑之約定，系爭房屋一樓部分因簽約時，遭法院為禁止處分登記而不能過戶，故將該部分作價自買賣價金中扣除，而系爭房屋二樓之部分，則過戶予洪文樑所指定之第三人黃秋田；依雙方約定，過戶後系爭房屋二樓部分之銀行貸款，及所有權移轉登記後之利息由洪文樑支付，而系爭房屋一樓部分，因當時並未辦理過戶，故一樓部分銀行貸款利息，應由甲○○自行負擔；因甲○○未依期清償對上海商銀之債務，積欠利息，致上海商銀擬拍賣抵押物即系爭一、二樓部分，洪文樑為避免系爭房屋二樓部分被一併拍賣，代甲○○清償所欠之利息及違約金，總計二千零八十九萬五千二百三十七元，洪文樑亦得依民法第一百七十六條、第一百七十九條、舊民法第二百二十七條規定向甲○○請求償還上開墊款；上開債權乙○○○等六人主張與甲○○請求之買賣價金債權抵銷之。再者，甲○○、洪文樑與黃秋田於八十六年一月二十四日簽訂契約書，約定出資經營或出售系爭房屋，並按佔股比例分擔盈虧，三人係成立合夥關係。該合夥事業積欠洪文樑個人債務總計一億四千五百七十萬三千零六十七元（或三億一千萬元，視審理結果而定），因合夥財產不足清償合夥債務，洪文樑得對甲○○請求償還一千五百六十六萬四千二百十七元或五千六百七十三萬八千四百五十元，就此部分得與本件請求給付買賣價金為抵銷等語，資為抗辯。
原審審理結果以：系爭房屋原為甲○○所有，甲○○於八十六年一月二十四日與洪文樑簽立系爭買賣契約，系爭房屋二至六樓及地下一至三樓，於同年二月四日已移轉所有權登記予洪文樑指定之登記名義人黃秋田；系爭房屋之一樓部分於同年一月十六日遭禁止處分而不能登記過戶，甲○○與洪文樑約定該一樓房屋作價一億一千萬元，自買賣價金中扣除，洪文樑並已支付買賣價金五千萬元予甲○○，系爭房屋三樓部分，洪文樑亦已於八十六年四月十五日清償貸款本金四千一百五十八萬三千零六十七元、利息二十九萬七千二百六十元、違約金十五萬七千二百六十元；洪文樑於八十七年七月十一日死亡，乙○○○等六人為洪文樑之繼承人；系爭房屋其中一樓部分，經法院拍賣程序，於九十年七月九日移轉所有權登記予禾順公司。其中二樓至六樓及地下一至三樓部分亦於八十八年八月三十一日由洪文樑出賣予禾順公司，價金九千零二十萬元；洪文樑支付十八個月地租之過戶捐金一百七十五萬六千八百二十元予仁濟院；上海商銀龍山分行因甲○○於八十六年二月起未償還本息，自黃秋田帳戶扣本金、利息、違約金共計一千一百八十九萬五千二百三十七元；八十八年一月二十二日黃秋田以定存單九百萬元償還甲○○於該行之債務等情，為兩造所不爭執。按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。次按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。查甲○○於八十六年一月二十四日與洪文樑簽立系爭買賣契約，由洪文樑買受甲○○所有之系爭房屋及房屋所在土地之承租權，洪文樑已支付五千萬元價金，有不動產買賣契約書可稽，因系爭房屋中一樓部分，於八十六年一月十六日遭禁止處分，故甲○○與洪文樑於系爭買賣契約約定將系爭房屋一樓部分作價一億一千萬元自買賣價金中扣除。八十六年二月四日系爭房屋二至六樓及地下一至三樓，已移轉所有權登記予洪文樑指定之登記名義人黃秋田。系爭買賣之付款方式，僅於系爭買賣契約第三條付款方式欄約定：⒈簽訂本契約時甲方（即洪文樑）支付乙方（即甲○○）新台幣伍仟萬元。甲方支付上開款項後，乙方備齊所有權移轉登記所需文件、印章配合甲方辦理所有權移轉登記手續。至於移轉登記之受讓人由甲方指定。移轉登記完成即由甲方負擔房屋稅。（甲方指定黃秋田為移轉所有權登記名義人，過戶完成甲方支付乙方上開伍仟萬元）。⒉第二期款從甲方再為出售房屋時，按每筆交易提出百分之六十支付乙方。而甲○○將系爭房屋之所有權登記移轉予訴外人黃秋田時，洪文樑僅須支付五千萬元，依契約約定，後續付款僅有第二期款，且第二期付款時間係為洪文樑再次出售房屋之時，按每筆交易提出百分之六十支付甲○○，顯與社會上一般買賣過程分為簽約、過戶等階段，併配合分階段付清全部買賣價金之常情不相同，但既為雙方所不爭執之約定，當以當事人之約定為準則。依系爭買賣契約第三條之約定，明白記載付款方式之第二期款，係按洪文樑再為出售房屋時，按每筆交易提出百分之六十支付，依此方式付款期及付款數額均以洪文樑再為出售房屋時為準，雙方無從於立約時之八十六年一月二十四日預知其確實數額，審酌甲○○出售系爭房屋時，系爭房屋一樓係於八十六年一月十六日遭禁止查封登記，不能過戶，及甲○○於簽訂系爭買賣契約後，迅速於八十六年二月四日辦理系爭房屋二至六樓及地下一至三樓移轉所有權登記予洪文樑指定之登記名義人黃秋田，以及甲○○簽訂系爭買賣契約之同一天，復與洪文樑及訴外人黃秋田訂立契約書，約定略以：立契約書人洪文樑（甲方）、甲○○（乙方）、黃秋田（丙方），茲為甲方向乙方購買坐落台北市○○街○○○號房屋全棟及土地租賃權，前訂立買賣契約書在案，惟以承買人即甲方有意再將房屋區隔小單位房屋出售；三人合意甲方佔股份百分之六十五、乙方占股百分之二十五、丙方占股百分之十等一切證據資料，尚難僅擷取系爭買賣契約第二條約定之文字，認系爭買賣之總價金係約定四億二千萬元。系爭房屋二至六樓及地下一至三樓部分，於八十八年八月三十一日出售予禾順公司，價金為九千零二十萬元，有房屋買賣契約書可稽，洪文樑已支付五千萬元，及清償系爭房屋三樓貸款四千二百零三萬七千五百八十七元，洪文樑尚應支付之價金為九千零二十萬元之百分之六十，即五千萬四百十二萬元。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷。但依債務之性質，不能抵銷者，不在此限，民法第三百三十四條定有明文。乙○○○等六人主張以洪文樑為甲○○墊付系爭房屋坐落土地之所有權人即仁濟院之過戶捐金一百七十五萬六千八百二十元，與洪文樑應給付之買賣價金互為抵銷，為有理由。黃秋田支付九百萬元予上海商銀龍山分行，係為償還甲○○對該行債務之一部分，為甲○○所不爭執，乙○○○等六人主張以該九百萬元與甲○○請求之買賣價金互為抵銷，為有理由。至於洪文樑支付上海商銀龍山分行一千一百八十九萬五千二百三十七元部分：系爭買賣契約第七條約定：本棟壹樓房屋暫不能過戶，該戶房屋作價一億一千萬元從價金扣除，惟房屋一併交付後一樓之貸款利息由甲方負擔。甲○○自承一樓房屋並非本件買賣標的範圍，且其占有一樓房屋，直至九十二年七月二十五日被驅離為止，甲○○主張應由洪文樑支付系爭房屋一樓部分之貸款利息，並不可採，乙○○○等六人主張洪文樑清償系爭房屋一樓部分貸款應予抵銷，為有理由。因系爭房屋一樓、二樓係擔保甲○○於上海商銀龍山分行之總債務，上海商銀龍山分行九十四年十月十九日上龍九十四字第一五四號函稱：甲○○提供之不動產台北市○○街○○○號一樓及二樓於本行設定抵押權，設定金額五千四百萬元，其一樓及二樓係本行共同鑑估及共同設定，無法區分各自貸款金額各多少，一樓及二樓總貸款額度四千五百萬元，黃秋田償還上述不動產之金額無法明確區分一樓及二樓之借款金額等語，經原審再向上海商銀龍山分行函查，於設定抵押時，評估系爭房屋一樓及二樓部分價值分別為四千七百零四萬元、二千九百五十三萬元，評估總價為七千六百五十七萬元，從而，以一樓及二樓之價值為比例區分，洪文樑支付上海商銀龍山分行一千一百八十九萬五千二百三十七元，其中用以清償一樓貸款金額部分為七百三十萬七千七百十八元，准予抵銷。再查，系爭買賣契約第四條約定：本件房屋上設定有抵押權，民間私人貸款所設定之抵押權由乙方（即甲○○）負責清償及辦理塗銷抵押權登記；銀行貸款所設定之抵押權由甲方（即洪文樑）承受，銀行貸款金額作為本件價金之部分。房屋所有權移轉登記完成後，銀行貸款所生之利息及由甲方支付。甲○○已依約移轉登記二樓部分所有權並將該樓部分交付予洪文樑，該樓部分貸款自應由洪文樑支付，乙○○○等六人主張洪文樑清償房屋二樓部分貸款應予抵銷，與抵銷要件不合，不能准許。末查乙○○○等六人主張甲○○與洪文樑及黃秋田簽訂契約書，約定共同出資以共同經營系爭房屋之事業，因合夥契約書之約定，變成合夥組織向洪文樑個人購買而成為合夥財產，洪文樑依約應給付甲○○之買賣價金，應由合夥組織給付予洪文樑個人，合夥組織積欠洪文樑個人買賣價金債務云云，並提出契約書及水電費、保險費、修繕費、租金支出、稅捐、廣告費、管理員薪津等單據為證，惟甲○○否認與洪文樑及黃秋田成立合夥關係，且前開契約書記載：立契約書人洪文樑（甲方）、甲○○（乙方）、黃秋田（丙方），茲為甲方向乙方購買坐落台北市○○街○○○號房屋全棟及土地租賃權，前訂立買賣契約書在案，惟以承買人即甲方有意再將房屋區隔小單位房屋出售；三人合意甲方佔股份百分之六十五、乙方占股百分之二十五、丙方占股百分之十，乙方出資部分以出售房屋款項為抵充，丙方則將出資交付甲方。綜觀上開資料尚不能證明合夥組織向洪文樑個人購買系爭房屋，合夥組織積欠洪文樑個人買賣價金債務，乙○○○等六人主張以合夥關係向甲○○之內部求償權為抵銷，亦不可採。縱認甲○○與洪文樑及黃秋田間有合夥關係，但乙○○○等六人未證明合夥有經解散、處分、清算合夥財產，尚不得分析合夥財產，其主張抵銷，於法不合。依上所述，乙○○○等六人得主張抵銷之金額為一千八百零六萬四千五百三十八元。依系爭買賣契約第三條第二項，甲○○得再請求之第二期款為五千四百十二萬元，經扣除後，甲○○得請求乙○○○等六人連帶給付三千六百零五萬五千四百六十二元。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項分別定有明文。系爭買賣契約第三條第二項雖約定第二期款從洪文樑再為出售房屋時，按每筆交易提供百分之六十支付甲○○，然洪文樑出售全部房屋後，何時應給付甲○○百分之六十之價金，系爭買賣契約並未約定，屬給付無確定期限，洪文樑應給付而未給付之買賣價金，應自受催告時起始負遲延責任。甲○○係於九十三年四月九日提起本件訴訟，起訴狀繕本分別於九十三年四月十九日送達乙○○○以下五人、九十三年五月一日送達庚○○，甲○○得請求給付遲延利息起算日分別為乙○○○以下五人自九十三年四月二十日起算，庚○○自九十三年五月二日起算。綜上所述，甲○○請求乙○○○等六人連帶給付三千六百零五萬五千四百六十二元，及乙○○○以下五人自九十三年四月二十日起，庚○○自九十三年五月二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，為無理由，應予駁回等語，爰就第一審判命乙○○○等六人超出前開應准許部分而為乙○○○等六人敗訴部分，予以廢棄，改判駁回甲○○此部分在第一審之訴，至於上開應准許部分，維持第一審判命乙○○○等六人所為之給付，駁回其上訴，就前開不應准許部分，維持第一審甲○○敗訴之判決，駁回其上訴。
甲、關於原審駁回甲○○在第一審之訴及上訴部分：按主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力，民事訴訟法第四百條第二項定有明文。查原審認乙○○○等六人主張以洪文樑代甲○○支付仁濟院過戶捐金一百七十五萬六千八百二十元、支付一樓貸款七百三十萬七千七百十八元、黃秋田代甲○○償還之九百萬元，合計一千八百零六萬四千五百三十八元准予抵銷，經核於法並無違誤。甲○○上訴論旨，聲明廢棄此部分原判決，非有理由。至於甲○○為原審駁回其在第一審之訴中之一億六千三百八十四萬二千四百十三元本息部分：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條雖有明定，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，本院十七年上字第一一一八號判例亦有明示。且當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條第二項亦有明定。查系爭賣賣契約第一條載明：本件買賣標的為（系爭）房屋及房屋所在土地之承租權（土地為第三人所有，得再承租）。第二條載明：價金：四億二千萬元。第七條載明：本棟一樓房屋暫不能過戶，該戶房屋作價一億一千萬元，從價金中扣除，惟房屋一併交付後，一樓之貸款利息由甲方（即洪文樑）負擔。由上述約定觀之，系爭房屋原約定之買賣價金，已載明為四億二千萬元，系爭買賣契約第三條第二項雖亦載明：第二期從甲方再出售房屋時，按每筆交易提出百分之六十支付乙方（即甲○○）。似僅屬約定給付第二期款之方式，原審未確實查明甲○○與洪文樑於為該項記載時，是否確有變更原價之意思，遽認系爭買賣之原來總價業已變更，應以洪文樑嗣後於八十八年八月三十一日以價金為九千零二十萬元將系爭房屋之二至六樓及地下一至三樓部分出售予禾順公司之百分之六十為總價金，並認甲○○僅得再向乙○○○等六人請求價金五千四百十二萬元，於經抵銷後，甲○○僅得請求三千六百零五萬五千四百六十二元，而為甲○○除前述准予抵銷部分外其餘請求敗訴之判決，實嫌速斷。甲○○上訴論旨，執以指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。末按系爭買賣之總價為四億二千萬元，買主洪文樑已付價金五千萬元，雙方同意一樓不予過戶扣除價金一億一千萬元，洪文樑代償三樓借款四千二百零三萬七千五百八十七元，甲○○主張未付價金為二億一千七百九十六萬二千四百十三元，原審判命乙○○○等六人給付三千六百零五萬五千四百六十二元，並准其抵銷一千八百零六萬四千五百三十八元，則甲○○受敗訴判決之金額為一億六千三百八十四萬二千四百十三元，此即本院此次發回原審之範圍，併予敘明。
乙、關於原審駁回乙○○○等六人其餘上訴部分：原審認系爭房屋二樓部分，甲○○已移轉登記所有權並交付予洪文樑，該房屋貸款部分應由洪文樑支付，乙○○○等六人此部分抵銷之主張，不能准許；及乙○○○等六人主張以洪文樑對甲○○合夥債務得求償之一千五百六十六萬四千二百十七元或五千六百七十三萬八千四百五十元，與買賣價金抵銷，亦於法不合，而就此部分為乙○○○等六人敗訴之判決，駁回其就三千六百零五萬五千四百六十二元本息之上訴，經核於法並無不合。乙○○○等六人上訴論旨，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件甲○○之上訴為一部有理由，一部無理由。乙○○○等六人之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 二 月 二十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 三 月 三 日
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