最高法院民事判決 九十七年度台上字第三二三號上 訴 人 甲○○
乙○○丙○○丁○○戊○○己○○庚○○共 同訴訟代理人 蕭介生律師上 訴 人 辛○○上 訴 人 壬○○訴訟代理人 黃炳飛律師
顏火炎律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十六年八月七日台灣高等法院第二審判決（九十五年度重上字第二六三號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○、辛○○請求上訴人壬○○再給付新台幣六百零八萬一千六百四十八元及自民國九十四年一月一日起至返還房屋之日止，按月再給付新台幣十七萬六千零八十三元之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人壬○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人壬○○負擔。
理 由本件上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○（下稱甲○○等七人）與辛○○（下與甲○○等七人合稱為甲○○等八人）同為訴外人彭林玉珠之繼承人，甲○○等七人本於繼承法律關係對壬○○訴請返還房屋、給付不當得利等，訴訟標的對甲○○等八人必須合一確定，已據第一審法院裁定命辛○○追加為原告，甲○○等七人提起合法之第三審上訴，其效力及於未提起上訴之辛○○，爰併列辛○○為上訴人，合先敘明。
次查甲○○等7人主張：坐落台北市○○○路○○○號一樓面積1
07.01平方公尺、二樓面積133.53 平方公尺如原判決附圖所示房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人彭林玉珠所有，彭林玉珠於民國八十五年一月十九日病逝美國加州，甲○○等八人為其繼承人，對造上訴人壬○○明知系爭房屋非其所有，竟偽造彭林玉珠名義之不實買賣契約書，持向台北市中山區公所及台北市稅捐稽徵處中南分處申報不實事項，使登載於該管公務員職務上所掌公文書，其刑事偽造文書部分業判決有罪確定在案，自係侵害甲○○等八人之系爭房屋所有權，甲○○等八人自得本於所有權之作用，排除其侵害，請求壬○○將系爭房屋返還予甲○○等八人。壬○○將非法占有之系爭房屋出租予全家便利商店股份有限公司（下稱全家商店），每月可得租金新台幣（下同）二十八萬元，自八十九年一月一日起至九十四年十月三十一日止，不當得利達一千七百五十萬元。爰依民法第七百六十七條、不當得利及繼承之法律關係，求為命壬○○及第一審共同被告全家商店將系爭房屋返還甲○○等八人並命壬○○、全家商店給付一千七百五十萬元及其法定遲延利息，暨自九十四年十一月一日起至返還房屋之日止按月給付二十五萬元損害金之判決（第一審判命壬○○給付甲○○等八人二十四萬一千九百九十元及自九十二年三月二十七日起加計之法定遲延利息，暨自九十四年十一月一日起至返還系爭房屋之日止，按月再給付甲○○等八人三千四百五十七元，並駁回甲○○等八人其餘之訴；兩造各對其敗訴部分提起第二審上訴。原審將第一審所為甲○○等八人敗訴之判決一部廢棄，改判命壬○○返還系爭房屋，並命壬○○再給付一百四十九萬三千零十八元及自九十四年十一月一日起按月再給付甲○○等八人三萬二千六百八十九元；將命壬○○給付超過本金二十四萬一千九百九十元自九十五年三月三十一日起算之利息部分廢棄，改判駁回甲○○等八人該利息部分之訴；並駁回甲○○等八人及壬○○其餘之上訴。甲○○等八人對原審駁回其上訴部分提起第三審上訴，聲明請求判命壬○○再給付六百零八萬一千六百四十八元暨自九十四年一月一日起再按月再給付十七萬六千零八十三元；壬○○對原審命其返還系爭房屋部分之判決聲明不服，提起第三審上訴。至其餘未繫屬本院者不予贅列）。
壬○○則以: 系爭房屋整編前門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○○○號，係未保存登記之違建，於七十八年七月十九日發生火災毀壞，經伊於同年七月底獨資僱工原地重建鋼筋水泥造二層建物，而原始取得所有權，並非彭林玉珠之遺產，且彭林玉珠就系爭房屋未曾辦理所有權登記，甲○○等八人未能因繼承而取得所有權。至於系爭房屋之基地，部分為伊妻辛○○所有，部分由伊向地主羅榮水等人承租並給付租金；對造亦自陳系爭房屋交伊管理並收受租金，伊有權出租系爭房屋收取租金，非不當得利等語，資為抗辯。
原審以：系爭房屋之房屋稅納稅義務人原為彭林玉珠，彭林玉珠於八十五年一月十九日去世，甲○○等八人為彭林玉珠之繼承人；壬○○為彭林玉珠、甲○○之女婿，彭玉琴之夫，於八十四年五月八日委由代書張國忠，虛以四十一萬四千八百元價格向彭林玉珠買受系爭房屋，向台北市中山區公所、台北市稅捐稽徵處中南分處申請辦理變更納稅義務人，使登載於稅籍資料及核發契稅繳款書，經甲○○訴由檢察官起訴，台灣高等法院刑事庭以九十三年度上易字第一五六號刑事判決處壬○○拘役三十日確定在案；而系爭房屋確曾於八十四年三、四月間修繕，由壬○○出租予全家商店，每月租金二十八萬元等情，為兩造所不爭。玆甲○○等八人主張：系爭房屋為彭林玉珠所有，壬○○偽造不實買賣契約變更稅籍資料，侵奪伊之系爭房屋所有權並將之出租，壬○○應返還系爭房屋並返還相當於租金之不當得利云云，惟壬○○否認之，兩造情詞各執。查壬○○於第一審已自陳彭林玉珠於七十八年間系爭房屋發生火災前即贈與伊等情，且自認系爭房屋於七十八年七月十九日發生火災前所有權人為彭林玉珠，此於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力。而系爭房屋係於五十多年間由彭林玉珠委由麥運錦拆除原矮房屋蓋建一、二樓，亦經麥運錦證述明確；而壬○○於八十四年申請變更系爭房屋稅籍資料所提出之房屋現值核定表，亦記載系爭房屋完成日期為五十六年八月十日，有台北市房屋現值核定表在卷足參，前情互核相參，足認系爭房屋係彭林玉珠於五十六年間委託麥運錦將原矮房子拆除後重行建造，而原始取得所有權。另壬○○提出羅水明證明書，記載：茲證明原台北市○○○路○○○號屋主彭林玉珠女士之房屋，已於六十五年間因台北市政府實行巷清計劃予以拆除完畢，並獲配售萬大路國民住宅壹戶，後彭女士曾欲以其所持有○○○區○○段四小段七一三－０００地號之土地與我等（羅榮水、林美玲、林錫卿、林益平、林沙滿、林炎煌）所有之土地合建房屋，但因不符經濟效益，故未實施，此期間彭女士即在雙方擁有之土地上，暫搭違建棚架，繼續作小吃生意等字樣；足證系爭房屋於五十六年彭林玉珠委託麥錦運建造後，雖經拆除，惟經彭林玉珠復行搭蓋重建，並在該房屋從事小吃生意，故彭林玉珠確為系爭房屋之原始建造之人，而取得系爭房屋之所有權。至於甲○○對壬○○提出之偽造文書告訴狀上載系爭房屋係其與彭林玉珠婚姻存續中購買信託登記彭林玉珠為納稅名義人乙節，與前揭認定事實不符，自不可採。壬○○另辯謂：系爭房屋於七十八年間燒燬，由伊重建取得所有權云云，固提出台北市政府消防局出具之證明書、照片、羅榮水證明書、支票、租賃契約、損益表為證，惟證人丁永平證述系爭房屋於七十八年間火災發生後沒一個月就繼續營業，未見系爭房屋拆除云云；證人張美興證述系爭房屋火災前即係二樓建物，有水泥及鋼筋，二樓只薰黑，一樓部分燒毀，未見系爭房屋曾拆除重建，房屋修繕沒多久又繼續作生意云云；細觀台北市政府消防局關於系爭房屋之火災原因作成調查報告暨所附之照片，其內屋頂及樑、柱、牆等構成房屋之重要成分均尚在；壬○○所提出關於房損照片部分，經檢視該照片核其相關位置及剩餘物品內容，與系爭房屋北側相鄰被延燒之無店名海產攤較為相符，並非系爭房屋，難以認定系爭房屋已因火災而燒燬。再核閱調查報告所附照片，其中確有部分柱位及牆面較似鋼筋及磚牆所建，與上開證人證言對照，所謂系爭房屋原屋已於七十八年七月十九日全部燒燬，應無可取。壬○○復辯稱：系爭房屋係火災後由丙○○出資，令壬○○重建云云。惟縱令丙○○有出資修繕，亦難謂彭林玉珠已喪失系爭房屋所有權。至系爭房屋前經台北市政府工務局七十九年八月二十四日北市工建字第三六六六三一號函第三次拆後重建查報，並於七十九年九月十九日拆除結案，固有工務局建築管理處九十二年十月二十七日號函附前開函件、照片、及違建查報案件明細表，惟其僅係建築管理處違建查報拆除之函文資料，尚難憑上開資料推翻前揭系爭房屋未燒毀而毋須全部拆除重建之認定。工務局建築管理處固記載已將系爭房屋拆除，惟參諸壬○○就其於火災後重建出資之相關費用，亦未能提出任何證據以證明其係全部拆除重建。壬○○指七十八年七月十八日至七十八年八月二十八日因系爭房屋火災後重建致未營業，僅係系爭房屋於火災後重新整修而未能營業，與前揭證人丁永平、張永興所證系爭房屋火災後一個月未營業相符，壬○○據以辯稱系爭房屋已為其全部拆除後重建，無足可取。系爭房屋雖於七十八年間經歷火災，然其主要部分仍存在，後經修繕尚能營業至八十四年間。而系爭房屋於八十四年三、四月間確有修繕，為兩造所不爭，但細譯壬○○提出所謂重建房屋之估價單所示，其就泥水匠、鐵工、水電工、多瓦表、鋁竅、勞保費、違建課所支出之費用、其中包括柚木板堵、線條、踢腳皮、玻璃木帘、電表、百葉門、梯頭石板、（樓上樓下）美術斗、鋁門窗玻璃、粘油木、釘線條、天花板修改、釘線條、天花板、壁斗一面、粘壁紙、冷氣櫃、開關箱、百葉門、做雙磚、一、二樓、拆除磚壁（一式）、地基、搭架、店面貼二丁掛、補一、二樓地面地磚、打水泥梁及地面、樓層補強、屋頂修改、樓梯修改、外牆拆運、電動門修改、移冷氣機、飲水機、移水表、馬達、電表申請移位、開關換鎖、電源配線、室內改線、增加低壓電容器、瓦斯表申請移位等內容，僅係就系爭房屋內部裝潢整修之資料而已，非將系爭房屋拆除重建，壬○○就前開支出費用固曾與丙○○會算報帳，然系爭房屋如確係壬○○重建而取得所有權，壬○○即無庸向丙○○報帳，故壬○○謂其將系爭房屋拆除重建並取得所有權，殊難採信。此外，壬○○於就其被訴偽造文書案件亦答辯陳述：該租金收入伊在美國時有按月給付彭林玉珠及甲○○，回台灣時就由辛○○與丙○○三個月輪一次，後來伊與辛○○一人一個半月，都是從房租裏扣掉的，輪流由丙○○或伊帶去美國。租賃契約保證金一百萬元後來存到伊戶頭，銀行生的利息做為公基金，而上開款項一直給到八十九年才停止云云；壬○○在刑事案件稱系爭房屋係彭林玉珠贈與，於本件訴訟又稱係伊重建而取得系爭房屋之所有權，先後出入，難以採信。至壬○○繳付地租與羅榮水證明書，僅係壬○○繳付地租之證明，不能以此遽認壬○○為系爭房屋之所有權人。壬○○於九十二年九月二十九日表明其不再以贈與抗辯，並稱其之所以如此，係因法院刑事法院認定贈與之故。惟觀卷附刑事判決認定壬○○偽造文書，係壬○○坦承明知係以贈與方式取得彭林玉珠所有系爭房屋所有權，而以買賣不實移轉原因，向前揭機關辦理變更納稅義務人之稅籍資料，自足以生彭林玉珠之為所有權人及稅捐機關稅籍管理之正確性，並未認定彭林玉珠確有將系爭房屋贈與壬○○。且壬○○究係因何取得系爭房屋所有權事實惟一，壬○○或稱係因拆除重建，或稱係因贈與，陳述不一非無疑義，壬○○復未能提出其他證據證明系爭房屋已由彭林玉珠贈與，自無可信取。彭林玉珠為系爭房屋之原始所有權人，彭林玉珠死亡後，系爭房屋由甲○○等八人繼承。茲壬○○於八十五年五月八日至稅捐稽徵機關申請變更系爭房屋房屋稅之納稅名義人，自斯時起，其主觀上非以受託人身分處理系爭房屋至明。壬○○嗣於八十八年四月一日將系爭房屋出租予全家商店，亦非基於甲○○等八人之委託而處理。壬○○辯稱：伊本於甲○○等八人之委託而出租系爭房屋，非無權占有云云，要無足取。壬○○本於所有人地位，將系爭房屋出租予全家商店，壬○○為系爭房屋之間接占有人，壬○○就其占用系爭房屋既未能證明有何合法正當權源，而系爭房屋為彭林玉珠之遺產，甲○○等八人因繼承而取得所有權，並依民法第七百六十七條規定請求壬○○返還系爭房屋，為有理由，應予准許。系爭房屋前雖曾由壬○○管理，並由壬○○將管理部分所得交予甲○○，惟壬○○於八十四年五月八日將系爭房屋房屋稅籍不法變更為己，自斯時起壬○○已以系爭房屋所有權人自居，非基於為彭林玉珠管理系爭房屋之意思出租系爭房屋，已如前述。壬○○無權占有系爭房屋並以每月二十八萬元出租予全家商店，其無法律上原因受有利益，致甲○○等八人受有損害，堪以認定。壬○○辯稱：伊為甲○○等八人管理而出租系爭房屋予全家商店，未獲不當得利云云，並無足採。從而甲○○等八人請求壬○○給付自九十年一月一日起出租系爭房屋予全家商店所獲不當得利，應予准許。惟土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故壬○○出租全家商店每月租金二十八萬元，自包含系爭房屋及其坐落基地在內至明。甲○○等八人僅為系爭房屋之所有權人，基地則分屬其他所有權人如原判決附表所示，故甲○○等八人請求壬○○給付其出租系爭房屋所獲利益，僅以系爭房屋為限，而不包含坐落基地部分，甲○○等八人主張二十八萬元均為出租系爭房屋之獲利云云，不足採信。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。此土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第九十七條、土地法施行法第二十五條分別定有明文。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制。本件壬○○將系爭房屋出租予全家商店每月租金二十八萬元，依土地法第九十七條計算，其中土地申報總價額部分，甲○○等七人及壬○○均同意以九十年公告地價80％為計算基準，而系爭房屋經台北市政府地政處估定之價額為每平方公尺一萬一千一百零一元，面積共計240.54平方公尺，估定價額計二百六十七萬二百三十四元五角，土地價額及房屋估定價額合計一千五百十四萬零三百八十七元。以系爭房屋每月租金二十八萬元，每年三百三十六萬元，則系爭房地租金顯係依土地法第九十七條所定土地及其建築物申報總價年息百分之16.24 計收，則關於壬○○每月收受二十八萬元租金，其中系爭房屋之租金占三萬六千一百四十六元﹙元以下四捨五入﹚，則甲○○等八人請求壬○○給付自九十年一月一日起至九十三年十二月三十一日止，計四年之不當得利為一百七十三萬五千零八元，及自九十四年一月一日起至壬○○返還系爭房屋之日止，每月給付三萬六千一百四十六元，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，不應准許。原審僅判決壬○○應給付二十四萬一千九百九十元，及自九十四年十一月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付三千四百五十七元，故甲○○等八人請求壬○○再給付一百四十九萬三千零十八元，及自九十四年一月一日起至返還系爭房屋之日止，按月再給付三萬二千六百八十九元，為有理由，應予准許。復按公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，此觀民法第八百二十八條自明。本件甲○○等八人請求不當得利部分，核彭玉琴係自原審九十五年一月十八日裁定列為原告，並自九十五年三月三十日言詞辯論時始符合公同共有人對壬○○請求不當得利，故壬○○就不當得利所負遲延之責任，應自九十五年三月三十一日起算，原審判命壬○○給付二十四萬一千九百九十元不當得利，自九十二年三月二十七日起算其遲延利息，尚有違誤。因而將第一審所為關於命壬○○給付之判決，其中命給付甲○○等八人二十四萬一千九百九十元及自九十五年三月三十一日起算之法定遲延利息，並自九十四年十一月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付甲○○等八人三千四百五十七元部分之判決維持，駁回壬○○之上訴（壬○○未聲明不服），其餘利息部分廢棄，改判駁回甲○○等八人該部分之訴；關於駁回甲○○等八人之訴部分之判決，一部廢棄，改判命壬○○返還系爭房屋（壬○○提起第三審上訴），並命壬○○再給付一百四十九萬三千零十八元及自九十四年一月一日起按月再給付三萬二千六百八十九元（壬○○未聲明不服），一部維持，駁回甲○○等八人之上訴。
關於返還系爭房屋部分（壬○○上訴部分）：
原審以上開理由，將第一審駁回甲○○等八人依民法第七百六十七條規定請求返還系爭房屋部分之訴之判決廢棄，改判命壬○○將系爭房屋返還，經核並無違誤。壬○○上訴論旨，猶執前詞，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，難謂有理由。
關於不當得利部分（甲○○等八人上訴部分）：
查房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第九十七條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利。查系爭房屋為甲○○等八人所有，為壬○○無權占有並以每月租金二十八萬元出租予全家商店，而該系爭房屋係供營業用，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋，其約定之租金不受土地法第九十七條規定之限制；而系爭房屋占有多筆土地為基地，土地所有人係如原判決附表所示之上訴人辛○○及訴外人陳怡潔等（下稱系爭基地所有人），既為原審已確定之事實。則壬○○無權占有系爭房屋並出租，得有每月租金二十八萬元，致甲○○等八人受有損害，自係不當得利。原審以甲○○等八人請求壬○○給付其出租系爭房屋所獲利益，僅以系爭房屋價額為限，不包含坐落基地價額部分，其計算基準將系爭基地價額扣除，而僅以地政機關估定系爭房屋之建築物價額比例計算，而為不利於甲○○等八人之論斷，即屬可議。甲○○等八人上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件甲○○等八人之上訴為有理由，壬○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 二 月 二十七 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 三 月 十一 日
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