最高法院民事判決 九十七年度台上字第五三七號上 訴 人 全聯實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 江東原律師
劉秋絹律師邱靖貽律師被 上訴 人 甲○○上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國九十六年三月二十日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第九八八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回命上訴人給付新台幣二百五十萬五千元本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國九十二年七月十一日向上訴人承租門牌台北縣新莊市○○路○○○巷○○○號二樓建物（下稱系爭建物）並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人就系爭建物，負有取得主管機關核准變更為托兒所使用之義務，並同意伊於申請辦理立案時變更承租人，改以由立案所核准之名稱為承租人。伊已付第一年期租金支票十一紙及押租金新台幣（下同）九十萬元，並僱工施作系爭建物地坪水泥、沙漿整體粉光工程，支出有益於上訴人之工程款二十五萬五千元。詎上訴人未依約於九十二年九月一日起租日前，合法變更系爭建物為供托兒所使用之用途，經伊催告均置之不理，因而於九十三年十二月二日以函解除系爭租約，伊自不須付租及負擔電費，且伊未受系爭建物之約定使用利益。爰依民法第二百五十九條第一、二、五款、第二百六十條、第一百七十九條規定，求為命上訴人返還如原判決附表二所示之租金支票二紙（下稱系爭租金支票）及已付租金、押租金及施作地坪工程之不當得利計二百五十萬五千元暨其遲延利息之判決。
上訴人則以：兩造約定系爭建物供何嘉仁相關企業使用，非專供被上訴人作為托兒所使用，不得認此係契約要素，系爭租約且未註明履行期限，伊無於交屋日起即須完成用途變更之義務；另伊於訂約前，已提出建物使用執照變更為托兒所之申請，並配合主管機關所要求之文件、補正之程序，難認有可歸責事由，而未獲主管機關准許，係因被上訴人之履行輔助人何嘉仁美語為托兒所之違規營業使用而致審理趨嚴，被上訴人應與其自己之故意或過失負同一責任，且該用途變更申請案，新莊市公所已於九十四年五月九日同意備查；如認被上訴人得解除系爭租約，其已使用系爭建物，受有利益，依民法第二百五十九條第三款之規定，應以金錢即依約定每月租金三十萬元計算價額三百六十萬元償還上訴人，伊得抵銷等語，資為抗辯。並反訴主張：被上訴人片面解除系爭租約，不生法效，被上訴人仍應依約給付租金及電費，計自九十三年六月至九十四年二月間之租金計二百二十五萬元；自九十三年九月至十一月之電費計一萬九千四百四十四元；此外台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）以支付命令催討所欠電費，致伊受有督促程序費用一千元之損害，依民法第二百二十六條第一項規定，被上訴人應負賠償責任，爰求命被上訴人給付上訴人二百二十七萬零四百四十四元及其遲延利息之判決。
原審以：兩造於九十二年七月十一日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭建物，期間自九十二年九月一日起至一０四年八月三十一日止，租金每月三十萬元，第一年租金優惠為每月十五萬元，給付方式為每月一期，每次交付十二期租金支票由上訴人按月兌領，簽約同時並交付押租金九十萬元，上訴人負有取得系爭建物核准變更為托兒所使用之義務，並同意被上訴人於申請辦理立案時變更承租人，改以由立案所核准名稱為承租人。被上訴人已付上訴人第一年期租金支票計十一紙及押租金九十萬元，於其中九紙支票已提示兌領一百三十五萬元，系爭租金支票尚由上訴人持有，而被上訴人於裝修期間內，僱工施作系爭建物之地坪、水泥沙漿整體粉光工程，支出工程款合計二十五萬五千元等情，為兩造所不爭。玆被上訴人主張：上訴人未依約於起租日前，取得主管機關核准變更為托兒所使用，可歸責於上訴人之事由，伊已解除系爭租約云云，上訴人則否認之，兩造情詞各執。經查系爭租約第十一條第一項約定上訴人應自交屋日起，提供何嘉仁文教事業機構顧客進出之出入口、供懸掛直式、橫式廣告招牌；第十一條第三項約定上訴人負責取得二樓核准用途變更為托兒所使用；第十五條第二項約定上訴人同意被上訴人於申請辦理立案時，變更承租人，改由以立案所核准名稱為承租人，租賃條件不變，連帶保證人不變。既約定系爭建物係可供承租人即被上訴人申請托兒所立案使用之房屋，上訴人自負有使被上訴人能為托兒所使用、收益之積極義務。又第十一條第三項雖未約明取得核准之期限，然觀諸同條第一項約明上訴人應自交屋日起履行之義務，可知兩造間當時立約之真意，有關核准用途變更一項，亦應於起租日前完成。上訴人於訂約時既知被上訴人租屋係為經營托兒所，並須於辦理托兒所立案時變更承租人姓名，上訴人自應負至遲於租賃期間之始即九十二年九月一日完成系爭建物用途變更之義務，如此始符合契約本旨。況上訴人早於系爭租約簽訂前之九十二年四月十一日已向台北縣政府、台北縣新莊市公所提出系爭建物使用執照核准變更為托兒所之申請，有上訴人公司函可稽，益見兩造間存在應於九十二年九月一日起租日前，取得系爭建物用途核准變更使用之真意。堪認系爭租約存有非於一定時期為供托兒所使用給付，即屬不能達契約目的。上訴人雖辯稱：本件系爭建物用途變更申請案遲未獲准，係因被上訴人之履行輔助人何嘉仁美語有多次違規營業使用建物，致本件審查趨嚴，應歸咎於被上訴人云云。然查系爭租約就系爭建物並未約定以何嘉仁美語名義向主管機關提出何種申請，系爭建物能否獲准變更為社會福利設施（含托兒所）使用，與何嘉仁美語無涉。而取得系爭建物核准用途變更為托兒所使用，原非被上訴人應履行之義務，自無所謂何嘉仁美語為被上訴人履行輔助人之可言。觀上訴人向主管機關提出之申請文書及台北縣政府、台北縣新莊市公所函文內容，上訴人申請變更系爭建物用途之理由，係一樓作為市場已足敷使用，而其遲未能獲准變更用途之原因，則係上訴人未能依台北縣新莊市公所之要求提出符合社會福利之使用方案；且迄九十三年一月十九日止，上訴人仍未提出更為詳細可行之配套方案，致使新莊市公所未能議決是否同意上訴人上開用途變更之申請。足見未能及時獲准變更，咎在上訴人未向主管機關適時提出使用、配套方案，更不能謂上訴人已提出申請即屬無可歸責。按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第二百五十五條定有明文。系爭建物之核准用途，迄本件訴訟繫屬前仍係供超級市場使用，並未完成變更為托兒所使用，兩造並不爭執。被上訴人因上訴人給付遲延，於九十三年五月十九日、九十三年九月八日分別以存證信函催告上訴人儘速辦理變更系爭建物可供托兒所使用，上訴人仍未完成，則被上訴人於九十三年十二月二日委請律師以函表示解除系爭租約，於九十三年十二月三日送達上訴人，自發生契約解除效力，系爭租約即因解除而歸於消滅，依民法第二百五十九條規定，雙方互負回復原狀義務。被上訴人於簽約時交付上訴人租金支票十一紙及押租金九十萬元，除系爭租金支票由上訴人持有未提示兌領外，其餘經上訴人依次提示兌領合計一百三十五萬元，則被上訴人依民法第二百五十九條第一款、第二款規定，請求上訴人返還上開系爭租金支票及押租金、已兌領租金本息，即屬有據。另被上訴人於約定裝修期間內，在系爭建物僱工施作地坪、水泥沙漿整體粉光工程，支出工程款合計二十五萬五千元，係有益於系爭建物之費用，被上訴人依民法第二百五十九條第五款規定，請求上訴人返還該支出工程款二十五萬五千元並加計九十三年十二月七日起算之法定遲延利息，亦屬正當。復查上訴人於九十二年七月係為供被上訴人裝潢之目的而將系爭建物交付被上訴人，此觀系爭租約約定租期自九十二年九月一日起，交屋日至起租日期間為裝修期可悉，上訴人嗣後未履行取得核准用途變更為托兒所使用義務，自難以其將僅可供超級市場使用之系爭建物交付被上訴人裝潢，即認上訴人已依債務本旨交付租賃物，難謂被上訴人受有何物之使用利益。再者，上訴人認為被上訴人以系爭建物作為倉庫使用，惟上訴人未能具體指陳被上訴人如何堆藏、保管物品以致形成所指作為倉庫使用之情事，且被上訴人辯稱：承租系爭建物係為經營托兒所使用，自需將經營托兒所所需之桌、椅、櫃子等物置放於系爭建物內，以供經營托兒所預備之用云云，與證人陳薇淇證述情節相符，顯見被上訴人未以系爭建物作為上訴人所指之倉庫營業使用，無受有依約可供經營托兒所使用之利益。上訴人以其對被上訴人有三百六十萬元之物之使用利益並為抵銷抗辯，自無理由。本件上訴人固於九十四年五月九日訴訟繫屬後取得主管機關核准變更系爭建物用途備查，然本件系爭租約在核准變更系爭建物用途前，被上訴人既於九十三年十二月三日合法解除，兩造間租賃關係已因解除而不存在，則上訴人本於系爭租賃契約法律關係，反訴請求給付九十三年六月至九十四年二月之租金二百二十五萬元，於法不合。而上訴人提出之電費收據抬頭及九十三年十一月三十日台灣台北地方法院九十三年度促字第三五四四三號支付命令所載繳費人及債務人，均為記載為訴外人元利建設企業股份有限公司，則上訴人反訴主張受有督促程序損害，已難採信。矧督促程序費用屬於金錢給付債務，無給付不能之情事，上訴人援引民法第二百二十六條第一項給付不能規定，向被上訴人求償，亦屬無據。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
關於廢棄發回部分（命上訴人給付二百五十萬五千元本息部分）：
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，同法第二百五十九條第三款亦有明定。是承租人受領房屋已相當期間，於租賃契約解除後，自應估計與其受領使用之相當價額，以金錢返還出租人。查系爭租約因上訴人遲延未完成系爭建物用途變更，經被上訴人於九十三年十二月三日合法解除，而系爭建物於九十二年九月一日起租日前之同年七月（系爭租約載預定交屋日為簽約日次日），以供被上訴人裝潢之目的交予被上訴人，被上訴人並自承其將經營托兒所所需之桌、椅、櫃子等物置放於系爭建物內等情，乃原審確定之事實。果爾，被上訴人確因系爭租約之訂定而占有系爭建物，除約定裝潢之需於九十二年九月一日起租日前之占有，因契約另有約定，非屬系爭建物之使用外，起租日後被上訴人占用系爭建物，除置放其經營托兒所所需之桌、椅、櫃子等物外，倘另有將系爭建物利用為倉庫供堆置使用之事實，依上說明，被上訴人仍應估算相當於受領該物為倉庫使用時之價額，以金錢返還與上訴人。原審就此未遑詳查，遽謂被上訴人未受有依約可供經營托兒所使用之利益，即謂上訴人之抵銷抗辯全無可採，不免疏率。其次，契約解除時就返還之物，已支出必要或有益之費用，固得請求其返還，惟應以於他方受返還時所得利益為其限度，觀諸民法第二百五十九條第五款規定自明。此所謂有益之費用，係指因其支出而增加該物之價值者，以現存之增價額為限；其現存之增價額，多於所支出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，若其現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額。查原審以被上訴人在系爭建物僱工施作地坪、水泥沙漿整體粉光工程，合計支出工程款二十五萬五千元係有益於系爭建物之費用，惟未查明系爭建物返還時有無增價，或其增價現存額數若干，即遽依被上訴人請求命上訴人返還該工程款全數本息，並屬可議。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
關於上訴駁回部分（命上訴人返還系爭租金支票及駁回反訴部分）：
原審以上開理由，維持第一審所為命上訴人返還系爭租金支票及駁回上訴人之反訴部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴，經核並無違誤。上訴論旨，猶執前詞，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 三 月 二十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十七 年 四 月 二 日
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