最高法院民事判決 九十八年度台上字第一一七六號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 梁 治律師被 上訴 人 甲○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十八年二月十七日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字第四九七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國九十四年十月十四日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由上訴人以新台幣（下同）八百三十五萬元之價金，向伊購買坐落台北市○○區○○段三小段七之二號土地（應有部分萬分之二一一），及其上台北市○○路○段○○○巷○號二樓建物（下稱系爭房屋，含基地即稱系爭房地）。伊已於同年十一月十六日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，詎上訴人除給付價金一百八十五萬元外，既未依約代償伊對訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）之貸款（下稱系爭貸款），亦迄未給付價金餘款六百五十萬元。自應給付該價金並負違約責任。爰依系爭契約第二條、第三條、第七條約定，及民法第三百六十七條之規定，求為命上訴人給付六百五十萬元及自訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息；暨（於原審擴張）自九十四年十一月二十四日起，按日給付四千一百七十五元違約金之判決（第一審為被上訴人敗訴之判決。原審改判上訴人給付六百四十九萬三千二百六十七元，及自九十四年十一月二十五日起按年息百分之五計付「違約金」；暨命上訴人於被上訴人交付系爭房地之同時，給付六千七百三十三元。其餘駁回被上訴人之上訴及擴張之訴部分，已告確定）。
上訴人則以：被上訴人未依系爭契約第十一條約定，修復系爭房屋之漏水瑕疵，經伊催告應於九十五年三月二十二日前修復，否則即解除系爭契約後，仍未修復，該契約業經合法解除，被上訴人猶請求伊給付尾款價金及違約金，均屬無據。況依系爭契約第二條、第三條（第四款、第七款）之約定意旨，伊於被上訴人交付系爭房屋時，始負給付第四期尾款（六百五十萬元）之義務。並於被上訴人修復漏水瑕疵前，得為同時履行之抗辯，拒絕受領被上訴人之交屋及給付該尾款予被上訴人等語，資為抗辯。
原審以：兩造不爭執於簽訂系爭契約後，被上訴人已移轉登記系爭房地所有權予上訴人，上訴人僅給付價金一百八十五萬元，尚有六百五十萬元未付之事實。經互參系爭契約第二條，第三條第六款、第七款之約定，足認兩造就該契約第二條關於第四期款（六百五十萬元）之支付約定，雖使用「尾款」字句，但實際上包含「代償被上訴人之系爭貸款」，及扣除該代償款後之「餘款」二部分。亦即該約定之真意為全部價金分四次支付，第一次支付第一、二期款（共一百八十五萬元），第二次支付第三期之完稅款（兩造各自完稅），第三次係代償（第四期之）系爭貸款，至於第四次應支付之「尾款」，則指經扣除該代償款後之第五期「餘款」而言，且該「餘款」應與交屋同時履行，非謂應與交屋同時履行（給付）之尾款達六百五十萬元。上訴人辯稱：其於被上訴人交屋之同時，始負給付六百五十萬元尾款之義務云云，並無可取。是上訴人既不爭執已於九十四年十一月十六日，以系爭房地向訴外人中信銀行辦妥最高限額六百萬元之抵押借款，及被上訴人之系爭貸款餘額為六百四十九萬三千二百六十七元（下稱系爭貸款餘額），自應依系爭契約第二條之約定，至遲於九十四年十一月二十四日（約定交屋日）前，以該抵押借款代償被上訴人之系爭貸款餘額，卻迄未代為清償。被上訴人依該條之約定，請求上訴人給付原應抵付價金之該部分代償貸款餘額，即屬有理。又系爭契約第七條第三款固約定上訴人如遲延給付，應賠償被上訴人每日按買賣總價萬分之五計算之違約金，惟經審酌一切情狀，認該違約金之約定顯屬過高，應予酌減為按上訴人遲延代償系爭貸款餘額之年息百分之五計算，始屬公允。準此，依系爭契約第三條第七款約定，上訴人之代償系爭貸款餘額至遲應於交屋日即九十四年十一月二十四日前為之，且與給付尾款同時履行。被上訴人據以請求上訴人給付違約金，亦於自九十四年十一月二十五日起（以系爭貸款餘額）按年息百分之五計付之範圍內，為有理由。至於上訴人所稱之系爭房屋漏水瑕疵，經查並非不能修繕，其修繕費用又不及五萬元，上訴人以被上訴人受其催告仍未修繕為由，解除系爭契約，顯失公平，不能准許。其所為系爭契約業經解除，被上訴人不得請求給付價金尾款及違約金之抗辯，本無可取，然因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。系爭契約第十一條已特約如系爭房屋漏水波及鄰居，應由被上訴人負責解決。而依證人黃琳惠（系爭房地買賣仲介人）證稱：兩造有約定於房屋漏水修復後始行交屋，及該房屋因滲漏水與一樓之糾紛尚未排除等情，堪認上訴人所為於被上訴人完成瑕疵修復並交付房地時，始支付尾款之同時履行抗辯，於尾款六百五十萬元經扣除系爭貸款餘額（六百四十九萬三千二百六十七元）後之「餘款」即六千七百三十三元部分，應屬有理。逾此部分，於法無據。為原審心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法毋庸逐一論述之理由，因而就上訴人應給付被上訴人六百四十九萬三千二百六十七元，及自九十四年十一月二十五日起按年息百分之五計付違約金部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，暨命上訴人應於被上訴人交付系爭房地之同時，給付被上訴人六千七百三十三元，經核於法並無違誤。上訴論旨，徒就原審採證、認事及解釋契約之職權行使，指摘原判決該部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 七 月 二 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉法官 王 仁 貴法官 張 宗 權法官 高 孟 焄本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 七 月 十四 日
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