最高法院民事判決 九十八年度台上字第一一三七號上 訴 人 錢櫃企業股份有限公司法定代理人 模里西斯商Absolute Perfect Co.Ltd.代 表 人 乙 ○ ○訴訟代理人 彭 意 森律師被 上訴 人 永安觀光事業股份有限公司法定代理人 甲○○○訴訟代理人 陳 伯 英律師
張 玲 綺律師黃 捷 琳律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十八年二月二十四日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第二二九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國八十八年四月十三日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人將其所有門牌號台北市○○路○段○○○號地下一層至地上十層建物全棟（下稱系爭房屋）出租予伊，租期自八十八年五月十一日起至九十八年五月十日止，伊於八十七年十一月十一日點交房屋裝修時，交付保證金新台幣（下同）二千四百萬元（下稱系爭保證金）與被上訴人，並約定於租期屆滿，伊交還房屋時，由被上訴人無息退還系爭保證金。嗣兩造於九十一年六月二十六日、九十三年四月間及同年十月二十二日三次簽訂租賃補充協議書，合意將租期變更至九十六年五月十日止，之後，於九十六年三月中旬商議續約不成，被上訴人即於同年月二十六日以存證信函要求伊於同年五月二十日前將房屋依照中華民國建築技術學會（下稱建築技術學會）鑑定報告書所載原有設備明細回復原狀交還。詎兩造於九十六年五月二十日上午會勘交屋，伊並於當日深夜十一時前將被上訴人會勘人員所指瑕疵予以修補完成，被上訴人卻於同年月二十一日以存證信函向伊表示該屋尚未回復移交前之原狀，不同意接管，伊則於翌日以律師函通知被上訴人應於三日內接管，逾期未接管，即拋棄占有，惟被上訴人仍置之不理，拒不返還系爭保證金等情，爰依系爭契約第四條第二項之約定，求為命被上訴人給付二千四百萬元之判決（第一審判命被上訴人給付二千二百萬元，並駁回上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分，上訴人就其敗訴中二百萬元部分，各自聲明不服，提起上訴。至另請求違約金部分，業經第一審判決上訴人敗訴確定）。
被上訴人則以：伊於九十六年四月間始知悉上訴人違法轉租屋頂平台予多家電信業者使用，而於同年五月四日發函向上訴人表示終止契約，乃屬權利之正當行使，上開函文於同年月七日到達上訴人，系爭契約已合法終止；不論該契約終止或租期屆滿，上訴人應回復房屋原狀並無不同，且伊為避免日後爭議，早在系爭房屋點交前之八十七年十月十五日委請建築技術學會鑑定該屋之原狀，並於九十三年九月二日將該鑑定報告書送交上訴人，上訴人並未提出不同意見，自應將該屋回復至移交時之原狀，惟上訴人僅將室內自費改裝之固定裝潢設施拆卸一空，屋內呈現水泥粗胚及鋼筋裸露之工地，致伊無從使用，顯未依約回復原狀，其請求返還系爭保證金之條件尚未成就，即不得請求返還；又系爭契約既因上訴人違約轉租而終止，伊自得依契約第十一條第二款約定，請求上訴人給付違約金三千萬元，亦得以該違約金扣抵系爭保證金，扣抵後，上訴人之系爭保證金債權即已全數消滅等語，資為抗辯。
原審將第一審命被上訴人給付上訴人二千二百萬元部分廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並維持第一審所為上訴人敗訴部分判決，駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人主張之事實，固提出系爭契約書、租賃補充協議書、租賃再補充協議書、租賃第三次補充協議書、律師函及兩造於九十六年五月二十日會勘現場照片為證。惟被上訴人以上開情詞置辯，且查上訴人向被上訴人承租之標的物既係系爭房屋全棟，該屋之屋頂平台，自屬租賃標的物之一部。上訴人既自認未經徵得被上訴人同意，自八十八年六月間起，將系爭房屋之屋頂平台出租予台灣大哥大、和信、遠傳、威寶及大眾等五家電信業者架設基地台，且有國家通訊傳播委員會函件可稽，足見上訴人確有違反契約第五條第四款之約定，將系爭房屋一部轉租之情事。再被上訴人依契約第九條第一款之約定，於九十六年五月四日以存證信函向上訴人表示終止契約，該函文於同年月七日到達上訴人，系爭契約已合法終止。上訴人雖稱伊已於被上訴人終止前之九十六年四月三十日，與電信業者終止租約，被上訴人不得再行使終止權，況被上訴人於租期屆滿前三日始終止契約，亦顯屬權利濫用，有違誠信原則，依民法第一百四十八條規定，應不生效力云云。惟契約第九條第一款既未明定被上訴人行使終止權前須先行催告，自無催告之義務；且上訴人違法轉租，則被上訴人依約已取得終止權，並不因上訴人嗣後與電信業者終止租約而隨之消滅。況上訴人僅提出部分電信業者之合約終止協議書，且其中有二份協議書之簽立日期為九十六年五月七日。參酌被上訴人係於九十六年四月十七日收受台灣大哥大公司向伊請求承租系爭房屋之屋頂平台之信函後，隨即於同年四月二十三日向國家通訊傳播委員會函查，經該委員會於同年五月四日函復該屋之屋頂平台共有五家電信業者架設基地台之紀錄。是被上訴人所為係於九十六年五月四日確知上訴人違法轉租之後，即向上訴人表示終止契約之抗辯，應屬可取。被上訴人確知上訴人違法轉租，行使終止權，乃屬其權利之行使，並無權利濫用及違背誠信原則可言。又依契約第十一條第二款約定：「乙方（指上訴人）中途退租或因違約被終止租約時，亦應支付甲方（指被上訴人）三千萬元之違約金，並恢復租賃物之原狀（含乙方因營業需要而切割之地板及結構體─如乙方所提供之圖說）」，及上訴人九十六年四月二十五日律師函文記載：「出租人永安公司（即被上訴人）所述須回復原有固定裝潢、設備及結構原狀乙節之成立要件，依契約第十一條第二款約定，僅限於中途退租或因違約被終止租約之情況」等語觀之，系爭契約倘因上訴人違約而終止時，上訴人應將其基於營業需求而更動之地板及結構體回復原狀。上訴人所提出之現場照片所示，僅係將其自費改裝之設施全數拆除，致房屋內部呈現水泥粗胚、鋼筋裸露及全無隔間之形貌，顯與上訴人所不爭執為真正之建築技術學會八十八年二月五日鑑定報告書所附系爭房屋之地板及結構體原狀不符，尚難認上訴人已依約履行回復原狀之義務。再者，契約第十條第一款約定：「本約終止或期滿未續約時，乙方（指上訴人）應於十日內將租賃物連同原有附帶設備及依第八條約定返還與甲方（指被上訴人），乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除歸甲方所有。但甲方亦得要求乙方拆除回復租賃物原狀」，固就契約終止後回復原狀之一般性約定，然上訴人既違約轉租，並經被上訴人終止契約，自應適用契約第十一條第二款就契約終止後回復原狀（含乙方即上訴人因營業需要而切割之地板及結構體）之特別約定。縱依上訴人所主張，認祇須依契約第十條第一款之約定回復原狀，建築技術學會所出具之鑑定報告書內附系爭房屋點交前現場照片所示，該屋原係供經營旅館業使用，因其原有設施不符上訴人經營視聽歌唱事業之需求，兩造乃於契約第八條約定被上訴人同意上訴人自費改裝房屋內部之裝璜設備。惟系爭房屋於上訴人改裝前，無論照明、隔間、衛浴、牆面粉刷或黏貼壁紙、天花板及地板鋪設等設備，均一應俱全。從客觀上而言，係呈現可堪出租他人使用之狀態，僅係因上訴人之營業需求，始另行拆除改裝，而上訴人僅將其自費改裝之固定設施全數拆除，並未顧及該屋可堪出租他人使用之狀態，致屋內部呈現水泥粗胚、鋼筋裸露及全無隔間之形貌，亦難認其已回復原狀。末查，契約第四條第二項約定：「保證金：現金或台銀同業支票二千四百萬元…乙方（指上訴人）已在甲方（指被上訴人）八十七年十一月十一日點交房屋裝修時交付甲方。此項保證金於租期屆滿或終止租約後，經乙方履約交還房屋時，由甲方無息返還之」。而上訴人於契約終止後，迄未依約履行回復原狀之義務，其請求返還系爭保證金之條件尚未成就。從而，上訴人依契約第四條第二項之約定，請求被上訴人返還系爭保證金，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察。查由契約第五條第三項前段約定：「為配合乙方（指上訴人）經營視聽歌唱事業，甲方（指被上訴人）同意乙方經專業人士設計施工下將租賃物（即系爭房屋）內原有設施改裝或拆除。」等語觀之，被上訴人原經營觀光飯店，上訴人承租系爭房屋欲經營視聽歌唱業，而系爭房屋原經營觀光飯店業務之內部隔間、衛浴設備等設施，與上訴人欲經營視聽歌唱業所需用包廂隔間、消防安全檢查設施及沙發、伴唱機施設等設備不合，簽約時，被上訴人既同意上訴人將原有隔間、衛浴設備等改裝或拆除，以配合上訴人經營視聽歌唱事業之需，則契約第十條第一款、第十一條第二款約定：「本約終止或期滿未續約時，乙方（指上訴人）應於十日內將租賃物連同原有附帶設備（指契約第八條所列機電設備）及依第八條約定（指該條所列機電設備之維護使用）返還與甲方（指被上訴人），乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除歸甲方所有。但甲方亦得要求乙方拆除回復租賃物原狀」、「乙方中途退租或因違約被終止租約時，…並恢復租賃物之原狀（含乙方因營業需要而切割之地板及結構體─如乙方所提供之圖說）」各等語（見一審卷第八頁背面、第一○頁正、背面），所指「回復（恢復）租賃物原狀」乙詞之真意為何？能否謂係須回復點交上訴人改裝前之隔間、衛浴、牆面粉刷或黏貼壁紙、天花板及地板鋪設等設備？果因上訴人於租約終止或期滿時，未將系爭房屋回復如建築技術學會鑑定報告書所附該屋點交前之現場照片所示現況，即謂未依約履行回復原狀之義務，而不得請求返還系爭保證金，是否與誠信原則有違？原審就此未詳審酌，遽以上開情詞，為上訴人敗訴之判決，自嫌速斷。且上訴人於第一審既具狀陳稱：「被告（即被上訴人）於九十三年九月二日寄送建築技術學會之鑑定報告書之際，原告（即上訴人）亦無違約或中途解約，則被告所述原告應認知或同意回復原狀之標的，當然包括依鑑定報告書，回復點交前租賃物原有固定裝潢設備乙節，僅係被告推測之詞，原告否認之」等語（見一審卷第一三八頁），則上訴人對於被上訴人單方委託建築技術學會所為鑑定報告書之內容似有爭執。原審竟謂上訴人對於建築技術學會鑑定報告書之真正不爭執，亦有認事不憑證據之違法。其次，原審既認定自八十八年六月間起，有五家電信業者在系爭房屋之屋頂平台架設基地台，且卷附兩造於九十三年十月二十二日簽訂租賃第三次補充協議書第三條明定：「乙方（指上訴人）應於九十四年四月一日以前，將為保護機電設備而設置於租賃標的物頂樓之遮雨棚，依甲方（指被上訴人）交付租賃標的物時之原狀予以更新至足以保護機電設備之程度…」等語（見一審卷第一七頁），則被上訴人為保護機電設備，要求上訴人於系爭房屋之頂樓設置遮雨棚，而簽訂上開補充協議書，於簽約時，被上訴人是否悉知系爭房屋之屋頂已架設基地台？各該基地台如何依電信法等相關規定申請設置？倘被上訴人於九十三年十月二十二日已悉知該屋頂上架設基地台，不但未提出異議，且繼續收取租金，而於租期屆滿前三日始終止契約，能否謂與誠信原則無違？尚非無疑。原審未予研求，即為不利於上訴人之判斷，尤有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 六 月 二十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林法官 黃 秀 得法官 許 正 順法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 七 月 七 日
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