最高法院民事判決 九十八年度台上字第一三七二號上 訴 人 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 陳福寧律師
參 加 人 丁○○
號被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 連阿長律師
葉秀美律師蔡宏修律師上列當事人間請求確認買賣債權不存在等事件，上訴人對於中華民國九十八年三月十七日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第四八二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由查按民事訴訟法第五十八條第一項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化。查上訴人起訴主張兩造以無實質、確定之派下權利為買賣契約之標的，依法兩造與其餘共有人所簽訂就坐落台北市○○區○○段四小段一三九地號土地（下稱系爭土地）簽訂之土地共有權買賣契約書（下稱系爭買賣契約）應屬無效。且系爭契約未經該七房派下員合法委任，亦欠缺合法、可能、確定之生效要件。另系爭契約簽訂後，至民國九十五年七月二十五日止，被上訴人並未徵得楊開倫祭祀公業派下烈桃公房之同意出售其共有權，系爭契約已因解除條件成就失其效力等情，因而聲明確認被上訴人與伊間於九十四年九月二十六日所簽訂之土地共有權買賣契約之買賣請求權不存在。而參加人為烈桃公房之派下員，倘判決理由已經認定系爭契約確屬無效或因解除條件成就而失效，被上訴人即不能請求楊開倫祭祀公業為所有權移轉登記，揆諸上揭說明，判決結果於參加人有利害關係，則其請求參加訴訟，即無不當，合先敘明。
次查本件上訴人主張：伊及訴外人楊正鋒等七十二人於九十四年九月二十六日與被上訴人就楊開倫祭祀公業所有系爭土地簽訂系爭契約，將系爭土地之共有權出售予被上訴人，每坪價金新台幣（下同）五十萬元。惟簽署系爭契約之賣方代理人楊國中、楊文霖、楊字皇、楊新居、楊福祥並未得各公房全體派下員之同意，亦未以文字授與代理權，買賣契約不生效力。且楊開倫祭祀公業派下員對祀產土地之「共有權」（潛在之應有部分，即派下權），不能任意給付移轉予非派下員之被上訴人，使與其他派下員保持公同共有，系爭契約以祭祀公業派下員之派下權為契約之標的，係以不能之給付為標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定亦屬無效。又系爭契約第七條約定：訂定本約後十個月內被上訴人如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就系爭土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當然解除。而系爭契約書自九十四年九月二十六日簽訂後，至九十五年七月二十五日止，被上訴人並未徵得烈桃公房之同意出售其共有權，系爭契約已失其效力。爰依系爭買賣契約書第七條約定、民法第二百四十六條第一項、第五百三十一條之規定，請求確認被上訴人與伊間於九十四年九月二十六日所簽訂之土地共有權買賣契約之買賣請求權不存在之判決。
被上訴人則以：雙方簽訂系爭買賣契約之真意係在出賣系爭土地之全部，而非出賣共有權。依現行法令，祭祀公業派下員共有土地之移轉，需先依祭祀公業清理要點，完成清理程序，由主管機關核發派下員全員名冊後，始得辦理移轉，惟系爭契約之相對人遲至九十六年三月十五日始提出祭祀公業清理之聲請，台北市內湖區公所於九十六年六月十三日始予公告，上訴人並於公告期間提出異議阻擾申報案確定，且於買賣契約簽訂後，極力阻撓烈桃房派下員與伊簽約，使伊無法完成系爭契約約定之條件，依法系爭契約所定之解除條件，應視為不成就，系爭契約仍然有效存在。況因楊開倫祭祀公業遲未清理，伊乃要求公業派下於九十五年十一月五日簽訂補充協議書，約定系爭契約效力延長至買賣土地移轉至伊或其指定之第三人為止，買賣標的更正為坐落台北市○○區○○段四小段一三九地號面積三○六○．一四平方公尺之全部，上訴人為系爭土地之共有人，自應受該補充協議書所拘束等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，無非以：查系爭契約標題載明為土地共有權買賣契約，而系爭土地為楊開倫祭祀公業所有之土地，屬全體派下員公同共有之祀產，其派下員對於系爭土地僅具有潛在的應有部分，尚無法以應有部分之形態表彰其權利，則派下員以其將來可取得之土地權利，先以土地共有權稱之，亦屬理所當然。又依系爭契約內之文意，顯見當事人之真意，就買賣之標的與祭祀公業派下員之派下權無涉。再者，賣方派下員之代表於訂約前於九十四年九月十八日（即在系爭買賣簽約前八天）召開之派下員臨時大會作成決議：委任楊正直與各房代表與金主（買主）談判相關事宜…。會議中，並選任烈春房楊正直、楊福祥、烈富房丙○○（上訴人）、烈忠房楊文霖、烈寶房楊新居、烈治房楊進良、烈秋房楊國中（即上訴人乙○○之弟，乙○○有授權）等共七房代表人八人與金主（買主）談判相關事宜。此八人即以各房代表人之身分，出具授權書予訴外人溫德港，明載：「系爭土地共同代表授權八分之七。處理『土地』買賣相關事宜。」有授權書可稽。依證人溫德港、證人即系爭契約見證人傅文明律師之證述，參酌上訴人於九十五年八月九日委託劉興業律師致函被上訴人之存證信函、於九十七年三月二十五日委託陳福寧律師發出之律師函、於九十五年七月二十六日以樹林柑園郵局第八五、八六號存證信函所載內容，及系爭契約訂立後，賣方五房派下楊文霖等六十四人以簽訂土地處分同意書之方式委任楊福祥（烈春房）、楊進良（烈治房）、楊文霖（烈忠房）、楊字皇（烈益房）、楊新居（烈寶房），於九十五年十一月十五日與被上訴人簽訂「土地買賣補充協議書」，將系爭契約買賣標的更正為「台北市○○區○○段四小段一三九地號，面積三○六○．一四平方公尺土地之全部」，並廢除系爭契約第七條（即解除條件），用以補正原訂契約之瑕疵等情。再佐以祭祀公業設立之目的係為祭祀祖先，祭祀公業之設立人及其繼承人始得為派下員，並對祭祀公業負有祭祀祖先的義務；非屬楊開倫祭祀公業之派下員者，依一般經驗法則與論理法則，自無可能購買楊氏祭祀公業之派下權，而負有對楊氏祖先之祭祀義務。足認系爭契約書之買賣標的，係指登記於楊開倫祭祀公業名下而屬於全體派下員所公同共有之土地而言，要與祭祀公業派下員之派下權完全無涉。次查系爭契約第一頁所記載之賣方為楊開倫祭祀公業派下之烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房共七房全部派下，合計七十四人，由各公房之共同代理人於契約末頁簽名，其中上訴人乙○○所屬之烈秋公房由共同代理人楊國中簽名，烈富公房共同代理人為上訴人丙○○，雖未簽名，然被上訴人於簽訂系爭契約後，即依第三條約定，於簽約時即先支付部分價金，烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房等七大房，每房二百三十萬元，另於原審法院九十四年度重上字第三八號訴訟終結後，再支付各房三百萬元，有上訴人乙○○與其弟楊國中（即烈秋公房共同代理人）共同簽名蓋章之收據可稽。且依上訴人乙○○、丙○○二人於九十五年八月九日委託劉興業律師寄予被上訴人之存證信函、上訴人乙○○於九十五年七月二十六日以樹林柑園郵局（板橋八七支局）八六號存證信函、上訴人二人於九十五年八月九日委託劉興業律師寄存證信函、其二人於九十七年三月二十五日再次委託陳福寧律師寄存證信函，函中一再陳明承認確有授權代理人代理簽約，亦已收取買賣價款而承認系爭契約之效力，僅因系爭契約第七條約定之解除條件成就，系爭契約已解除、失效，欲返還所收價金，足認上訴人已承認共同代理人所訂系爭契約之效力。又查系爭買賣契約第七條固約定：「訂定本約後十個月內，甲方如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就上開土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當然解除。」然因系爭契約之賣方多人於系爭契約簽訂後，尚與訴外人楊風田等二十四人進行確認派下權存在之訴訟，導致楊開倫祭祀公業派下員遲至九十六年三月十五日始向台北市內湖區公所提出清理之聲請，請求地方主管機關依法准予核發派下名冊及財產清冊。而當台北市內湖區公所於九十六年六月十三日進行公告，系爭買賣契約之賣方各房派下員（包括上訴二人）竟具狀聲明異議，用以阻撓楊開倫祭祀公業派下員名冊、系統表、財產清冊公告之確定，且依證人即烈春公房派下楊正直、烈桃公房派下楊進興之子楊嘉珍證述，足認上訴人根本無意履行系爭契約，並從中故意阻撓，使被上訴人無法順利徵得烈桃公房同意出賣其就系爭土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記等事項，依民法第一百零一條第二項規定，應視為解除條件不成就，上訴人主張系爭契約所附解除條件已成就，系爭契約已失其效力云云，即非可採。又按關於公同共有土地之處分，應適用土地法第三十四條之一第一項、第五項之特別規定。而台灣之祭祀公業為派下員全體公同共有之祀產，如此項祀產為土地時，依上開規定，其處分除公業規約另有規定外，應以派下員過半數及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計過半數之同意為之，但其潛在的應有部份合計逾三分之二者，其人數則可不予計算。故祭祀公業之共有土地辦理土地清理前非不得買賣，僅係買賣契約成立後，辦理共有土地移轉登記前，需按祭祀公業土地清理要點清理後，方得至地政機關移轉登記予買受人。查被上訴人與上訴人及訴外人楊正鋒等七十二人於九十四年九月二十六日就祭祀公業楊開倫所有系爭土地簽訂系爭契約，業由各公房之共同代理人於契約末頁簽名，因楊開倫祭祀公業遲未清理，被上訴人乃要求公業派下於九十五年十一月五日簽訂補充協議書，約定系爭契約效力延長至買賣土地移轉至被上訴人或其指定之第三人為止，買賣標的更正為坐落台北市○○區○○段四小段一三九地號面積三○六○．一四平方公尺之全部，並由賣方五房派下楊文霖等六十四人以簽訂土地處分同意書之方式委任楊福祥（烈春房）、楊進良（烈治房）、楊文霖（烈忠房）、楊字皇（烈益房）、楊新居（烈寶房）代表簽訂，應已超過派下員及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計逾三分之二之同意，其人數可不予計算。則上訴人為系爭土地之共有人，自應受該補充協議書所拘束。從而上訴人本於系爭買賣契約書第七條約定、民法第二百四十六條第一項、第五百三十一條之規定，請求確認被上訴人與上訴人間於九十四年九月二十六日所簽訂之土地共有權買賣契約之買賣請求權不存在，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按關於公同共有土地之處分，依土地法第三十四條之一第一項、第五項之規定，祇須共有人過半數及其權利（潛在應有部分）合計過半數之同意即可為之。此為民法之特別法，應優先適用，故關於祭祀公業土地之處分，除公業規約另有規定外，非不可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計過半數之同意為之。查上訴人於原審一再主張楊開倫祭祀公業派下員於九十四年九月十八日召開臨時會議時，尚有確認派下權之訴訟正在進行中。系爭祭祀公業並無規約，亦未依法完成清查，區公所尚未核發派下全員證明，如何確認各房之派下員為多少人等語。參以系爭清理異議書內容所載：「‧‧‧三、祭祀公業楊開倫本應有八大房，為烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房、烈桃公房，現申報系統內，漏編烈秋公房，與原始資料不符，且影響該房派下員權益甚鉅，應予更正。」則系爭祭祀公業於九十四年九月十八日召開之派下員臨時會議是否經合法召開、是否業經全體派下員合法委任各房代表決議讓渡（出售）系爭土地、系爭買賣契約是否業經派下員合法委任各房代表完成簽約，乃攸關渠等出售公同共有之土地是否合於土地法第三十四條之一第一、五項之規定，自屬重要之攻擊方法，乃原審未遑詳為調查審認，遽以上揭理由為上訴人不利之認定，殊欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人聲明請求確認被上訴人與伊間於九十四年九月二十六日所簽訂之土地共有權買賣契約之買賣請求權不存在，其所謂之「買賣請求權」所指為何，案經發回，宜併詳予闡明澄清，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 七 月 三十 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 袁 靜 文法官 沈 方 維本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 八 月 十一 日
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