最高法院民事判決 九十八年度台上字第一三二一號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳清華律師被 上訴 人 華聯遊覽車客運股份有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十八年三月二十四日台灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（九十七年度上更㈠字第一四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國九十五年五月十一日向被上訴人承租坐落花蓮縣花蓮市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），供伊所經營之美世帝有限公司（下稱美世帝公司）開設85℃咖啡店使用。系爭租賃契約簽訂後，伊即斥資新台幣（下同）三百餘萬元裝潢，並於同年七月十三日開始營運，惟嗣竟接獲花蓮縣政府違章建築通知書，指系爭房屋泰半為占用騎樓之違章建築，而該騎樓違建部分經拆除後，可合法使用部分面寬僅有一．五公尺左右，已無利用價值。被上訴人顯無法繼續提供合於使用、收益狀態之租賃物供伊使用，租賃目的無法達成，伊已依法終止契約，依權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保、不完全給付等規定，請求被上訴人賠償營業淨利、裝潢設備費及搬運重新裝潢費之損失等情，爰求為命被上訴人給付四百八十二萬五千三百九十七元本息之判決（上訴人其餘請求，業經第一審判決其勝訴確定）。
被上訴人則以：兩造簽訂系爭房屋租賃契約時，已就建物標的，坐落地點、可使用坪數、租金等詳為約定，上訴人明知系爭房屋之狀況，絕無可能誤認其使用部分非屬騎樓；實係上訴人自行違規使用騎樓，致遭檢舉而被勒令拆除，非伊之責任，上訴人無權請求伊賠償等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於九十五年五月十一日向被上訴人承租系爭房屋，供其經營之美世帝公司開設85℃咖啡店。上訴人雖指被上訴人隱瞞系爭房屋大半為騎樓，不適於營業使用云云，惟查兩造租約僅記載承租房屋之門牌號碼，未約定使用面積，亦無任何特殊之約定，如為經營85℃咖啡店，而須有該連鎖店必備之特色，理應於契約中特別約定，而非僅使用一般市售之租賃契約書。且上訴人於訂約時，已取得被上訴人提供系爭房屋之使用執照及建物測量成果圖，憑以申辦營利事業登記證，上開使用執照及測量成果圖明確記載系爭房屋第一、二層及騎樓之面積，有向花蓮縣政府調閱之美世帝公司申請營利事業設立、變更登記相關資料在卷可稽。既有測量成果圖及使用執照可參，上訴人自可清楚掌握系爭房屋之實際狀況，被上訴人依照租賃契約將租賃物交付上訴人使用，即無違約，尚不能因被上訴人可得而知上訴人擬將系爭房屋作為85℃咖啡店營業之用，即認被上訴人負有額外之義務。再系爭房屋出租前即留有騎樓，騎樓上之樑柱雖亦經過裝潢，再以鐵捲門關上，惟內部辦公處所，另有落地窗與騎樓相連，騎樓上並未擺置任何辦公用品或傢俱，是依出租前系爭房屋之照片所示，仍保有騎樓之外觀，任何人一望即知，並無誤認之可能。雖該騎樓裝有垂直之鐵捲門，但衡諸花蓮地區騎樓使用之狀況，此情形尚非鮮見，亦不至因此即導致誤認。是上訴人主張因不知合法坪數致陷於錯誤而訂約云云，亦非可採。況85℃咖啡店之特色，即係利用騎樓擺設休閒咖啡椅，營造浪漫之咖啡風情，則系爭店面留有騎樓，正符合上訴人之需求，乃上訴人卻於承租後，未依建物可使用面積設計，擅自將騎樓占用，裝設櫃檯而成為違建，而非擺放非固定式休閒咖啡座椅，致遭人檢舉，經縣政府通知後自行拆除，此項損失應由其自行負擔，難認係被上訴人未提供合於契約目的之租賃物供其使用所致。至於系爭房屋所有人花東汽車股份有限公司出具予上訴人之同意書，僅記載同意被上訴人將系爭房屋出租予上訴人開設美世帝公司等語，未記載被上訴人對上訴人有何承諾，與被上訴人是否欺瞞無涉。再使用執照記載內容已十分詳盡，上訴人亦到現場勘察，事後並委由專人進行裝修工程，既無證據證明被上訴人有任何誤導之行為或誇大房屋可使用面積，則縱被上訴人當時未交付房地所有權狀，亦不負損害賠償責任。從而，上訴人依權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保、不完全給付等法律關係，請求被上訴人賠償四百八十二萬五千三百九十七元本息為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查認定事實，應憑證據，倘事實之認定與卷內資料不符時，即屬違背證據法則。依卷附第一審法院向花蓮縣政府調閱之美世帝公司申請營利事業設立、變更登記之相關資料所示（見一審卷二一五至二五一頁），其內並無建物測量成果圖，原審竟認上訴人於訂約時已取得被上訴人提供之建物測量成果圖，憑以申請辦理營利事業登記云云，其認定事實，自屬違背法令。本院前次發回意旨已詳予指明，乃原審猶以上述卷證為據，謂上訴人於訂約時，已取得建物測量成果圖云云，自屬非是。又上訴人陳稱：系爭房屋於出租前，被上訴人係不分晝夜將騎樓之鐵捲門封閉，表彰所有權範圍，非暢行無阻，且騎樓之天花板裝潢與隔壁「明利旅行社」內部辦公室如出一轍，蓄意營造二間店面，難以辨識係騎樓；另該處商店僅面臨中山路店面前方設有騎樓，面臨建中街部分並無騎樓，未料伊所承租面臨建中街之店面，竟泰半均屬騎樓。於伊承租系爭房屋前，該房屋之後半段，被上訴人已用強化玻璃間隔倉庫，堆放物品等語（見原審更字卷四七、四八頁）；而如無該建物測量圖可資比對，則憑系爭房屋出租前之外觀、使用情形暨使用執照及地籍圖所載，上訴人是否即可清楚知悉系爭房屋面向建中街部分，有泰半均屬騎樓，而面向中山路部分寬僅一‧四五公尺，該建物主要部分係坐落於花蓮市○○路五四九之二號房屋之後段（見一審卷一二七至一三○頁之建物測量成果圖）？乃原審未遑細究，即謂上訴人可清楚掌握系爭房屋之實際狀況，被上訴人交付之租賃物合於使用目的云云，未免率斷。又依卷附花蓮縣政府違章建築拆除通知書所載，系爭房屋違建類別係「鐵捲門造騎樓封閉」（見一審卷二七頁、二六二頁以下），而該鐵捲門乃被上訴人所設置，經原審確定無訛，上訴人復指花蓮縣政府處罰違章之對象為被上訴人等語（見一審卷二七六頁）。則該鐵捲門之設置是否為違章？上訴人於承租時是否知情而仍租用？原審未予釐清；倘若被上訴人出租時設置違章之鐵捲門，將騎樓部分納入系爭房屋使用，上訴人對此並不知情，而承租中卻因其屬違章致未能為原來之使用，則能否謂被上訴人就其於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益狀態之義務，並無違背，尤非無疑。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 七 月 二十三 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄法官 黃 秀 得法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 八 月 四 日
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