最高法院民事判決 九十八年度台上字第一四○五號上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 陳 志 忠律師被 上訴 人 乙 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○寅○○○
卯 ○ ○巳○○○辰○○○
之3號
午 ○ ○宇 ○ ○
申 ○ ○地 ○ ○
戌 ○ ○
未 ○ ○天 ○ ○
酉 ○ ○
亥 ○ ○
Ａ ○ ○共 同訴訟代理人 林 家 祺律師
李 兆 環律師被 上訴 人 宙 ○ ○
玄 ○ ○兼上列二人法定代理人 Ｂ ○ ○被 上訴 人 黃 ○ ○上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國九十七年十二月三日台灣高等法院第二審更審判決（九十七年度重上更㈠字第一○六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台北縣樹林市○○○段一一一之二地號土地（下稱系爭一一一之二地號土地）、面積一千一百十七平方公尺，為伊與被上訴人乙○○以下十人及被上訴人宇○○以下八人（下稱宇○○等八人）之被繼承人陳七星（於民國九十六年一月十一日死亡，下合稱子○○等十一人）暨其他共有人分別共有，全部共有人計二十八人，子○○等十一人之應有部分合計四分之三；另坐落同段一一○地號土地（下稱系爭一一○地號土地）、面積六十四平方公尺，亦為伊與被上訴人乙○○、丙○○、陳七星、丑○○以下六人、戊○○以下六人等（下稱癸○○等十五人）、Ａ○○、宙○○以下四人（下稱宙○○等五人）及其他共有人分別共有，全部共有人計三十七人，癸○○等十五人之應有部分合計七分之五。被上訴人欲處分系爭一一一之二地號、一一○地號土地（上述二筆土地下稱系爭土地），於九十五年一月二十二日作價以每坪新台幣（下同）三萬元加地上農作物補償每坪一千二百五十九元及僑福房屋仲介服務費，出賣予訴外人張聰波，並於同年二月二十一日以三峽中山郵局第七一號存證信函，由代理人林雅嫻、乙○○通知伊限期行使優先購買權，伊隨即於法定期限內之九十五年三月一日以桃園桃鶯郵局第二九號存證信函回覆，表示欲行使優先購買權，並於同年月八日以上開郵局第四四號存證信函通知被上訴人，願以同一價格購買並於同年月十二日上午十時至仕文聯合地政事務所進行土地買賣簽約及付款事宜，惟被上訴人均置之不理，伊依法行使優先購買權等情，求為確認伊對系爭土地如原判決附表一、二（下稱附表一、二）部分有優先購買權存在；被上訴人就系爭土地以每坪三萬元，另僑福房屋仲介服務費及地上物農作物補償每坪一千二百五十九元所為之買賣行為，准伊以同一價額優先承購之判決。
被上訴人則以：土地法第三十四條之一所謂共有人之優先購買權，係指共有人聲明願依同一條件購買，始有優先購買權，倘共有人所聲明者僅部分條件相同，則不發生優先購買權。又伊所處分之土地，除系爭土地外，尚包括同段一一一之一地號、一一二地號、一二三之二地號、九三之一二地號四筆土地（下稱系爭六筆土地），該六筆土地中僅系爭土地有聯外道路，其餘四筆則為無聯外道路之袋地，因此出售予第三人時之條件即為六筆土地、一次交易，整批出售，互為截長補短後均一價以每坪三萬元出售，且不負擔任何稅費，並將該買賣條件通知上訴人，上訴人僅願意購買價值高臨馬路之系爭土地，非以同一條件購買，且使其餘數筆土地成為袋地，難以出售，違反土地法第三十四條之一之立法目的等語，資為抗辯。
原審審理結果以：上訴人於原審主張系爭一一○地號土地另有出賣人宙○○等五人，而請求追加宙○○等五人為被告，並為聲明之擴張。經查其雖屬當事人及聲明之追加，惟其追加後新訴仍係基於系爭一一○地號土地共有人行使優先購買權之同一基礎事實，且被上訴人無異議而為本案辯論，應視為同意，其追加應予准許。次查系爭一一一之二地號土地為上訴人與子○○等十一人及其他共有人共二十八人所分別共有，子○○等十一人之應有部分合計四分之三；系爭一一○地號土地為上訴人與癸○○等十五人、宙○○等五人及其他共有人共三十七人所分別共有，而癸○○等十五人之應有部分合計七分之五，已逾三分之二。被上訴人依土地法第三十四條之一第一項規定，於九十五年一月二十二日將系爭六筆土地以每坪三萬元及僑福房屋仲介服務費加地上物農作物補償每坪一千二百五十九元，出賣予張聰波，並於九十五年二月二十一日由代理人林雅嫻、乙○○以三峽中山郵局第七一號存證信函，通知上訴人於十日內行使優先購買權。而上訴人於九十五年三月一日以桃園桃鶯郵局第二九號存證信函回覆表示欲就系爭土地及系爭九三之一二地號土地行使優先購買權，被上訴人之代理人林雅嫻於同年月七日收受等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、存證信函、回執附卷可稽，均堪認定。按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第一、四項定有明文。且部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，將共有土地之全部，出賣於人，此時就為出賣之共有人而言，仍為出賣其應有部分，而對於其他共有人之應有部分，僅屬有權處分而已，並非以此剝奪其他共有人優先承購之權利。從而，其他共有人仍得依同條第四項規定，對之主張優先購買權。被上訴人係依土地法第三十四條之一第一項規定，以其等之應有部分合計已逾三分之二出售系爭土地全部，就被上訴人而言，仍係出賣其應有部分，上訴人得就被上訴人之應有部分主張行使優先購買權。惟被上訴人主張：系爭六筆土地之共有人雖不盡相同，然於出售予第三人之條件為六筆土地一次交易、整批出售，互為截長補短後均一價以每坪三萬元出售予張聰波，但因共有人人數過多，張聰波始分別與各共有人訂立書面契約等語。上訴人雖予以否認，然證人朱文花於第一審之證言，與被上訴人之主張相符。再者被上訴人通知上訴人及其他共有人行使優先購買權之存證信函，亦載明系爭六筆地號農地係作為壹筆，且其附件之受通知人受領價金名冊，亦併列系爭六筆地號，並合計其面積為二千二百八十六‧二九坪，被上訴人主張系爭六筆土地係合併以一次買賣出售予張聰波，應屬可信。按土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。系爭六筆土地係合併為一筆以單一之買賣契約出賣予張聰波，且合併出賣之系爭六筆土地中，僅系爭土地及另筆九三之一二地號，面臨聯外道路，其餘三筆地號，則屬袋地，此為兩造不爭之事實。而臨路之地號與未臨路之袋地，其價值通常有異，證人朱文花亦證稱係以有臨路之土地及未臨路之土地價格一起平均算出每坪三萬元賣清等語。系爭六筆土地如分別計價，有聯外道路之系爭土地，每坪單價即應超過三萬元，始符常理。且買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。系爭六筆土地既合併為一筆土地出售，此合併出售，即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先購買權，即應以同一條件合併買受系爭六筆土地。上訴人雖主張：土地法第三十四條之一第四項之共有人優先購買權，應僅指共有人聲明願依同一價格購買即可，而非同一條件始有優先購買權，否則即屬超越法條文義之解釋及增加法律所無之限制，並且妨礙共有人優先購買權之行使，有違法律保留原則云云。惟按法律保留原則參照憲法第二十三條及中央法規標準法第五條規定，乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制之情形而言，其目的在於節制政府權力之濫用，從而自僅適用於具有權力服從性質之高權關係。至於私權關係中，一方當事人權利不合理之擴張，即屬對於他方當事人權利之不正侵害，從而，私法秩序追求者係屬平等當事人間權利義務之衡平正義，與法律保留原則尚屬無涉。本件被上訴人既係就系爭六筆土地合併為一筆交易出售予同一買方，本即預計系爭六筆土地全部出售換價後分配其價金，並無於出售後仍保留部分未面臨聯外道路之土地繼續維持共有之意，且如共有人知有此情形，遭保留為共有土地之共有人未必仍有出售之意思，如竟因未出賣應有部分之共有人得任意選擇中意之部分土地行使優先購買權，造成本欲出售系爭六筆土地全部之共有人被迫違背其意願就優先購買權人選餘之地號繼續保持共有，而當初要求就系爭六筆土地言明僅願一併買受之買方亦被迫就其餘絕大部分未面臨聯外道路之地號與共有人成立買賣契約，不僅並非買賣雙方契約約定之內容，且使共有人超越單純之優先購買權，更進而享有片面分割買賣標的之決定權，顯非立法原意，亦有失衡平，難認係合理之法律解釋。至於土地法第三十四條之一第四項固未規定數筆土地同時出售時，共有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而土地法第三十四條之一第四項所規定共有人之優先購買權既須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制。未出賣應有部分之共有人如未能主張及舉證其餘共有人與買主就多數土地必須合併出售之條件係屬通謀虛偽意思表示以妨礙其優先購買權之行使，則多筆土地合併出售之條件應屬買賣雙方基於契約自由原則所為之約定，並無違公序良俗，即屬有效，其餘共有人主張優先購買，自亦須單獨或與其他未出賣應有部分之共有人共同以同一條件承買，如認為得僅依未出賣應有部分之共有人單方之意思，將買賣雙方約定之條件變更後主張優先購買，則屬對於契約自由及財產自由處分權之不當限制，應非可採。又被上訴人與張聰波間並未約定各筆土地分別出售時亦為每坪三萬元之價格條件，且被上訴人通知上訴人行使優先購買權之存證信函，僅表明系爭六筆土地、面積二千二百八十六‧二九坪之農地為一筆，每坪作價三萬元加上仲介服務費、地上農作物補償一千二百五十九元，並無每筆土地分別出售時亦為每坪三萬元之表示，上訴人收受被上訴人之存證信函後，回函復稱僅就系爭六筆土地中面臨聯外道路之系爭土地及另筆九三之一二地號土地行使優先購買權，而於本件起訴時，減縮僅主張系爭土地以每坪三萬元加上地上農作物補償一千二百五十九元行使優先購買權，係以事實上並不存在之價格條件，主張行使優先購買權，與被上訴人出售與張聰波之買賣契約不但並非同一條件，即使就價格而言，僅係形式上同一，而非實質上同一價格，難認上訴人已合法行使土地法第三十四條之一第四項之優先購買權。至於上訴人又謂：依一物一權原則，共有人之優先購買權，應係存在於各別之共有物上，本件系爭六筆土地為六個共有物，應成立六個共有關係，共有人若欲行使優先購買權，必須各就個別之共有物為主張。且系爭六筆土地之共有人各殊，僅部分共有人係屬重疊，就部分土地無共有權之共有人，事實上無從就系爭六筆土地均行使優先購買權。被上訴人亦非每一人均就全部土地有共有權，就無共有權之土地亦無權就之合併於共有土地一併通知伊行使優先購買權云云。惟本件系爭六筆土地合併於一次交易同時買賣，乃原買賣雙方約定之買賣條件，任何一土地之共有人主張優先購買時，就其有共有權之土地固係優先購買權之行使，而就非共有土地之合併買受僅係為符合同一條件而已，並非就非共有之土地亦主張優先購買權。被上訴人雖然非每一人就系爭六筆土地均有共有權，惟其等合併於一存證信函中通知上訴人行使優先購買權，存證信函中為通知之共有人已包含就系爭六筆土地出賣應有部分之共有人，即屬對於上訴人行使優先購買權之有效催告，且為催告之共有人是否就系爭六筆土地全部均有共有權，與上訴人得否僅擇部分土地行使優先購買權，並無直接關聯，上訴人主張被上訴人不得設定系爭六筆土地應合併買受之條件，其得僅就部分地號主張優先承購，並非有據。況本件上訴人事實上就系爭六筆土地均係共有人，有該六筆土地之登記簿謄本可稽，並無不能就系爭六筆土地行使優先購買權之情形，卻僅選擇面臨聯外道路之系爭土地起訴主張優先購買權，雖其餘地號中仍有九三之一二地號亦臨道路，惟上訴人於行使優先購買權之存證信函中就九三之一二地號亦表明優先購買，且更主張就九三之一二地號中被上訴人之應有部分，兩造間亦因伊行使優先購買權而有買賣之債權契約關係存在，僅因其買賣標的並非不可分，而就系爭土地訴請確認而已，即上訴人實質上係就系爭六筆土地中所有面臨聯外道路之三筆地號均已行使優先購買權，使其餘三筆袋地之買賣關係繼續存在於被上訴人與張聰波之間，本件上訴人僅就其行使優先購買權之三筆土地中，先擇系爭土地起訴請求確認，但就九三之一二地號仍有買賣之債權關係，隨時可得另行主張，張聰波亦無從過問，僅能就其餘三筆袋地請求被上訴人履行契約，上訴人優先購買權之權利行使，顯與誠信原則有違。末按土地法第三十四條之一之立法理由，係為避免極少數共有人之阻撓致整筆土地無法處分，不利於土地之整體開發與利用，及儘量簡化或消滅共有關係，以促進土地整體使用。被上訴人就系爭六筆土地一併出售予單一買主，使原本分歧且共有關係複雜之多筆土地，得因此合併為整體利用，與土地法之立法目的相符。反之，如認上訴人得任意選擇系爭六筆土地中較有價值而面臨聯外道路之地號，以與其餘袋地形式上相同而實質上較低之價格優先購買，將造成共有關係仍然存在，而系爭土地無法依原有計劃予以利用。且就袋地部分之原買賣關係是否仍然存續將使契約雙方發生新爭執，該部分袋地將來亦難以利用，有礙土地之經濟，其非合理，殊為明顯。綜上，被上訴人與張聰波之間既係就系爭六筆土地約定以一次交易合併買受，上訴人僅擇其中部分土地主張優先購買，尚難認係優先購買權之有效行使，上訴人請求確認其對於被上訴人就系爭土地應有部分之優先購買權存在，並准其以每坪三萬元加一千二百五十九元之價格優先承購，為無理由，不應准許等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回其追加之訴。經核於法並無不合。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。至於原判決漏列附表
一、二，應由原審依法更正，併予敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 八 月 六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 袁 靜 文法官 葉 勝 利本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 八 月 十九 日
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